Översikt över fastighetsmarknaden i Moskva i februari 2011

Den senaste februari ökade mycket intriger i en ganska komplicerad situation på den inhemska fastighetsmarknaden. Å ena sidan finns det omständigheter under vilka bostadskostnaderna bör gå upp och ganska snabbt. Krisen håller på att avta.

Mikhail Brovkin. Kotelnicheskaya invallning. 2005

Hypotekslån började återupplivas, vilket blir mer överkomligt. Det är omöjligt att inte ta hänsyn till stigningen i oljepriserna, priserna för svartguld träffade rekord i februari. Allt detta mot bakgrund av de låga priserna på nybyggnad i huvudstaden, verkar det, borde ha drivit upp lägenhetspriserna. Men trots allt är priset per kvadratmeter inte bråttom att växa.

På den sekundära bostadsmarknaden förblir situationen ganska stabil

Enligt analyscentret ”Indikatorer för fastighetsmarknaden” ökade indexet för bostadskostnader i huvudstaden i februari 2011 med nästan 1% från 4530 $ till 4573 $ per kvadratmeter, det vill säga tillväxten är minimal och ligger på inflationen. Detta kan i sin tur också bero på depreciering av dollarn i februari. När det gäller rubelpriserna för lägenheter i Moskva förblir de på plats. Så i februari var det genomsnittliga priset per kvadratmeter i Moskva i rubeltermer cirka 135 tusen rubel per kvadratmeter.

Bostäder i ekonomiklass är mest efterfrågade i Moskva.

Om vi ​​överväger prisförändringarna efter bostadstyp är situationen inte enhetlig. Den största prisökningen observeras i lågkostnadssegment: panelen hus (+ 1,3%), inklusive gamla bostadsbestånd, 1-rum (+ 1,2%) och 2-rums (+ 1,1%) lägenheter. I dyra moderna monolitiska tegelhus är det till och med en prisnedgång (-0,9%), det är nästan ingen ökning i segmentet för flerrumslägenheter (+0,2). Följaktligen, som i januari, är bostäder i ekonomiklass den största efterfrågan i Moskva. Billiga lägenheter tvättas ur marknaden och tillväxttakten för priser för lägenheter i den lägre priskategorin ökar.

Kostnaderna för lägenheter i huvudstadens distrikt i februari kännetecknas av liknande dynamik – det största plus noterades i billiga bostadsområden: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogorodskoye, etc. Prisökningen i dessa områden var i genomsnitt 1,8% till 2,2%. Samtidigt, i många dyra områden i centrum av Moskva, var priserna i februari till och med i rött, till exempel: Marxist, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Aleksandrovsky Garden, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Lenin Library, Sportivnaya, Smolenskaya, Khamovniki, Taganskaya, Chkalov, Chkalskaya, Chkalaya , Borovitskaya (från -1% till -0,4%).

Om vi ​​överväger dynamiken i lägenhetspriserna i februari 2011 av distrikterna i Moskva: Centrala distriktet oförändrat, Western District – i ett litet minus (-0,2%). De billigaste områdena är i det största plus: alla distrikt utanför Moskva ringväg (+ 1,9%), liksom östra distriktet (+ 1,0%) och nordöstra distriktet (+ 1,4%).

Marknaden för nya byggnader återupplivades märkbart i februari

Efter en liten minskning av aktiviteten på kapitalmarknaden för nya byggnader som noterades i januari, februari, som det faktiskt förutses, präglades av en märkbar aktivering av både utvecklare och potentiella köpare. Enligt analytiker från företaget Azbuka Zhilya ökade i februari 2011 den potentiella efterfrågan på nya byggnader, som bestämdes av antalet förfrågningar från potentiella köpare, både i Moskva och i Moskva-regionen med 10-15% jämfört med januari.

Yuri Pimenov. Bröllop på morgondagens gata. 1962

Enligt forskare beror detta faktum också på att i slutet av januari en betydande del av klienterna som vänt sig till dem helt enkelt inte hade tid att fatta beslut om att köpa ett hem och skjutit upp transaktionen till februari. Som ett resultat har antalet lägenheter som köpts i nya byggnader mer än fördubblats i februari relativt januari.

Dessutom kom några utvecklare i februari med sina nya fastigheter på marknaden. Som ett resultat ökade antalet nya bostadshus under uppförande i den öppna försäljningen i Moskva med 1,8% och nådde nästan 370 enheter, antalet lägenheter som erbjuds på marknaden jämfört med januari ökade i sin tur med 3,4%.

Enligt Artyom Rzhavsky, chef för konsult- och analysavdelningen för byrån Azbuka Zhilya, i Moskva-regionen, har utvecklare börjat marknadsföra nya projekt ännu mer aktivt. Samtidigt överstiger efterfrågan på befintliga föreslagna objekt betydligt storstadsindikatorerna. Således, enligt företaget, i februari 2011 på marknaden för nya byggnader i Moskva-regionen ökade både antalet föreslagna fastigheter (cirka 700) och antalet lägenheter till salu med 2,3% jämfört med föregående månad..

Det är också värt att notera att försäljningen i flera lyxbostadskomplex i Moskva återupptogs i februari. Detta ledde till att genomsnittspriset per kvadratmeter. m i nya byggnader i huvudstaden ökade med 2,5% jämfört med januari: med beaktande av bostäder i högre priskategorier var priset cirka 211 tusen rubel.

Enligt många experter finns det ingen direkt relation mellan oljeprisens dynamik och fastighetspriser..

Inga liknande trender noterades i Moskva-regionen. I Moskva-regionen är de mest efterfrågade bostäderna fortfarande lägenheter i ekonomiklass. Några av de stående anläggningarna har flyttat till en högre nivå av beredskap. Samtidigt kom flera nya projekt in på marknaden, som kompenserade för prisdynamiken.

I slutet av februari 2011 var det genomsnittliga priset per kvm. m i nya byggnader i Moskva-regionen uppgick till 63,1 tusen rubel. Följaktligen förblev priset på januari-nivån.

Varför huspriserna inte skyrocket i kölvattnet av stigande oljepriser och en märkbar återhämtning i ekonomins finansiella sektor?

För det första reagerar marknaden inte direkt på dessa faktorer, det finns en tidsfördröjning. Om oljan i slutet av februari steg i pris till rekordnivåer ($ 120 per fat Brent), kommer detta att återspeglas på fastighetsmarknaden bara några månader senare. Men även här är det inte så enkelt. Som ni vet började oljan öka i pris redan i slutet av förra sommaren, då den i slutet av 2010 steg från 70 $ per fat till 95 $, det vill säga tillväxten var redan 35%. Samtidigt var det inga betydande prishopp på fastighetsmarknaden både under hösten och vintern..

Enligt många experter finns det ingen direkt relation mellan oljeprisens dynamik och fastighetspriser. Utan tvekan är de sammankopplade inom den allmänna makroekonomin. Detta förhållande är emellertid icke-linjärt och inte så enkelt att det skulle vara möjligt att härleda ett exakt mönster av påverkan av priset på svart guld på fastigheter i Ryssland. Om vi ​​analyserar den allmänna situationen, visade fastigheter och olja oftare inte de motsatta dynamiken utan de upprepade varandra under de senaste åren.

När det gäller det nuvarande underskottet av nya byggnader i huvudstaden är inte heller bilden klar. Faktum är att driftsättningsvolymen för nya bostäder i Moskva under de senaste åren har minskat avsevärt från 4,8 kvm. m. 2007 till 1,8 miljoner kvadratmeter. m. 2010. Det bör dock noteras att av 4,5 – 4,8 miljoner kvadratmeter, som byggdes före krisen, släpptes endast cirka 1,5 miljoner kvadratmeter för gratis försäljning på marknaden. byggd på bekostnad av budgetmedel. Följaktligen förblev utbudet av nya bostäder på marknaden på ungefär samma nivå som före krisen.

Vad har vi som resultat? Det verkar som om det finns många orsaker till prisökningen, men vid en detaljerad granskning är deras objektiva inverkan på den ryska fastighetsmarknaden mycket kontroversiell..

Vad kommer hända härnäst

Av alla ovanstående kan vi dra slutsatsen att det under de kommande månaderna inte finns någon anledning att förvänta sig ett kraftigt prisökning i kvadratmeter i Moskva, och i hela Ryssland. Det är mycket möjligt att de aktuella tillväxttakterna för genomsnittliga prisindikatorer på cirka 1-2% per månad kommer att observeras. Observera att en förändring av växelkursen kommer att göra sina egna justeringar av prisnivån. Om dollarn fortsätter att försvagas, med en ökning av rubelbostadspriserna i huvudstaden med 1%, kan prisökningen i dollarn vara – 2-3%, eller till och med mer.

Under andra hälften av 2011 kan man enligt vissa experter förvänta sig en mer intensiv prisökning, som främst kommer att falla på bostäder i ekonomiklass. Först kan det vara relaterat till valen, eftersom detta är beteendet hos priser som observerades under valen 2004 och 2008. För det andra är effekterna på den inhemska fastighetsmarknaden av den globala inflationen, som får fart på grund av den oberättigade tryckningen av icke-stödda pengar, mycket möjliga. Under sådana förhållanden och fastigheter kan börja vinna tillbaka den i en snabbare takt. I detta fall kommer dynamiken i rubelpriserna att återspegla situationen mer objektivt i dollarpriset.

I allmänhet bör man inte förvänta sig kraftiga hopp i fastighetspriserna i huvudstaden under hela året.