Året som slutade 2011 anses av de flesta experter vara framgångsrikt för ryska och i synnerhet för fastighetsmarknaden i Moskva. Under året var det en långsam och inte särskilt betydande prisökning, cirka 8-12% i rubel, liksom en ökning av köparnas aktivitet, främst på grund av utseendet på prisvärda inteckningsprogram.
Men några negativa ögonblick väntar oss. På grund av rädsla för en upprepning av den ekonomiska krisen under det kommande året kan fastighetsmarknaden i Ryssland återigen börja uppleva vissa svårigheter. Situationen kan huvudsakligen påverkas av minskningen av inteckningsprogram. Experter föreslår att bankerna under första kvartalet avsevärt kan minska antalet utlåningslån på grund av rädsla för att låntagare inte kan uppfylla sina skyldigheter och att bankerna, som 2008, måste ta itu med skuldomstrukturering, vilket inte är lönsamt. Detta tillkännagavs förra hösten av Anatoly Aksakov, ordförande för Association of Regional Banks.
På grund av den instabilitet som observerats på de globala finansmarknaderna har det dessutom blivit ganska svårt och riskabelt för ryska utvecklare att locka lån i utländsk valuta. Byggsektorn kan också påverkas negativt av myndigheternas planer på att minska ineffektiva offentliga utgifter, inklusive minskning av onödiga byggprojekt..
Vad kommer att hända med bostadspriserna
Det senaste året har varit mycket stabilt när det gäller förändringar i bostadspriserna. Om bostäderna i huvudstaden 2010 steg i pris med i genomsnitt 14%, motsvarade denna tillväxt 2011 den observerade ökningen av inflationen och uppgick till cirka 10%. Endast lägenheter på ”Nya Moskva” territorium kunde övervinna denna prisbarriär. Här har kostnaden per kvadratmeter ökat med 20%. Enligt de flesta experter kommer denna prisutveckling att fortsätta under första halvåret 2012. Det finns för närvarande inga utsikter till fall i huspriserna. Mot slutet av året förväntas klassgapet öka: prisökningen för prisvärda bostäder bör stabiliseras, medan värdet på affärs- och premiumfastigheter fortsätter att öka i vikt. Denna dynamik stöds av en minskning av antalet nya bostäder som införts på marknaden. Enligt analytiker har botten ännu inte passerat: under första halvåret 2012 förväntas en rekordlåg volym av uppdrag.
Enligt officiella uppgifter lovar de dock att bygga cirka 3 miljoner kvadratmeter bostäder i Moskva. Men det är svårt att säga vad indikatorn kommer att bli i slutet av året. Förra året planerades att bygga 2,2 miljoner kvadratmeter. m av nya bostäder, men den 27 december vid det slutliga mötet i Moskva-regeringen, sade Sergei Sobyanin att bostäder kommer att tas i drift endast cirka 2 miljoner kvadratmeter.
Sokolov M.N. Moskva är under uppbyggnad. 1956
Trots detta kan det totala utbudet av bostadsfastigheter på kapitalmarknaden under det kommande året tvärtom öka avsevärt på grund av att flera tidigare tillkännagivna projekt dras tillbaka. Om förra året i Moskva erbjöd utvecklare och fastighetsmäklare till salu 1,4 miljoner kvadratmeter. m av bostäder, då i det kommande förutses denna siffra överstiga 2 miljoner kvadratmeter. m.
Experter: De mest prisvärda bostäderna kan stiga i pris i år.
När det gäller bostadspriserna väntas 2012 en måttlig prisökning på den ryska marknaden. I synnerhet kommer lägenheter i huvudstaden att öka i pris med i genomsnitt 8%. Det är osannolikt att tillväxten i det genomsnittliga priset på bostäder i Moskva kommer att överstiga inflationen. På den primära bostadsmarknaden i Moskva kommer enligt prognoserna att förbli relativt hög efterfrågan inom segmentet ekonomiklass. Med tanke på bristen på utbud i detta segment kommer utvecklare att kunna diktera priser. Enligt vissa experter kan de billigaste bostäderna stiga i pris det kommande året. Enligt vissa prognoser kan således priserna på bostäder i ekonomiklass stiga med 25%. De första exemplen på prisökningar noterades i slutet av december förra året. Till exempel tillkännagav företaget ”Don-Stroy Invest” revideringen av sin prissättningspolicy för 2012. Meddelandet sa att redan i januari 2012 kommer lägenheterna som erbjuds av utvecklaren att stiga i pris med 10%.
En ökning av priserna som överstiger den förväntade inflationen är också möjlig för fastigheter i centrum av Moskva. Anledningen är bristen på kvalitetsförsörjning. Det antas att bostadspriserna inom den tredje transportringen kan öka det kommande året med 15%.
I sin tur råder de mest konservativa marknadsaktörerna inte utvecklare och fastighetsmäklare att höja priserna kraftigt. Faktum är att den primära fastighetsmarknaden förra året redan har uttömt potentialen för ytterligare prisutveckling. Trots förra års optimistiska förväntningar på en upprepning av 2001-scenariot, när bostadspriserna steg snabbt, bortskämdes säljarnas humör av oroande känslor på grund av förväntningarna om en ny krisvåg. Redan i september 2011 noterade många fastighetsmäklare en nedgång i efterfrågan på lägenheter som inte var typiskt för denna period, vilket ledde till ett prisfall.
Väntar på en ny våg av krisen
I Ryssland, som i många andra länder, förväntas en upprepning av finanskrisen. Som vi redan har noterat ovan kommer denna situation under 2012 att ha en ganska stark inverkan på situationen på fastighetsmarknaden. I detta avseende funderar de som vill köpa bostäder alltmer över att köpa nu eller vänta?
Det finns ingen allmän lösning. I alla fall finns det många faktorer att tänka på. Vi kommer att försöka ge ett antal rekommendationer.
Rashad Alakbarov. En kris
För dem som desperat behöver förbättra sina levnadsvillkor och vill köpa en lägenhet genom en inteckning är det definitivt bättre att köpa nu. För tillfället är priserna stabila, det finns många erbjudanden inom sektorn för prisvärda bostäder ($ 3-5 tusen per 1 kvadratmeter). Dessutom kan du fortfarande hitta ett lönsamt och prisvärt låneprogram. Men i händelse av en kris med köpet kan det uppstå problem eftersom bankerna allvarligt kommer att minska utbudet av lån och skärpa villkoren.
Köp av en lägenhet som investeringsobjekt är också fördelaktigt. Även om du inte tjänar allvarliga pengar hjälper det att spara pengar. Uppenbarligen stiger kostnaderna för bostäder tillsammans med inflationen.
Du kan tjäna pengar genom att köpa fastighetsklass eller lyxbostäder i företagsklass. Inom dessa segment har tillträdet till marknaden för nya objekt minskat avsevärt, och därför är utbudet ganska begränsat. Detta gör sådana fastigheter till ett lönsamt investeringsverktyg..
Men det finns några särdrag här. Lyxerbjudanden (kostnaden för en kvadratmeter överstiger 15 tusen dollar) tävlar med utländska fastigheter. Många investerare föredrar att köpa ett hus vid havet eller en lägenhet i centrala London för samma pengar. Därför är det mest lovande på den inhemska marknaden enligt experter fortfarande bostäder i prissegmentet från $ 6,5 till $ 14 000 per 1 kvm. m. De mest aktiva köparna observeras här. Dessutom kan du titta närmare på en ny typ av bostäder för kapitalmarknaden – loftlägenheter. Deras lönsamhet kan nå 30% på ett par år.
Slutsats
För närvarande lockar bostadsfastigheter mer än hälften av individernas investeringar. Den instabila ekonomiska och politiska situationen i landet såväl som underskottet av kvalitetsförsörjning som observerats på kapitalmarknaden kommer att hålla bostadsfastigheter 2012 som ett av de mest attraktiva investeringsinstrumenten.
Även under 2008-krisen inträffade inga allvarliga kollaps av priser på bostadsmarknaden. Samtidigt visade sig bostäder i ekonomiklass vara de mest motståndskraftiga mot marknadssvingningar. Denna sektor kommer att förbli den mest stabila och förutsägbara under 2012.
När det gäller priset är alla experter överens om att inget prisfall väntas. I händelse av en ny kris är det osannolikt att kapitalets fastigheter kommer att förlora värde betydligt. Nu är marknaden i balanserat tillstånd, för att priserna ska falla, krävs en betydande ökning av utbudet eller en kraftig nedgång i efterfrågan. Och detta kommer inte att hända ändå.
Man bör dock inte heller förvänta sig en stor prisökning. Enligt experter är den aktiva tillväxten i värdet på bostadsfastigheter i världen en saga historia. Så i slutet av 2011 som helhet har bostäderna på världsmarknaden stigit i pris med 1,5-2%. I Moskva, i 2012, i de flesta sektorer, förväntas en gradvis och obetydlig höjning av bostadspriserna inom inflationsdynamiken.
Baserat på dessa prognoser kan vi säga att början av året är den bästa tiden att köpa ett hem.
Vad kan vi förvänta oss på fastighetsmarknaden i Moskva under 2012? Har priser på bostäder stabiliserats eller kan vi förvänta oss ytterligare prisökningar? Finns det några nya stora byggprojekt på gång? Är det en bra tid att investera i fastigheter i staden just nu eller bör man vänta? Tacksam för att få höra era åsikter och insikter om fastighetsmarknaden i Moskva i år.