Klassificering av förortsfastigheter i Moskva-regionen

För inte så länge sedan föreslog det ryska guildet för fastighetsmäklare (RGR) en ny klassificering av förortsfastigheter, och noterar att för hus och stugor som ligger utanför stadens gränser borde det finnas sina egna principer för uppdelning i ”ekonomiklass” och ”elit”.

Guildsexperter betonar att den klassificering som utvecklats av profilkommittén inte hävdar att de helt och hållet återspeglar förortsfastighetsmarknaden, utan borde bli basen för vilken varje region kommer att skapa sitt eget, mer exakta och anpassade till alternativa lokala förhållanden.

Som experterna från fastighetsmarknadsindikatorns analyscenter omedelbart märkte, bland medlemmarna i den ryska guild of Realtors själva, fanns det ingen konsensus om vilka faktorer som borde hjälpa till att dela in landstugor i separata kategorier.

Så vissa experter anser att byggnadens pris borde vara det grundläggande kriteriet, medan andra anser att utan att ta hänsyn till sådana faktorer som plats, närvaron av utvecklad infrastruktur och området för tomten, kommer det inte att vara möjligt att avgöra exakt om ett hus är elit..

Som ett resultat lyckades profilkommittén fortfarande utveckla en förenklad version av klassificeringen av förortsfastigheter för Moskva-regionen, på grundval av vilken regionala organisationer – medlemmar av RGR – kommer att kunna skapa sina egna klassificerare.

Ekonomiklass

Den mest prisvärda kategorin förortsfastigheter, vars huvudsakliga kännetecken är det lilla området i själva huset och tomten, liksom ganska blygsamma krav på kvaliteten på byggnadsmaterial och tillgången på infrastruktur i byn.

Så, ett hus i Moskva-regionen, klassificerat som en ”ekonomiklass”, har följande egenskaper:

• bostadsbyggnadsområde – från 80 kvadratmeter, för radhus är det nödvändiga området ännu mindre – från 60 ”torg”;
• den totala ytan på tomten som byggnaden ligger på – högst 12 tunnland;
• lokalområdet är mycket litet – cirka hundra delar;
• de tillgängliga erbjudandena i Moskva-regionen idag ligger på ett ganska stort avstånd från Moskva ringväg – minst 30 kilometer;
• ett typiskt arkitektoniskt projekt utan krusiduller;
• alla byggnadsmaterial kan användas, oftast är billiga hus med en liten yta byggda av block, stockar eller baserat på en träram;
• teknisk kommunikation är vanligtvis individuell;
• det finns inga krav för placering och tillgänglighet av infrastruktur, det vill säga ett ”ekonomiklass” hus kan vara beläget på ett ganska stort avstånd från sociala anläggningar, till exempel en skola och en dagis, samt butiker;
• och slutligen ska kostnaden för en sådan lantstuga enligt RGR-experter inte överstiga 6 miljoner rubel.

Som ni ser är ett ”ekonomiklass” -hus en relativt liten byggnad med en liten angränsande tomt, ofta långt ifrån civilisationen. Och det angivna högsta priset på 6 miljoner rubel beror på särdragen på fastighetsmarknaden nära Moskva – i andra regioner för samma pris kan du köpa en solid herrgård med central kommunikation.

Komfortklass

Till skillnad från klassificeringen av stadslägenheter, där endast fyra kategorier anges – ”ekonomi”, ”affär”, ”premium” och ”deluxe” – har en annan klass dykt upp i klassificeringen av förortsboendeobjekt – ”komfort”.

Dessa är redan dyrare hus, som fortfarande inte kan kräva status för prestigefyllda förslag. Specialisterna ställde följande krav för husen i kategorin ”komfortklass”:

• avstånd från Moskvas ringväg – högst 50 kilometer, det vill säga de så kallade ”avlägsna dachas”, som får en popularitet bland köpare av fastigheter nära Moskva, kan inte längre ansöka om denna stadga;
• husyta – från 160 till 300 kvadratmeter, för radhus – från 100 till 200 ”torg”;
• landområde – från 10 till 20 ar;
• området för det angränsande territoriet är minst 1-3 tunnland;
• experterna ställde ett något vagt krav på arkitektoniska projekt, enligt vilka husen i ”komfortklass” byggs – ”modern”. Det är inte klart vad som menas med sådana karakteristiska, typiska eller enskilda projekt, och hur exakt ”moderniteten” i en arkitektonisk lösning ska manifestera sig;
• teknisk kommunikation kan vara både individuell och centraliserad;
• de mest använda byggnadsmaterialen är tegel, träram, monolitblock. Men om något material kan användas i byggandet av hus ”ekonomiklass”, är i detta fall endast sådana av hög kvalitet som menas.
• det finns inga speciella krav för placeringen av ”komfortklass” -huset, men byn måste ha en barn- och idrottsplats, en butik, en gästparkering, ett apotek, ett kafé och en restaurang, vilket redan utesluter platsen för ett bostadshus i bosättningar utan tillräckligt utvecklad infrastruktur ;
• kostnaden för ett ”bekvämt” hus på landet bör inte överstiga 13 miljoner rubel.

I allmänhet är det inte ett problem att hitta sådana erbjudanden – till ett pris av upp till 13 miljoner rubel – i Moskva-regionen kan vi säga att detta är en av de mest utbredda och ganska populära kategorierna av förortsfastigheter.

Business class

Namnet på denna kategori av förortsfastigheter betyder inte alls att sådana föremål endast kan användas som bostad för affärsmän. I stället indikerar ett sådant namn en högre status för ett bostadshus, en ökad komfortnivå och naturligtvis ett ganska högt pris..

Experterna från den ryska guilden för fastighetsmäklare ställer följande krav för förortsfastighetsobjekt som påstår sig vara en kategori ”affärsklass”:

• sådana föremål kan inte längre vara belägna i hela Moskva-regionens territorium, utan bara i de riktningar som betraktas som de mest prestigefyllda och praktiska ur rörelsens synvinkel: i nordväst, nord, sydväst och väster om Moskva-regionen. Territorier i Nya Moskva ingick i denna lista, men nu är det inte längre möjligt att kalla sådana hus för ”hus på landet”, eftersom de har kommit in i metropolens gränser;
• Husets yta måste vara minst 250 kvadratmeter, för radhus – från 200 ”torg”;
• tomtens totala areal är från 15 till 30 tunnland;
• angränsande territorium – cirka 3 tunnland;
• avstånd från Moskva ringväg – högst 50 kilometer;
• kraven för arkitektonisk design är desamma som för kategorin ”komfortklass”, det vill säga ”modern arkitektonisk design”;
• oftast används sådana byggnadsmaterial som monolitblock, tegel, limt laminerat virke, högkvalitativ träram;
• kommunikation är vanligtvis centraliserad, men användningen av enskilda ingenjörsnätverk utesluts inte, i synnerhet närvaron av en brunn på platsen och ett autonomt avloppssystem;
• byn där husen i ”business class” är belägen borde erbjuda dess invånare en tillräckligt hög komfort, i synnerhet ett anlagd territorium, en gästparkering, en barn- och idrottsplats, en dagis, ett snabbköp, ett apotek, en skönhetssalong, ett kafé eller en restaurang , ett medicinskt center samt ett servicecenter;
• kostnaden för ett ”husklass” för ett hus på landet ligger i intervallet 13 till 23 miljoner rubel.

”Business class” kan kallas en genomsnittlig kategori, det gäller kostnadsnivån, vilket är ganska acceptabelt för Moskva-regionen, platsen och de krav som ställs. Emellertid är populariteten hos dessa förslag redan en storleksordning mindre än hos ”komfortklass” -hus.

Premiumklass

Det är från denna kategori som verkligen elit förorts fastigheter börjar, så kraven för sådana herrgårdar växer, liksom priset på förslag. RGR-specialisterna tror att endast de förortsbostadshus som:

• ligger på högst 30 kilometer från Moskvas ringväg. Om för ”ekonomiklass” denna gräns betyder att de inte kan ”närma sig” kapitalet för detta märke, eller snarare inte kan de på grund av de höga kostnaderna för förslag nära Moskva-regionen, då för kategorin ”premie”, tvärtom, närheten till Gamla Moskva blir bevis på bostads prestige;
• husområde – inte mindre än 350 ”torg”, för radhus, om de i princip kan tillskrivas denna kategori – inte mindre än 250 kvadratmeter;
• webbplatsens totala yta är inte mindre än 15 tunnland;
• land runt huset – minst 3 tunnland;
• endast central teknisk kommunikation, tros de att de ger en högre nivå av komfort;
• ”premiumhus” kan bara placeras i områden med god ekologi, attraktiva när det gäller rekreation och permanent bostad. Liksom när det gäller ”affärsklass” menar de flesta experter nordväst, nord, sydväst och väster om Moskva-regionen;
• endast enskilda arkitektoniska projekt;
• begagnade byggnadsmaterial: monolit-tegel, limmat timmer och tegel, modern och hög kvalitet;
• sådana elitbosättningar ska ha en utvecklad infrastruktur: flera lekplatser, ett idrottsanläggning, en skönhetssalong, en stormarknad, en parkeringsplats för gäster, en restaurang, konsumenttjänster, en dagis, ett apotek, ett modernt medicinskt centrum – allt detta till tjänst för invånarna i premiumklasshus … Dessutom är närvaron av landskapsdesign obligatorisk, territoriet är vanligtvis stängt och bevakas dygnet runt. Det bör noteras att det just är ”närhet” av sådana bosättningar som länge har blivit det viktigaste kännetecknet för elitförortsfastigheter;
• kostnaden för ”premiumklass” -hus ligger i intervallet 23 till 43 miljoner rubel.

Elite förortsfastigheter är inte längre bara stugor på en träram, utan verkliga slott, herrgårdar och lyxiga villor. Genom att köpa ett hus med ett område på mer än 350 ”torg” förklarar den nya ägaren sin höga sociala status och ett relativt stabilt välmående, eftersom det också är mycket dyrt att underhålla ett sådant hus.

De-luxe

Exklusiva erbjudanden, de mest prestigefyllda, dyra husen ”inte för alla” – allt detta kan sägas med förtroende om kategorin förortsfastigheter ”deluxe”. För att kunna ha denna höga status måste herrgårdar uppfylla följande krav:

• om RGR-experterna tydligt angav hus av premiumklass, ”minst 30 kilometer från Moskva ringväg”, är undantag möjliga för kategorin ”de-lux”. Ja, oftast finns sådana elithus i Moskva-regionen, men de kan vara belägna på ett längre avstånd, om denna webbplats har några exceptionella fördelar. Till exempel har ett hus omgiven av en tallskog, i ett ekologiskt rent område vid stranden av en behållare all rätt att klassificeras som ett elitförslag. Experter har identifierat de mest prestigefyllda områdena i Moskva-regionen, där deluxe-hus oftast finns: Rublevo-Uspenskoe, Skolkovskoe, Kaluzhskoe, Novorizhskoe, Mozhayskoe, Minskoe, Ilyinskoe och Kievskoe shosse;
• husområde – från 400 kvadratmeter tillhör vanligtvis inte radhus som hus med nära grannar och en relativt liten tomt.
• webbplatsens totala yta – från 30 tunnland;
• angränsande territorium – mer än 3 tunnland;
• ett exklusivt individuellt projekt av en arkitekt;
• byggnadsmaterial av högsta kvalitet – monolit-tegel och tegel;
• all teknisk kommunikation är centraliserad;
• på byns territorium måste det finnas ett obligatoriskt promenadområde, även kallad ”strandpromenad”, med landskapsdesign, belysningssystem, eventuellt konstgjorda dammar och fontäner, en dagis, flera idrottsplatser och lekplatser, butiker, ett apotek, en restaurang , en skönhetssalong, ett medicinskt centrum samt sådana unika föremål för resten av byarna som en helipad, en golfbana och en yachtklubb;
• kostnaden för ett lyxigt hus på landet – från 43 miljoner dollar.

Efter att ha studerat alla krav som ställs för de byar som erbjuder lyxiga herrgårdar kan du se till att detta är en verkligt himmelsk plats, som invånarna måste lämna endast när de går på jobbet.

Analytiker från fastighetsmarknadsindikatorns centrum betonar än en gång att denna klassificerare endast är sammansatt för förortsfastigheter i Moskva-regionen, för andra regioner är det nödvändigt att utarbeta sina egna klassificeringar, vilket kommer att återspegla egenskaperna för platsen och lokala priser.

Jämför alla ovanstående kategorier, förstår du att de viktigaste kännetecknen för hus och stugor i en eller annan klass är priset, vardagsrummet, platsen i förhållande till gränserna för storstaden och den utvecklade infrastrukturen i byn, alla andra faktorer kan kallas sekundära och inte så betydande.

En annan viktig detalj är att alla tvister som uppstår kring klassificeringen av fastighetsobjekt orsakas ofta av utvecklarens önskan att klassificera den nya stuggemenskapen som en mer prestigefylld kategori. Och om det inte uppfyller de angivna kraven verkar uttalanden ofta om att systemet inte tar hänsyn till projektets enskilda egenskaper.

Du kan inte argumentera med det faktum att ett hus på landet är enskilda bostäder och att det är ganska svårt att ”driva” sådana projekt till en viss ram. Ett enhetligt klassificeringssystem är emellertid fortfarande nödvändigt, eftersom det gör det möjligt att mer exakt bestämma kostnaden för en stuga, till exempel för att få ett lån som är säkrade med fastigheter.