Kommersiell fastighetsmarknad mitt i Moskva

I början av juli 2011. Den regionala duman i Moskva undertecknade ett avtal om att ändra Moskva och Moskva-regionen. Detta dokument är avsett att lagstiftande konsolidera gränserna, som har förändrats kraftigt under de senaste decennierna, men som inte har formaliserats tidigare..

Sergei Ivanovich Smirnov. Mässa på den patronala dagen. 2007

Anslutningen av nya territorier till Moskva kommer utan tvekan att påverka kapitalets fastighetsmarknad. Som många experter noterar är utsikterna för utvecklingen av den kommersiella fastighetsmarknaden i huvudstaden inte lika ljusa som i början av året. Upplivningen av detta marknadssegment, som noterades under första halvåret, kan avta efter sådana allvarliga förändringar. Utvecklare är inte säkra på hur händelser kommer att utvecklas ytterligare, eftersom det inte finns några tydliga planer för utveckling av nya territorier. Omfördelningen av tomter kommer i alla fall att påverka marknadsstrukturen, detta gäller alla typer av kommersiella fastigheter: kontor, köpcentra, lager och andra föremål.

Utvecklare vid en korsning

Som ni vet, enligt det undertecknade avtalet går 102 nya tomter med en total yta på 723 hektar i Moskva, inklusive Lyubertsys luftningsfält (578 hektar). Moskva-regionen kommer också att få nytt land – 328 hektar, inklusive 216 hektar i byn Tolstopaltsevo.

Det är ganska stora territorier som kräver att myndigheterna utarbetar en omfattande stadsplaneringsplan som kommer att tillhandahålla administrativa, sociala (utbildnings- och forskningscentra, bostäder) samt byggandet av nya affärscentrum. Och lösningen av dessa uppgifter kan ta mer än ett år.

Omfördelning av territorier påverkar direkt byggandet av kommersiella fastigheter.

På grund av denna osäkerhet förlorade många utvecklare. Detta segment av fastighetsmarknaden har just börjat återhämta sig från effekterna av den globala krisen och får fart, och här presenterade stadsmyndigheterna dem en ny ”överraskning”. Faktum är att omfördelningen av territorier direkt påverkar byggandet av kommersiella fastigheter. Dessutom är inhemska utvecklare mycket beroende av den inre politiska situationen i landet, och ofta bestäms framgången av förmågan att gissa riktningen för myndigheternas ytterligare åtgärder..

För kapitalutvecklare är naturligtvis nya outvecklade territorier möjligheten att starta byggandet av nya projekt, öka arbetet och därmed inkomst. Detta kräver dock fortfarande att vinna ett anbudsinfordran, vilket inte alltid är lätt och kan orsaka några nya problem..

Nu är byggare på ett korsning, de står inför uppgiften att försöka gissa vilka nya distrikt som nu kommer att flytta (om de naturligtvis gör det) federala och regionala myndigheter; hur många kontorslokaler som krävs för företag som vill vara i närheten av myndigheterna; om International Financial Center kommer att byggas från grunden. Utvecklare har många frågor, men det finns inga svar än.

Vad man ska säga om kommersiell fastighet, som avser social infrastruktur, om myndigheterna ännu inte har beslutat om bostadsprogrammet i de bifogade territorierna.

Allmänna marknadsvillkor

Totalt, första halvåret 2011, kom cirka 330 000 kvm in på marknaden. m nya kontorsytor (siffran sjönk med 15% jämfört med förra året) och 165 000 kvadratmeter. m. nytt lagerutrymme (indikatorn växte med nästan tre jämfört med första halvåret 2010 på grund av idrifttagning av tidigare frysta anläggningar).

Mikhalchuk Natalia. Konstruktion. 2008

Det totala utbudet av kontorslokaler av hög kvalitet i huvudstaden i slutet av andra kvartalet i år uppgick till cirka 13 miljoner kvadratmeter. m.

Slutförandet av byggandet av några stora projekt påverkade en ökning av andelen lediga kontorslokaler under denna period med 17%. Gratis lokaler representeras huvudsakligen av nya projekt som helt enkelt ännu inte lyckats hitta sina hyresgäster, liksom byggnader som inte är särskilt attraktiva (med obekvämt läge, vissa tekniska svårigheter och andra funktioner som minskar objektens konkurrenskraft).

Det bör också noteras att enligt resultaten från första halvåret 2011 var det en ökad efterfrågan på högkvalitativa lokaler på kontors- och lagerfastighetsmarknaden, vilket påverkade minskningen av andelen lediga lokaler. Många experter påpekar den måttliga positiva dynamiken i marknadsindikatorer.

Utvecklare flyttar till andra funktionella segment

Den förändrade situationen i huvudstaden, de nya gränserna och de bifogade territorierna tvingar byggföretag att leta efter nya utvecklingsalternativ. Vissa utvecklare, som tidigare uteslutande var inriktade på den kommersiella fastighetsmarknaden, gör nu öppna uttalanden om förändringen i det funktionella syftet med sina projekt under uppbyggnad..

I stället för några av de planerade kontorsbyggnaderna kommer till exempel företaget Promsvyaznedvizhimost att bygga bostadshus. Företaget undersöker för närvarande potentialen för konvertering till bostadsfastigheter och några av dess andra platser..

Representanter för Coalco Development meddelade en förändring av det funktionella syftet med Crystal Towers-projektet, inom vilket det planerades att bygga cirka 160 000 kvm. m kontor för lägenheter. Medan sådana exempel på huvudstadens kommersiella fastighetsmarknad är sporadiska, men om sådana uttalanden fortsätter att låta ytterligare, kommer det att vara möjligt att prata om bildandet av en ny marknadstrend. Och detta kan redan leda till brist på kontor.

Nya projekt kommer in på marknaden

Trots de senaste ändringarna tar vissa utvecklare fortfarande risker och förklarar återupptagandet av sina projekt frysta under krisen. Således meddelade företaget Sistema-Hals återupptagandet av byggandet av ett affärscentrum SkyLight av klass A, vars totala yta är cirka 111 000 kvm. m. Företaget planerar att slutföra arbetet under andra kvartalet 2012.

Observera också att vissa företag har uttryckt intresse för byggandet av kontorscentra för sin egen placering. Till exempel presenterade World Wildlife Fund (WWF) nyligen ett projekt för sitt nya kontor, som kommer att dyka upp i Taganskaya metroområde, antagligen nästa år. Det meddelades också att byggandet av en kontorsbyggnad för Robert Bosch i Khimki, Moskva-regionen, med en total yta på cirka 57 000 kvm. m. Byggnaden förväntas vara klar i slutet av 2013 och kommer att hysa kontor, lagringsanläggningar och ett utbildningscenter för företaget..

”Hypercube” blir landets första kontorscentretransformator.

Nyligen undertecknades ett avtal mellan ledningen för Skolkovo Foundation och byggföretaget Aurora Group om byggandet av den första anläggningen i den ryska innovationsstaden. ”Hypercube” – detta är namnet som ges till objektet, kommer att representera Center for Urban Development för det innovativa komplexet ”Skolkovo”. Det kommer att bli landets första transformerande kontorscenter.

Det unika med projektet är att byggnaden ger möjlighet till oberoende utbyte av funktioner och kommer att kunna öka lokalets totala areal med 1,5 gånger. Utvecklaren kommer att starta byggandet av innovationscentret i sommar och idrifttagandet av ”Hypercube” planeras till februari nästa år..

Sammantaget kan den kommersiella fastighetsmarknaden i Moskva genomgå allvarliga förändringar till följd av dessa innovationer. Byggföretag vill inte ta risker och har inte bråttom med att genomföra projekt, vilket innebär att det inom en snar framtid kan vara brist på kommersiella, främst kontor, fastigheter i huvudstaden.

Eftersom myndigheterna ännu inte har beslutat om planer för utveckling av nya storstadsområden, agerar utvecklarna på egen risk och riskar och försöker gissa vad som kommer att bli mer lönsamt som ett resultat..