Granskning av den kommersiella fastighetsmarknaden i Moskva för januari-februari 2011

Den senaste tidens tillväxt av landets ekonomi och dess återhämtning från krisen har skapat gynnsamma förutsättningar för återhämtning av den inhemska verksamheten. Som ett resultat växer efterfrågan på kommersiella fastigheter i Moskva. På grund av minskningen av nybyggnationen av kontors- och detaljhandelsutrymmen under krisen finns det dock en betydande brist på plats. Som ett resultat är det i vissa segment en ökning av priser och hyrespriser.

Diskutera

  • Allmän dynamik i den kommersiella fastighetsmarknaden i Moskva
  • I januari byggdes 110 tusen kvadratmeter i Moskva. m. av nya kontorsbyggnader
  • Uthyrning av kontor i Moskva fortsätter att öka i pris
  • Vad väntar på den kommersiella fastighetsmarknaden 2011

Kommersiella fastigheter i Moskva
Igor Razzhivin. Teaterpassage på kvällen. 2010

Allmän dynamik i den kommersiella fastighetsmarknaden i Moskva

Enligt analytiker från konsultföretaget RRG inträffade i januari 2011 inga större förändringar på huvudstadens marknad för försäljning och försäljning av fastigheter. Emellertid bekräftades ett antal långsiktiga trender som framkom under andra halvåret 2010. Bland de viktigaste trenderna noterar vi den höga efterfrågan på detaljhandelslokaler i centrum av Moskva, stigande priser inom kontorssegmentet och en minskning av nivån på lediga platser i klass A och B + kontor..

Den maximala andelen i leveransstrukturen i januari sjönk fortfarande till kontorslokaler (48% av alla kommersiella lokaler). 2: a plats – produktions- och lagringsanläggningar – 27%, gå sedan – detaljhandeln – 16% och gratis lokaler – nio%.

Totalt 1 099 fastigheter till ett värde av 8 8488 miljarder dollar släpptes till försäljning på huvudstadens kommersiella fastighetsmarknad i januari, vars totala yta – 2106 tusen kvm m.

Experter noterade i januari en betydande minskning av utbudet av kommersiella fastigheter. Jämfört med december, kvantitativt, minskade utbudet med 16%, och i termer av det totala området – med 15%. Denna minskning berodde på ett stort antal helgdagar, och ägarna har bara två sista veckor i månaden kvar för att marknadsföra sina fastigheter. Om vi ​​jämför det med samma period 2010, kan vi säga att utbudet förblev praktiskt taget på samma nivå..

Det vägda genomsnittspriset jämfört med december 2010 ökade i januari med 3% och uppgick till 4202 USD per kvm. emellertid är dessa förändringar troligen förknippade med fallet i den amerikanska dollarn med samma 3%.

I januari 2011 minskade det totala utbudet av detaljhandelsutrymmen i centrum av huvudstaden med 15%, vilket är proportionellt mot den totala ”semester” -minskningen i den erbjudna kommersiella fastigheten. Utanför trädgårdsringen var minskningen i utbudet med antalet fastigheter i januari 13%.

Prisdynamiken på lång sikt för handelssegmentet på marknaden förblir ganska stabil.

Kontorslokaler i januari jämförde med december 2010 i centrum ökade med 4%, medan utanför Garden Ring ökade priset med 2%. Observera att detta marknadssegment började återhämta sig från krisen mycket senare än det som handlades. Men för närvarande finns det en tydlig trend, kännetecknad av en gradvis prisökning för kontorslokaler i huvudstaden. Volymen av erbjudanden på kontor efter antal i januari minskade med 18% och med total areal – med 16%.

Produktion och lagring Är den enda typen av kommersiella fastigheter på marknaden som fortfarande är i stagnation. Volymen på utbudet av dessa objekt i januari 2011 i termer av kvantitet minskade med 26%, och i termer av total areal – med 14%. Totalt 84 objekt erbjöds på kapitalmarknaden, med en total yta på 855 tusen kvadratmeter. m. Priset på industriella lagringsanläggningar sjönk också, minskningen var 4%.

När det gäller februari 2011, från och med den 20: e dagen i innevarande månad, ökade utbudet av föremål på den kommersiella fastighetsmarknaden i Moskva jämfört med samma period förra månaden med 14,3% i kvantitativa termer, och det totala området för föremål som släppts ut på marknaden minskade med 5, 2%. Totalt erbjöds 865 kommersiella fastighetsobjekt med en total yta på 1404 tusen kvadratmeter. värt 6 miljarder dollar.

Granskning av den kommersiella fastighetsmarknaden i Moskva för januari-februari 2011
Alena Dergileva. Gamla Arbats nya liv. 2007

Det vägda genomsnittspriset i februari minskade med 2,7% och uppgick till $ 4089 per kvadratmeter. m. I strukturen på huvudstadens kommersiella fastighetsmarknad med avseende på total yta innehas den ledande platsen fortfarande av kontorslokaler, vars marknadsandel var 59,2%. Den andra platsen är ockuperad av produktions- och lagringsanläggningar, deras andel – 21,8%, andel detaljhandel – 12,2%.

När det gäller det sammanlagda värdet är kontorslokaler också i ledningen i strukturen på Moskva-marknaden (deras andel – 66,4%). Sedan kommer detaljhandelsutrymmet? 18,1%, och andelen industri- och lagerlokaler var? 8,3%.

I januari byggdes 110 tusen kvadratmeter i Moskva. m. av nya kontorsbyggnader

Enligt det internationella konsultföretaget Cushman & Wakefield, i Moskva i januari 2011, beställdes nästan 110 tusen kvadratmeter. m. av nya klass ”A” och ”B” kontor.

Samtidigt byggdes bara en klass ”A” -kontorsbyggnad (”Prisma Business Center”), vars yta är 10 tusen kvadratmeter. Så den totala volymen av erbjudna kontorsfastigheter av hög kvalitet i huvudstaden är för närvarande 11,8 miljoner kvadratmeter. m. Enligt prognoserna från företagets analytiker, trots den relativt höga prestanda i januari, i slutet av 2011 kommer den totala volymen för nybyggnation troligen inte att överstiga 600 tusen kvm..

Låt oss komma ihåg att 2010 i den ryska huvudstaden byggdes och tas upp nästan 700 tusen kvadratmeter. m. kontorsbyggnader i klass ”A” och ”B”. Det är 60% mindre än 2009. Följaktligen finns det en tydlig trend i minskningen av volymen för kontorsfastigheter. Det finns väldigt få nya projekt. Byggandet av många anläggningar som för närvarande tas i drift började före krisen. Och behovet av högkvalitativa kontorslokaler växer bara.

Granskning av den kommersiella fastighetsmarknaden i Moskva för januari-februari 2011
Vladimir Kachanov. Regn på Petrovka. 1981

Enligt analytiker på Paul’s Yard i Moskva är de mest efterfrågade för tillfället kontorslokaler med ”A” -klassen i centrum och traditionellt populära områden – Sydväst och väst.

Uthyrning av kontor i Moskva fortsätter att öka i pris

Enligt prognoserna från Alexey Bogdanov, chef för kontorsfastighetsavdelningen och partner för S.A. Ricci / King Sturge, kommer hyrespriserna för Moskva-kontor i klass A och B + att växa med cirka 4% varje kvartal. Analisten sa också att på grund av den avsevärt ökade efterfrågan på högkvalitativa kontorslokaler, kommer hyrespriserna i klass B också att växa, enligt hans prognoser kommer tillväxten att vara i genomsnitt 2% per kvartal.

Enligt S.A. Ricci / King Sturge har hyrespriserna för kontorslokaler i den ryska huvudstaden sedan början av 2011 redan ökat med nästan 15%. Den snabbaste tillväxten i hyrespriserna observeras för kontor som ligger i trädgårds- och Boulevard-ringzonerna. Genomsnittliga hyrespriser är här för klass A-kontor – 700 $ per år per kvadrat. m, klass ”B +” – 600 $ per år per kvadrat. m. och inom området ”B-” – 420 $ per år per kvadrat. m.

Hyran för kontorsbyggnader i zonen för den tredje transportringen, för klass ”A” -objekt är – 460 $ per år per kvadrat. m, för objekt i klass ”B +”, ”B-” – respektive $ 350 och $ 230 per år per kvadrat. m. Inom Moskva Ring Road var hyreskostnaderna för kontor i klasserna ”A”, ”B +”, ”B-” $ 400, $ 360 och $ 190 per år per kvadratmeter. m.

Observera att de nuvarande hyrespriserna för kontorslokaler i Moskva redan har nått nivån våren 2009, då priserna fortfarande var långt ifrån kollapsen. Och den allmänna prisutvecklingen fortsätter. Enligt Denis Kolokolnikov, generaldirektör för konsultbyrån RRG, gick klyftan mellan kostnaden för kontorslokaler i centrum och i utkanten av Moskva inte bara, utan överskred också perioden före krisen, när objekt i huvudstadens centrum var två gånger dyrare. Enligt experten är det nu en skillnad på mer än 135%. Under lågen var prisgapet endast 90%. Detta bekräftas av den betydande tillväxten i efterfrågan på kontorslokaler i centrum på grund av den begränsade potentialen för tillväxt av nytt utrymme..

Granskning av den kommersiella fastighetsmarknaden i Moskva för januari-februari 2011
Apollinary Vasnetsov. Gamla Moskva. Stadstorget på 1600-talet

2011, enligt prognoserna från S.A. Ricci / King Sturge, kommer antalet försäljnings- och leasingtransaktioner att öka, liksom antalet reforhandlingar för hyresavtal kommer att minska. Dessutom kommer den genomsnittliga volymen hyrda kontorslokaler att växa. De mest aktiva aktörerna på marknaden kommer att vara företag från bank-, industri- och finanssektorn. Det stora antalet nuvarande försäljnings- och leasingtransaktioner som involverar stora industriföretag gör det möjligt att fortsätta den nuvarande trenden.

2011, enligt experter, överväger så stora ryska banker som Sberbank i Ryssland, Rosselkhozbank och Raiffeisen Bank möjligheten att förvärva / hyra nya kontorsfastigheter i huvudstaden. Vissa industriföretag utesluter inte heller möjligheten att hyra eller köpa nya kontor..

Vad väntar på den kommersiella fastighetsmarknaden 2011

Under 2011 kommer de trender som beskrivs förra året att fortsätta. Krisen förlorar gradvis marken, så att efterfrågan på den kommersiella fastighetsmarknaden sannolikt kommer att intensifieras. Det är troligt att det finns en brist på ledig plats och som ett resultat kommer priser och hyrespriser i vissa marknadssegment att stiga..

Hyrespriserna för kontorsobjekt av hög kvalitet kan växa med 10-15% under året. Samtidigt kommer hyra av detaljhandelsutrymme troligen inte att öka i pris. Detta beror på den betydande driftsättningen av nya köpcentrum.

I allmänhet kommer balans mellan utbud och efterfrågan att observeras, som redan har sagts, efterfrågan kommer att växa, men den kommer inte att återgå till nivån före krisen 2011.

En liten andel nya fastighetsobjekt av god kvalitet som dyker upp på marknaden i alla marknadssegment kommer att efterfrågas först, dessa områden kommer snabbt att förvärvas och fyllas av hyresgäster.

Ett tvingat avbrott i byggandet av nya lokaler under krisen kan leda till att marknaden kan komma att ha en brist på lokaler i vissa marknadssegment.

I allmänhet kan man notera att huvudstadens kommersiella fastighetsmarknad under 2011 gradvis kommer att fortsätta att nå nivån före krisen på priser och utbud i nästan alla segment.

Investeringsmarknaden förväntas också återhämta sig. Både fastighetsägare och potentiella köpare kommer att bli mer proaktiva och villiga att kompromissa. Som ett resultat är en ökning av investeringsprojekt på den kommersiella fastighetsmarknaden sannolikt..

Betygsätt artikeln
Dela med vänner
Webbplats med användbara tips för varje tillfälle
Lägg till en kommentar

Genom att klicka på knappen "Skicka kommentar" godkänner jag behandlingen av personuppgifter och accepterar sekretesspolicy