...

En lägenhet för ett kontor eller hur man överför fastigheter till en icke-bostadsfond

En icke-bostadsfond erbjuder möjligheterna att överföra fastigheter från ett kontor, lägenhet eller andra fastigheter till ett investeringskonto som lyder under SEC regler. Fördelarna med att överföra fastigheter till en icke-bostadsfond är att de kan ge en större ägarmässig flexibilitet och möjliggör för investeringar i flera fastigheter på en gång. Det gör också att möjligheten för en att diversifiera sina investeringar.

Det finns ofta fall då vinsten från att hyra bostadsfastigheter kan vara mycket högre om du konverterar din lägenhet till ett kontor eller detaljhandel. Till exempel i oktober 2014 i Moskva var den genomsnittliga kostnaden för att hyra en två-rums lägenhet 54 183 rubel. Och den genomsnittliga kostnaden för att hyra en kvadratmeter kontor i samma stad är 22 428 rubel. Genom att multiplicera denna ränta med den genomsnittliga ytan för en två rumslägenhet (55-60 meter) får vi en otrolig siffra – över en miljon rubel!

Naturligtvis är alla dessa beräkningar ungefärliga, men den betydande vinsten som kan erhållas genom överföringen av dina fastigheter från bostäder till icke-bostad är utan tvekan.

Under vilka förhållanden är det lönsamt att konvertera en lägenhet till ett kontor eller en butik

Inte varje lägenhet kan vara populär bland hyresgäster som kontor eller butik. Det finns ett antal villkor:

  • brist på små kommersiella utrymmen i staden;
  • närhet till tunnelbanan eller annan transportutbyte;
  • möjligheten att skapa en separat ingång till lokalerna: alltså bör den bara placeras på första eller andra våningen (i det senare fallet är det nödvändigt att endast fastigheter som inte är bostäder ligger under lägenheten);
  • den byggnad där lägenheten ligger tillhör inte sociala hyreshus: ett sådant förbud upprättas i artikel 22 i RF LC.

Förfarande och nödvändiga dokument

Alla dokument som krävs för att överföra en lägenhet till en icke-bostadsfond, dess ägare är skyldig att överlämna till stadens interdepartementala kommission för användning av bostadsfonden. Det är denna institution som ger tillstånd för översättning.

Listan över de flesta av de obligatoriska dokumenten upprättas genom artikel 23 i bostadskoden:

  • uttalanden från husägaren om överföringen av sina lokaler till en icke-bostadsfond;
  • rubrikdokument för bostäder (originaler eller notarier);
  • plan och teknisk pass för fastigheter;
  • planritning av huset där lägenheten ligger.
  • projekt för ombyggnad av lokalerna: detta dokument måste godkännas av ett stort antal auktoriserade organ (APU, ”GorGaz”, ”GorEnergoSbyt” och många andra). En komplett lista över institutioner finns på webbplatsen för alla företag som tillhandahåller tjänster för överföring av fastigheter till en icke-bostadsfond.

Det följer också av normerna i bostadskoden och andra rättsakter i Ryssland att för att överföra lokalerna måste dess ägare tillhandahålla följande handlingar:

  • ett intyg från Unified State Register, som kommer att indikera frånvaron av skuld och frånvaron av registrerade personer i bostadsområdet;
  • anmälan av distriktskontoret om frånvaron av ett hus i listorna för återuppbyggnad, större reparationer, rivning eller erkännande av det som nödläge.

Om alla inlämnade dokument tillfredsställer City Interdepartmental Commission on the Use of Housing Stock får sökanden ett utdrag från sitt protokoll om överföring av lokalerna till icke-bostadsfonden.

Därefter utförs direkt arbete med återuppbyggnaden av fastigheter, alla nödvändiga handlingar undertecknas, förändringar införs i inventeringen och teknisk dokumentation och ett nytt ägarintyg för de icke-bostadslokalerna erhålls.

”Fallgropar” av förfarandet för överföring av bostäder till en icke-bostadsfond

Den största svårigheten att konvertera en lägenhet till ett kontor eller butik är att få medgivande för att det ska återuppbyggas från hyresgästerna i huset eller tillgångarna (HOA eller bostadsrättsföreningen). Även om det inte finns något sådant krav i bostadskoden kan kommunala förordningar i många städer kräva ett sådant samtycke..

En lägenhet för ett kontor eller hur man överför fastigheter till en icke-bostadsfond

För att övertyga alla grannar att godkänna omvandlingen av en lägenhet till ett kontor eller butik måste dess ägare vanligtvis spendera mycket tid, ansträngning och ibland pengar. Och det är inte ett faktum att hans ansträngningar kommer att krönas med framgång. Trots allt, om lokalerna är planerade, till exempel under ett kafé, som är fullt av ständigt buller och folkmassor som skurrar runt huset, kommer detta säkert att orsaka invånare.

Det tar också mycket tid att samla in dokument och få alla nödvändiga godkännanden för överföring av lokaler från de behöriga organen. Denna procedur kan ta många månader eller till och med år. Och det är därför många ägare av lägenheter på bottenvåningen inte vågar överföra dem till en icke-bostadsfond..

Hur mycket kostar en överföring till en icke-bostadsfond

Alla kostnader för överföring av fastigheter till en icke-bostadsfond kan grovt delas upp i tre delar:

  1. Designarbete är den billigaste delen av översättningen. Kostnaden för tjänster i en designorganisation överskrider som regel inte 10 000 rubel .
  2. Juridiskt stöd – få alla nödvändiga dokument, tillstånd och godkännanden, inklusive tillstånd att överföra från husets invånare. Kostnaden för sådana tjänster i Moskva börjar från 80 000 tusen rubel, och i genomsnitt är flera hundra tusen rubel.
  3. Byggandet av en separat ingång och ombyggnad av lokalerna är den dyraste delen. Kostnaderna för det börjar från två hundra tusen rubel och kan gå upp till en miljon rubel.

Trots de betydande kostnaderna för att överföra en lägenhet till en icke-bostadsfond, efter att det här förfarandet har slutförts, är dess ägare inte kvar. Kostnaden för sådana fastigheter efter pappersarbete ökar med i genomsnitt 40%, så att du inte kan slösa tid på att leta efter hyresgäster, utan helt enkelt sälja den, och därmed få en solid vinst..

Betygsätt den här artikeln
( Inga betyg än )
Radgivare Froya
Webbplats med användbara tips för varje tillfälle
Comments: 1
  1. Jessica Bergman

    Finns det några specifika regler eller krav när det gäller att överföra en fastighet till en icke-bostadsfond i Sverige? Är det tillåtet att använda en lägenhet som kontor i detta fall?

    Svara
Lägg till kommentarer