Lägenhetshus: historia och möjligheter till byggande i det moderna Ryssland

Projekt för uppförande av hyreshus i Ryssland, särskilt i Moskva, diskuteras nu aktivt av vissa tjänstemän som försöker hitta en optimal lösning på frågan om att förse medborgarna med prisvärda bostäder.

I allmänhet varierade hyran i hus på medelnivå från 10 till 100 rubel per månad. Elitbostäder i vissa hyreshus kostar mer än 1 000 rubel per månad. Det är hur mycket hyran för en lägenhet i huset till Prince Shcherbatovs herrgård, belägen vid Novinsky Boulevard, 11.

Som jämförelse 1880 var en arbetares genomsnittslön 30,38 rubel och 1913 – 37,5 rubel. Och för 10 kopek kunde du dricka ett glas vodka eller äta en paj.

Tiden för välstånd för hyreshus i Ryssland slutade i början av 1900-talet med bolsjevikernas makten. Efter oktoberrevolutionen 1917 förlorade hyreshus sin status på grund av nationaliseringen av bostadsbeståndet.

Hyreshus i det moderna Ryssland på exemplet Moskva och S: t Petersburg

Moskva hyreshus från XXI-talet

Idén att återuppliva hyreshus började ljuda ut från huvudstadens myndigheter redan 1999. Men genomförandet av detta projekt på den tiden försvårades allvarligt av den befintliga lagen om bostadspolitik, som gjorde att hyresgäster i lägenheter i privata bostäder kunde privatisera.

Efter att ett antal räkningar antogs som förbjöd en sådan privatisering, byggdes den första hyreshus i staden på Bolshoy Nikolovorobinsky Lane, denna 47-lägenhetsbyggnad uppfördes av Moskva avdelningen för bygginvesteringsprogram (DIPS) och antogs i drift 2003.

Kostnaden för DIPS-byggnadsprojektet var 12,3 miljoner dollar. Detta hus finns fortfarande idag och har blivit ett ganska framgångsrikt projekt. Observera att hyra en lägenhet här är ganska dyrt – från 2,5 tusen till 12 tusen dollar.

Trots det faktum att lägenheten i DIPS visade sig vara mycket efterfrågad (för närvarande är den 98% befolkad, och resten av lägenheterna hyrs regelbundet ut under en kort period) har experimentet från myndigheterna i Moskva ännu inte fortsatt. Faktum är att myndigheterna måste tävla om kunder med den privata sektorn, som står för den största delen av lägenheterna att hyra i huvudstaden. Dessutom är det inte enkelt och dyrt att hantera ett stort hus..

Av dessa skäl, för närvarande i Moskva, utöver hyreshuset i Bolshoy Nikolovorobinsky Lane, lanserades endast ett fullständigt projekt som byggdes av ett kommersiellt företag.

I slutet av 2007 byggde Barkley-företaget den första elitbebyggelsen i huvudstaden? ”Barkli-Plaza”, som ligger på Prechistinskaya invallning – i det dyraste området i Moskva.

Moskva hyreshus
Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

Bostadskomplexet omfattar 5 separata byggnader vars höjd sträcker sig från 5 till 7 våningar. Ett modernt affärscenter i klass ligger på de första våningarna i Barkley Plaza och elitlägenheter avsedda att hyra ligger på resten. Priserna bekräftar bostadens exklusiva status: för en lägenhet med en yta på 75 kvm. m med ett sovrum kommer att behöva betala från 10 tusen dollar per månad, och för takvåningar och fem-rums lägenheter över 255 kvm. m – från 32 tusen dollar per månad.?

?Hyreshus i St Petersburg

?Det första hyreshuset i det moderna Sankt Petersburg skapades av en finsk investeringspensionsfond som köpte ut en del av huset på Kolomyazhsky Prospekt.

Finländarna är intresserade av denna sektor på fastighetsmarknaden eftersom den praktiskt taget är frånvarande i Ryssland, särskilt i S: t Petersburg. Därför förväntar sig investerare att få en anständig inkomst, baserat på det faktum att med den befintliga bostadsbristen kommer lägenheter i deras hyreshus att vara efterfrågade.

Det bör också noteras att ett annat finskt företag, som har cirka 23 tusen liknande hus i sitt hemland, också planerar att bygga hyreshus i S: t Petersburg..

Det finska företaget äger 276 lägenheter i 15 Kolomyazhsky-prospekt, från 1 till 3 rum, som hyrs ut till hyresgäster under en period av 11 månader med möjlighet att förlänga hyresavtalet. Enligt detta avtal är hyresgäster förbjudna att ombyggja lägenheten eller måla om väggarna. Även för att borra ett litet hål i väggen, till exempel för att hänga en klocka eller en bild, måste hyresgästerna kontakta underhållstjänsten i hyreshuset. Finska hyresvärdar förklarar sådana strikta regler för uppehållstillstånd genom att alla deras lägenheter är gjorda i samma stil, vilket inte kan brytas.

Hyran i den enda lägenheten i St. Petersburg beror på både lägenhetsområdet och golvet (enligt europeiska standarder, ju högre golvet, desto dyrare är lägenheten). För en 1-rumslägenhet på cirka 37 kvm. m kommer att behöva betala 18 tusen rubel per månad. För en 3-rumslägenhet – från 41 tusen rubel per månad.

Världsupplevelse

I väst har konstruktion och underhåll av hyreshusar under mycket lång tid varit en lönsam och framgångsrik verksamhet som ger ägarna till sådana hus en stabil inkomst på 10-12% per år.

I stora europeiska städer står andelen hyreshus för närvarande för upp till 30% av den urbana fastighetsmarknaden för bostäder. Många unga familjer tycker att det är mer lönsamt att hyra en lägenhet snarare än att köpa bostäder, även med hjälp av hypotekslån..

Observera att enligt International Union of Tenants, nu i länderna i Östeuropa, som nyligen gick in i EU, hyr cirka 40% av befolkningen bostäder. I det ”gamla” Europa är siffrorna högre: till exempel i Holland och Tyskland – 50%, i Schweiz – 70%.

Hyreshusar i Europa
Marcia Baldwin. Holland radhus

Om vi ​​tar enskilda europeiska städer, bor i överväldigande majoritet av befolkningen i hyreshus i vissa. Till exempel i Berlin, enligt statistik, 90% av hyresgästerna, och i Stockholm – 100% (faktum är att privatisering av lägenheter är förbjudet i Sverige – som ett resultat, i hela landet, är endast cirka 10% av bostadsbeståndet privatägt).

Vad gäller USA är här den största delen av bostadsbeståndet privata hus. Och bara 30% av fastigheter hyrs ut. Detta gäller dock inte stora städer. I stora städer finns en stor fond av hyreshus avsedda att hyra. Till exempel hyrs i San Francisco 65% av bostadsbeståndet och i New York – 70%. I kanadensiska Montreal bor cirka 50% av befolkningen i hyrda lägenheter.

Lägenhetshus i Europa och USA är en vanlig och utbredd typ av verksamhet som ger konkreta inkomster.

Samtidigt finns det också så kallade sociala bostäder. Denna typ inkluderar hyreshus som ägs av privata investerare, men staten kompenserar inom ramen för vissa sociala program lägenhetsägare för skillnaden mellan marknad och sociala hyrespriser..

Det faktum att detta är sociala bostäder betyder inte alls att husen ligger i fattiga områden eller att levnadsförhållandena där är dåliga. Hus kan vara belägna i mycket anständiga områden, men de ser fortfarande billiga och kan inte skryta med dyra ytor. Men i allmänhet är levnadsförhållandena anständiga. Dessa är de lägenheter som är mest populära bland studenter och personer med en genomsnittlig inkomst..

Återupplivning av byggandet av hyreshus under huvudstadens program ”Bostäder”

Moskva-regeringen försöker hitta en lösning på bostadsbristen i Moskva. Myndigheterna har upprepade gånger tagit upp frågan om att genomföra ett program för uppförande av hyreshus i staden som kan hjälpa till att lösa denna fråga. Men saken har ännu inte nått praktiskt genomförande. Moskva-regeringen godkände dock nyligen bostadsprogrammet, utvecklat för perioden 2012–2016, där tjänstemän föreskrev återupplivning av hyreshus i Moskva. ?? Inom ramen för detta program kommer hus av två typer att byggas:

  • icke-subventionerat, vars konstruktion föreskrivs på bekostnad av stadens budget;
  • lönsam, som kommer att byggas på bekostnad av privata investerare.

Regeringen arbetar för närvarande med åtgärder för att locka inhemska företag att delta i detta program. Många experter anser att ett sådant program borde ha antagits för länge sedan. Enligt deras åsikt har Ryssland nu alla förutsättningar för att skapa en civiliserad hyresmarknad. För närvarande är den inhemska hyresmarknaden i fullständigt kaos. Få av ägarna formaliserar förbindelserna med hyresgäster officiellt, vilket ibland leder till allvarliga problem för både ägaren och hyresgästen.

Uppförandet av hyreshus kommer att möjliggöra att inte bara öka antalet lägenheter som är tillgängliga för befolkningen utan också förbättra kvaliteten på de erbjudna tjänsterna. Medborgarna kommer att kunna hyra en lägenhet inte från ”privata handlare”, utan från en organisation. Låt en lägenhet i en hyreshus kosta lite mer, men hyresgästen kommer att garanteras normala levnadsvillkor, ett komplett utbud av bostadsunderhållstjänster samt ett formellt avtal som fastställer parternas rättigheter och skyldigheter.

??Utsikterna för hyreshus på den ryska fastighetsmarknaden

Som vi redan har påpekat ovan har marknaden för hyreshus fungerat utomlands under lång tid och denna typ av bostäder finns det ganska välbekant för befolkningen. I väst finns det också en juridisk ram som är nödvändig för effektiv drift av hyreshus..

I moderna Ryssland, till skillnad från västländerna, har byggandet av hyreshus ännu inte blivit utbrett på grund av deras låga lönsamhet. Ryska investerare anser en acceptabel avkastning på 7-10%, vilket är två gånger högre än det som finns på marknaden, för Europa anses vinsten med 4% vara normal. ?? Dessutom, i vårt land idag är själva begreppet ”hyreshus” frånvarande i lagstiftningen, därför finns det ingen laglig reglering av förbindelserna inom denna sektor av fastighetsmarknaden.

För ett framgångsrikt genomförande av projekt av hyreshus och vidareutveckling av denna riktning i Ryssland är det nödvändigt att säkerställa en hyreshus status på lagstiftningsnivå.

Det är också nödvändigt att utveckla ett system för interaktion mellan investerare och staten. Experter noterar att staten bör utveckla åtgärder för att stimulera affärer, samt ge vissa garantier och skydd mot oärlighet hos vissa deltagare.

?Bland åtgärderna för statliga incitament som hjälper till att uppnå en effektiv utveckling av detta område på hyresfastighetsmarknaden, kan man utesluta:

  • säkerställa en prioriterad order av myndigheternas övervägande av frågor som rör byggandet av hyreshus;
  • hålla anbud där tomter kommer att erbjudas för hyra för byggande av hyreshus på dem;
  • införande av en förmånlig hyresnivå för tomter som tillhandahålls för byggandet av en hyreshus på dem under perioden för dess byggande, såväl som för en viss period efter idrifttagandet av en hyreshus etc..

Vissa villkor kan fungera som statliga garantier, vilket kommer att vara obligatoriskt under auktionen, till exempel:

  • de tomter som läggs ut för auktion måste kombinera tomter för byggande av hyreshus och ekonomi och affärsklass;
  • tomter läggs ut för auktion endast under förutsättning att utvecklaren (investeraren) kommer att vara skyldig att tillhandahålla en viss andel av det totala antalet lägenheter i en hyreshus till staten för vissa kategorier av medborgare. Detta kommer att hjälpa till att genomföra ett socialt bostadsprogram som liknar det västra, när staten kommer att kompensera investeraren för en del av hyran som tillhandahålls till socialt oskyddade (låginkomst) delar av befolkningen.

Det bör också noteras att byggandet av hyreshus kan användas effektivt inte bara i huvudstaden utan också i regionerna. Ännu mer gynnsamma förhållanden för deras konstruktion noteras här: mindre besvärliga byråkratiska apparater och ett större antal fria områden som är lämpliga att bygga..

Sammanfattningsvis vill jag säga att byggandet av hyreshus är en lovande riktning för Ryssland. För att denna sektor ska få möjlighet att aktivt utvecklas krävs emellertid i första hand statligt stöd..

Betygsätt artikeln
Dela med vänner
Webbplats med användbara tips för varje tillfälle
Lägg till en kommentar

Genom att klicka på knappen "Skicka kommentar" godkänner jag behandlingen av personuppgifter och accepterar sekretesspolicy