Kommersiell inteckning i Ryssland

Kommersiell inteckning – ett verktyg för att köpa fastigheter för företag

Kommersiell inteckning är ett lån som ges av banker för köp av lokaler utanför bostäder: detaljhandel, lager, kontor och andra..

Liksom bostäder tillhandahålls kommersiella inteckningar mot säkerheten för den köpta fastigheten. Men denna marknads specificitet är att denna typ av lån har ganska korta löptider och relativt höga räntor. Termen för beviljande av ett hypotekslån för köp av kommersiella fastigheter kan som regel vara högst 10-12 år, men oftast emitterar banker pengar i 5-7 år. En potentiell låntagare måste också göra en initial betalning på 30 till 40% av fastighetens totala värde.

Naturligtvis kontrollerar banken noggrant sina kunder, minimikraven för att få en kommersiell inteckning är en lönsam balans och en period av arbete på marknaden från 1 år.

Fördelarna med denna metod för att förvärva kommersiella fastigheter för företag är att objektet används direkt för vinst (hyra ut lokaler, använder för detaljhandel, tillhandahåller tjänster etc.), så att fastigheten betalar för sig själv.

Juridiska aspekter av kommersiell inteckning

För närvarande föreskriver inte den federala lagstiftningen registrering av äganderätten till kommersiella fastigheter som har en inteckning. Därför ingås hypoteksavtalet i det här fallet på grundval av de allmänna reglerna i Rysslands civillagstiftning om ingående av avtal, med beaktande av bestämmelserna i den federala lagen ”On Mortgage (Real Estate Pantages)” daterad 16.07.1998 nr 102-FZ. Observera att rätten att använda lokaler som säkerhet fastställdes genom denna lag först 2009..

Enligt kraven i art. 9 i den federala lagen nr 102 i inteckningsavtalet måste nödvändigtvis ange ämnet för inteckning, dess uppskattade värde, essensen, varaktigheten och beloppet för uppfyllandet av förpliktelsen, som säkerställs av inteckning.

Det finns också en mycket viktig punkt här. Den nuvarande lagstiftningen tillåter inte pantsätta fastigheter förrän det köpte. Följaktligen måste fastigheterna först köpas (upprätta ett köp- och försäljningsavtal), varefter det kan användas som säkerhet för att få ett lån från banken.

Den moderna marknaden för företagslån i Ryssland

Många experter anser att kommersiellt bostadsutlåning i vårt land fortfarande är en gisslan för bankernas återförsäkring: till och med räntesänkningen efter krisen har ännu inte blivit ett incitament att öka volymen av utgivna lån.

I allmänhet är marknaden fortfarande samma huvudaktörer – Sberbank, VTB 24 och RosEvroBank. Ändå har utlåningspolitiken efter krisen genomgått förändringar: bankernas krav på låntagare har allvarligt skärpts. Vilket naturligtvis inte bidrar till en ökning av antalet utgivna lån som är säkrade med kommersiella fastigheter.

Dave Knerler. Bank. 2002

Trots allt börjar kommersiella inteckningar i Ryssland gradvis återhämta sig. Priserna ligger nu på 12-16%, räntorna sjunker eftersom ingen tar ett lån till en högre ränta. Betalningen är 20-40%. De mest gynnsamma förhållandena i Sberbank ränta 8-16% per år, avbetalning 20%, maximal låneperiod 10 år. Och VTB 24 har de strängaste villkoren – 18-26% och 50% utbetalning.

Räntesatserna i de flesta banker har sjunkit nästan två gånger under det senaste året och har nästan nått nivån före krisen. Strängare krav och ett svårt registreringsförfarande skrämmer dock fortfarande potentiella kunder..

När de emitterar en kommersiell inteckning kan ryska banker kräva en säkerhet som överstiger det belopp som tillhandahålls av 2, och ibland tre gånger så långt som säkerhet. Dessutom kontrollerar kreditinstituten, enligt villkoren i avtalet, utgifterna för de medel som låntagaren har fått. Samtidigt vill inhemska banker locka kunder med en budget för fastighetsförvärv på över 10 miljoner dollar, men de är inte själva redo att mjukna upp sina villkor..

Sedan början av 2011 har emellertid en liten ökning i efterfrågan från små och medelstora företag efter kommersiella inteckningar. Samtidigt är ungefär hälften av alla förfrågningar förknippade med önskan att köpa ett kontor, 30% – detaljhandelsutrymme. Poängen är att det är praktiskt taget omöjligt för ryska företagare att köpa en fastighet med sina egna medel. Dessutom är det inte möjligt att få en licens för vissa typer av aktiviteter om företaget inte har lämpliga lokaler i sitt ägande. Följaktligen är en inteckning för dem det enda tillgängliga verktyget för att fortsätta sin verksamhet, vilket bekräftar behovet av vidareutveckling av kommersiell inteckning.

Vad framtiden har för oss

Eftersom det finns en efterfrågan på kommersiella fastigheter, inklusive dess köp under en inteckning, som gradvis kommer att växa, när verksamheten får fart efter krisen, blir kommersiell inteckning ett av de lovande områdena på den ryska marknaden för hypotekslån. Det är också uppenbart att utvecklingen av landets ekonomi och förbättringen av företagsklimatet i allmänhet beror på tillgången och massan av dessa lån..

Det är mycket svårt att göra några förutsägelser om utvecklingen av kommersiell inteckning för närvarande..

Även med ett så uppenbart behov av fastigheter bland inhemska företagare är framtiden för kommersiella inteckningar i Ryssland helt klart osäker. Många experter håller med om att det är mycket svårt att göra några förutsägelser om utvecklingen av kommersiella inteckningar för närvarande. Med viss grad av säkerhet kan vi bara säga att efterfrågan på denna produkt kommer att växa, men hur ryska kreditinstitut kommer att reagera är helt oförutsägbart..

Inhemska bankirer gillar inte att ta risker och är rädda för svåra transaktioner, som regel försöker bankerna inte kasta bort pengar utan väntar på lösningsmedelskunder och erbjuder dem standardvillkor. I vårt land är kommersiell inteckning fortfarande mycket av stora företag som har en viss finansiell stabilitet och garantier; mindre företag ignoreras ofta helt enkelt av banker. Om bankerna inte längre litar på affärer kommer denna sektor av hypotekslån att stå stilla under lång tid..

Västra banker är mer aktiva inom detta område, de litar på små och medelstora företag mer. Detta beror på att västerländska företag redovisar alla sina inkomster officiellt, därför är det mycket lättare för kreditinstitut att få tillförlitlig information om en potentiell låntagares finansiella ställning. I detta fall är insynen i att göra affärer nyckeln till framgång och det är nödvändigt att sträva efter detta också i Ryssland..

Det bör också noteras att utvecklingen av den kommersiella hypotekslånemarknaden för icke-bostadshus hindras av att kreditprogrammen som erbjuds av inhemska banker ofta är kortvariga. Detta beror främst på bristen på långsiktiga finansiella resurser för banker. För marknadsutvecklingen är det därför nödvändigt för banker att aktivt samla in medel från kapitalmarknaden. Detta kommer att hjälpa till att gradvis lösa detta problem, samt förenkla att få ett lån och kommer att vara ett incitament för denna kommersiella utlåningssektor..