Att sammanfatta årets resultat är redan en verklig, man kan säga orubblig tradition, och inte bara i vårt land. Det är i förväg till det nya året som meddelanden ”i år byggdes, slutfördes, bryts, såldes, fick …” börjar dyka upp. Men vad kan jag säga, alla av oss, på ett eller annat sätt, att säga adjö till det utgående året, börjar ta lager – vad vi lyckades göra, vad som hände och vad vi måste göra nästa år.
Fastighetsmarknaden är naturligtvis inget undantag från denna tradition. Efter slutet av en så betydande period kan du jämföra byggvolymen detta och förra året, priser för bostäder och kommersiella fastigheter och försöka bedöma utsikterna. Så vad intressant och betydande hände på fastighetsmarknaden i Moskva 2012, som lämnar oss? Vilka är prognoserna för experter för nästa år?
Prisdynamik
Även om det inte fanns några kraftiga hopp i värdet på fastigheter i Moskva under 2012, visar priserna fortfarande en stadig uppåtgående trend. Det mest levande exemplet – om i genomsnitt i början av året fastställdes den genomsnittliga kostnaden för fastigheter i huvudstaden till 162 tusen rubel per kvadratmeter, då i slutet av december ökade denna siffra till 186 tusen rubel per ”kvadrat”. Skillnaden överstiger 20 tusen rubel och är mycket betydande. I dollarn är skillnaden mellan genomsnittspriset för Moskva kvadratmeter i början och slutet av året ännu tydligare – 5,29 tusen dollar i januari och 6,07 tusen dollar i december. Så den milstolpe milstolpen på sex tusen, den ”genomsnittliga” kvadratmeter bostäder i huvudstaden i år, övervann ändå.
När det gäller distrikt i Moskva ser situationen så ut: Arbat har fast ledarpositionen, men kandidaterna för andra och tredje platsen förändrades nästan varje månad under året. Från början av december 2012 nådde kostnaden för en kvadratmeter på Arbat 9 382 tusen dollar. För bara 11 månader sedan frågade de för ett ”torg” av en lägenhet i centrum av huvudstaden i genomsnitt 9 033 tusen dollar, så priset ökade med 1,1%.
År 2012 var Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka och Tverskaya bland de fem ledande ledarna, som tog turer på andra och tredje plats i rankningen för de dyraste distrikten i Moskva..
Och om i januari i år den genomsnittliga kostnaden för en kvadratmeter i ingen av dessa distrikt nådde $ 9 tusen, då i december priset på en kvadratmeter i Tverskoy-distriktet överskred $ 9,09 tusen, och på Ostozhenka kom det nära denna siffra och uppgick till 8,97 tusen dollar.
Betygsuppgifterna indikerar således att priset för Moskva kvadratmeter växer långsamt och stadigt. Dessutom ökade kostnaden för de billigaste erbjudandena av ”ekonomiklass” och ”elit” – den dyraste kvadratmeteren mest..
Således ökade kostnaden för elitbostäder i huvudstaden för året med 3,7% och uppgick i genomsnitt till 16,4 tusen dollar, enligt forskningsdata från ContactRealEstate. Totalt genomfördes mer än 800 transaktioner på elitmarknaden 2012 (resultaten 2011 – 657 köp- och försäljningstransaktioner).
Det är intressant att om förra året bland köpare av elitbostäder i centrum av Moskva, mer än 60% var tjänstemän, i år sjönk antalet tjänstemän bland sådana köpare kraftigt till 5%, säger Anastasia Mogilatova, VD för Welhome. Men experter noterar att detta inte innebär en minskning av inkomstnivån för tjänstemän, troligen, mot bakgrund av förstärkningen av kampen mot korruption, beslutade de helt enkelt att på ett mer tillförlitligt sätt dölja sina förvärv. Detta bekräftas av att bland köparna av ”eliten” 2012 är nästan 10% icke-arbetande pensionärer. Den högsta efterfrågan var på elitfastigheter i Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy och Presnensky distrikt i huvudstaden.
De billigaste områdena i Moskva i december 2012 erkändes som Sviblovo, Shchukino och Pokrovskoye-Streshnevo, priset på en kvadratmeter här sattes till 5,1 tusen dollar. Som jämförelse: i januari det utgående året var huvudstadens billigaste distrikt Strogino – 4,9 tusen dollar per ”kvadrat”. Under året ökade dock kostnaden per kvadratmeter i detta område till 5,3 tusen dollar, vilket gjorde det möjligt för Strogino att stiga kraftigt i rangordningen i Moskva distrikt.
De mest intressanta nybyggnaderna – 2012
Totalt byggdes mer än 1,1 miljoner kvadratmeter bostäder i huvudstaden under innevarande år. Det är nästan 20% mindre än 2011.
I rankningen av de billigaste nybyggnaderna i huvudstaden under det utgående året var ZhKK ”Vanil” belägen i det södra administrativa distriktet, i Moskvorechye-Saburovo, ”Tsaritsyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC ”Residential House MPI” – Babushkinsky District, ”Zeleny Bereg” – Chertanovo Central , liksom ”Zagorie” – också Biryulyovo Vostochnoye.
Bostadskomplexet ”Tsaritsyno” blev också den största nybyggnaden i Moskva, den genomsnittliga kostnaden för lägenheter här sattes till 98 tusen rubel (cirka 3,2 tusen dollar) per ”kvadrat”.
Vi har redan skrivit om de mest enastående och intressanta nybyggnaderna i huvudstaden, så jag vill bara notera att 71 bostadsbyggnader togs i drift i ”Gamla” Moskva under 2012. Det genomsnittliga priset på en kvadratmeter i nya byggnader i Moskva ökade med 9% och nådde 171 000 rubel (cirka 5,6 tusen dollar). Det genomsnittliga priset som var något dyrt i jämförelse med de mest prisvärda erbjudandena bildades på grund av de höga priserna för nya byggnader i Ostozhenka och Khamovniki. Här, för en kvadratmeter, ber de ofta om minst 20 tusen dollar, och i vissa hus av elitklubbstyp – mer än 30-40 tusen dollar.
Inteckning
Det utgående året avslutas med en påtaglig ökning i volymen av emitterade hypotekslån, som jämfört med 2011 ökade med 30%. Inteckningar för 2012 har dock blivit dyrare. Om bankerna under föregående år i genomsnitt utfärdade hypotekslån till 12,5-13% per år, så ökade detta år 2012 till 13,5-14%.
Och i slutet av året tillkännagav redan många bankinstitut, i synnerhet Sberbank, att räntorna nästa år kommer att stiga igen och kan, enligt experter, nå 15% per år.
Bankerna var mer villiga att emittera hypotekslån för färdiga lägenheter på sekundärmarknaden, det är svårare att få en inteckning för bostäder i ett oavslutat bostadskomplex. Och priserna i detta fall är högre med 1-3%, och kraven för låntagare är strängare. Men bland de många erbjudandena kan du hitta mycket lönsamma. Om banken aktivt samarbetar med utvecklaren, som för bostadskomplexet ”Gorki-8”, kan hypoteksräntan sänkas till 9-10% per år. Sådana erbjudanden är naturligtvis sällsynta, valet av objekt i detta fall är begränsat, men räntorna är mycket mer attraktiva än genomsnittet på hypoteksmarknaden.
”Nytt” Moskva
Den viktigaste händelsen under det utgående året var naturligtvis annekteringen av territorierna i det så kallade ”Nya” Moskva till huvudstaden. Två nya distrikt dök upp i staden – Novomoskovsky och Troitsky, och stora möjligheter för utveckling av ganska stora territorier öppnade för utvecklarna.
Enligt företaget ”Azbuka Housing” ökade den genomsnittliga kostnaden per kvadratmeter i ”Nya” Moskva 2012 med 6,3% och står för närvarande på 83 tusen rubel (cirka 2,7 tusen dollar). Prisökningen visade sig vara lägre än de som förutspåddes av fastighetsmäklare i början av året och förutspådde en kraftig ökning av efterfrågan på lägenheter i de nyligen skapade administrativa distrikten.
Om i den historiska delen av staden ju närmare den nya byggnaden är Moskva Ring Road, desto billigare är priset per kvadratmeter, då i ”Nya” Moskva är situationen motsatt – de ligger på ”motsatta sidor av barrikaderna” och värdet på fastigheter här ökar kraftigt när det närmar sig Moskva Ring Road.
Experter kallar bostadskomplexet ”Moskva A101”, där en lägenhet med ett rum kan köpas för tre miljoner rubel, bostadskomplexet ”Nya Vatutinki” och bostadskomplexet ”Prestige” som de mest prisvärda nybyggnaderna i ”Nya” Moskva. Bostadskomplex ”Vatutinki” kallas också det mest ambitiösa projektet i de nyligen bifogade territorierna – här presenteras mer än 1,6 tusen lägenheter för köparnas uppmärksamhet. ”Vatutinki” är en hel mikrodistrikt bara 14 kilometer från Moskvas ringväg, med två skolor och tre förskolor.
Den genomsnittliga kostnaden för en kvadratmeter på sekundärmarknaden i ”Nya” Moskva når idag 96 tusen rubel, i genomsnitt 17,4% mer än i Moskva-regionen, enligt en studie från företaget ”Peresvet-Invest”. Så anslutningen till kapitalet på fastighetsmarknaden i dessa territorier hade naturligtvis.
Slutsatser
Så, 2012 för Moskva fastigheter visade sig vara i stort sett ganska stabil och lugn, utan fluktuationer och skarpa prishopp. Efterfrågan har ökat, antalet erbjudanden på både primär- och sekundärmarknaden har ökat, kostnaden för alla kategorier av bostadsfastigheter har ökat något. I genomsnitt ökade priset för Moskva kvadratmeter med 1,5-2% varje månad. Det mest märkbara prishoppet noterades i oktober, men på sommaren upplevde marknaden en säsongsöppning som alltid.
Av de mest intressanta punkterna vill jag återigen notera en ökning av försäljning och köp av lyxlägenheter, ett ökat intresse för flerbostadslägenheter samt en påtaglig ökning av volymen på hypotekslån.
Enligt fastighetsmäklare är köpare alltmer intresserade av tre-rums lägenheter, som förra året tydligt förlorade för mer kompakta bostadsområden när det gäller antalet transaktioner. Men intresset för studiolägenheter och små ”odnushki” har tvärtom minskat.
Köpare föredrar alltmer att köpa lägenheter i monolitiska byggnader eller panelbyggnader, och för dyra ”stalinkor” idag kan kallas utomstående på marknaden – intresset för dem har märkbart minskat.
År 2012 misslyckades myndigheterna med att lösa problemet med bedrägliga aktieägare – situationen på detta område utvecklas fortfarande inte på bästa sätt för medinvesterare, och de nuvarande lagarna kan inte skydda deras intressen. Många experter kallar förslaget att införa obligatorisk försäkring av premier på bostäder som ett försök att ”skifta budgetkostnader på försäkringsbolagens axlar” och förutspår att den nya lagen kommer att leda till en ökning av kostnaden för lägenheter i nya byggnader.
Prognoser för framtiden
Experter lovar enhälligt att nästa år inte kommer att ske några kraftiga förändringar i situationen på huvudstadens fastighetsmarknad..
Trots att nyligen klagomål från presidenten, som noterade att hypotekslån inte finns tillgängliga för de flesta ryssar, kommer hypoteksräntorna att fortsätta växa, säger Andrey Vladykin, chef för avdelningen för inteckning och lån på NDV Real Estate. Det finns inga förutsättningar för en minskning av hypoteksräntorna, så man bör inte förvänta sig mer gynnsamma erbjudanden från banker.
En ökning av räntorna till 15% kommer säkert att leda till en minskad efterfrågan på fastigheter – inte alla köpare är redo att få ett hypotekslån på sådana villkor. Dessutom, om hypoteksräntorna når 19% (och det finns sådana pessimistiska prognoser), kommer de flesta av de potentiella köpare av fastigheter att föredra att få lån i utländsk valuta. Räntorna på hypotekslån i dollar kommer troligen att förbli på en nivå av 9-10% per år. Emellertid utfärdas inteckningen i dollar för det första för en period av upp till 15 år, och för det andra – nästan alltid endast för sekundärbostäder.
”Nya” Moskva kommer att börja utvecklas aktivt av utvecklare. Enligt Sergei Sobyanin, huvudstadens borgmästare, förväntas områdena som ligger i omedelbar närhet av Moskva ringväg massivt byggas upp. Generellt sett har myndigheterna redan utfärdat tillstånd för byggande av minst 30 miljoner kvadratmeter bostäder i ”Nya” Moskva, så att distrikten Novomoskovsk och Troitsky definitivt väntar på en byggboom. Men som Sergei Sobyanin lovade kommer en zon med lågbyggnad att dyka upp runt Troitsk, och områden avlägsna från staden blir naturliga zoner, torg och parker.
Under 2013 förväntas bostäder i huvudstaden stiga i pris med samma inflationstakt, det vill säga att lägga till 0,5-1-2% varje månad, vilket så småningom kommer att leda till en prisökning med 7-10% per år.
I motsats till prognoserna från vissa analytiker bröt inte en ny finansiell kris ut 2012, och vassa chocker förväntas inte 2013. Fastighetspriser i dollar kan till och med sjunka, vilket också underlättas av en minskad efterfrågan. I en snar framtid förutspår experter ett överskott på utbudet på marknaden över efterfrågan – det finns inga förutsättningar för en ökning av hushållens inkomster, och mot bakgrund av ökningen av hypoteksräntorna har den stora majoriteten av ryssarna ingenstans att låna pengar för att köpa lägenheter i huvudstaden. Så man bör inte förvänta sig mycket aktivitet från köpare, sommaren 2013 kan bli en helt ”död” säsong, och under perioder med väntan på förändringar i ekonomin eller efter negativa nyheter från den politiska arenan kan efterfrågan minska till noll, förutspår Oleg Repchenko, chef för analyscentret ” IRN.RU Fastighetsmarknadsindikatorer ”.
Bland andra innovationer som kommer att påverka fastighetsmarknaden 2013 kan vi nämna införandet av en skatt på lyx som lovats av Vladimir Putin, inklusive på lyxlägenheter. Det är ännu inte känt vad skattesatsen kommer att vara, men det verkar som om efterfrågan på dyra lägenheter i huvudstadens centrum inte kommer att minska ändå..
Dessutom kommer omvärderingen av matriktvärde på mark i Moskva utan tvekan att leda till en ökning av värdet på fastigheter – utvecklare betalar nu i genomsnitt 1,5 gånger mer för tomter..
Myndigheterna kommer att fortsätta att riva nedfallna femvåningshus: år 2012 revs bara 30 sådana hus, och i framtiden planeras att flytta och riva minst 88 fem våningar i olika distrikt i huvudstaden.
Priset på fastigheter i ”Nya” Moskva kommer att fortsätta växa och klyftan från resten av Moskva-regionen blir mer och mer påtaglig. På sekundärmarknaden för nya storstadsdistrikt kommer kostnaden för en kvadratmeter att överstiga 100 tusen rubel, på den primära marknaden kommer den att komma nära detta märke.
Borgmästarnas kontor kommer också att fortsätta att reparera utgående motorvägar och bygga nya transportväxlar, kommer att fortsätta aktivt bekämpa trafikstockningar och nya tunnelbanestationer öppnas i Moskva. Hur detta kommer att påverka huvudstadens fastighetsmarknad – det redan så nära 2013 kommer att visa, och resultaten av dem kommer också att summeras om 12 månader. Semesterhälsningar!
Vad var årets resultat för Moskva Fastigheter 2012?