Hur man säljer en lägenhet

Låt oss säga att i ditt liv finns det en situation när du behöver en lägenhet som du äger mindre än de pengar du förväntar dig att få till följd av dess försäljning.

Tja, till exempel har en arv öppnats i form av en bostad, eller det är lämpligt att förvandla de tidigare förvärvade bostäderna till sedlar som en lovande investering. Kanske har du en lägenhet som säljer vilken du kan göra en första betalning för ett mer rymligt och bekvämt bostadsområde, köpt med ett hypotekslån. Och allt detta, på ett eller annat sätt, vilar på den första och huvudsakliga åtgärden – försäljning av en lägenhet.

Sälj en lägenhet själv

Naturligtvis är det enklaste att kontakta ett specialiserat företag som mot en viss avgift och på grundval av den fullmakt som du utfärdat kommer att utföra alla nödvändiga åtgärder och lämna dig nycklarna till värdeskåpet där pengarna är. Men denna tjänst är mycket dyr. Betalningen kommer att vara cirka 2 – 4%% av beloppet för köp- och försäljningstransaktionen, medan, i alla fall, även om lägenheten är ganska billig, kommer avgifterna för advokater och fastighetsmäklare inte att sjunka under nivån på en och en halv till två tusen dollar. För stora städer, som Moskva eller S: t Petersburg, kan denna avgift uppgå till flera tusen dollar. Dessutom finns det, som du vet, där det luktar goda pengar alltid olika mörka personligheter som helt enkelt kan ursäkta vulgarismen och kasta dig. Tyvärr, detta är verkligheten i vårt liv. Det är därför som vissa energiska och praktiska människor strävar efter att förbereda och genomföra ett köp och försäljning av en lägenhet på egen hand..

Så, hur man säljer en lägenhet på rätt sätt, agerar oberoende?

Bedömning av lägenhetens kostnader

Bestäm först för vilket belopp du är redo att dela med din fastighet. Uppenbarligen har du redan några planer för dessa pengar. Men ändå, var realistisk. När du har överskattat priset riskerar du att aldrig sälja den här egenskapen alls.

Det finns flera sätt att få en vitare eller mindre objektiv bild av det verkliga marknadspriset på lägenheten som säljs..

Först och främst kan du vända dig till en professionell värderare som har specialutbildning, som känner till bedömningsmetoden och som har en lämplig licens. Som regel varierar kostnaden för denna specialisttjänster från en till tre tusen rubel. Du kommer att få ett officiellt dokument från honom, som dock inte kommer att fungera som en garanti för att den potentiella köparen kommer att komma överens med det pris som anges där. Dessutom kan han också ta med sin egen värderare, som har en licens och sin egen subjektiva syn på din lägenhet. Det är mycket troligt att resultaten från dessa två specialisters arbete inte kommer att sammanfalla, och pengarna som du spenderade kommer att slösas bort. Dessutom reagerar vissa potentiella köpare starkt negativt på alla utvärderingsdokument, då de ser ett smutsigt trick eller ett pressmedel. Om du använde en värderares tjänster för att förstå vad du kan räkna med ska du därför tänka på det belopp som du namnger, men använd inte det mottagna dokumentet som ett argument till din fördel..

För hjälp med att bedöma din lägenhet kan du kontakta en privat fastighetsmäklare eller ett fastighetsföretag. Det kommer att kosta ungefär samma sak.

Det är bättre om en specialist kommer till dig. När han ser lägenheten med sina egna ögon kommer han att kunna göra en mer exakt utvärdering av bostadsområdet, i synnerhet eftersom han inte bara får en uppfattning om dess tekniska skick, utan också tar hänsyn till bekvämligheten med dess läge och kvaliteten på landskapet som omger huset, fördelarna eller nackdelarna med transportinfrastruktur, etc. Men i det här fallet bör man inte glömma att åsikterna från en specialist alltid kommer att synda med subjektivitet. För dig kommer detta att bli information som accepteras för referens och betyder inte alls att det är till det här priset du ska lägga ut lägenheten för försäljning. Du är inte skyldig någon någonting alls. Fortsätt därför från dina intressen, och om du har för avsikt att höja priset i förhållande till det som har specialiserats och du inte är begränsad i tid, gör det. Och om det är i ditt intresse att sälja lägenheten så snart som möjligt, sänker du fältet i förhållande till nivån som ställts in av dem.

Fastighetsmäklars tjänster kan användas gratis. För detta finns det i många fastighetsföretag ett snabbt utvärderingssystem. För att få information på detta sätt räcker det att ringa företaget och ange parametrarna för lägenheten som erbjuds till salu, husets serie och dess adress. Därefter kommer operatören för fastighetsföretaget att göra en begäran till sin databas, som innehåller information om liknande bostadslokaler, och kommer att ge dig ett ungefärligt pris.

Sammanfattande av ovanstående måste jag säga att alla utvärderingsmetoder har en viss felandel, vilket innebär att du kommer att fatta det slutliga beslutet om priset oberoende, beroende på din specifika situation..

Förresten, förhindra inte informationen som finns i stora mängder i tidningsannonser eller på Internet. Där kan du hitta prisinformation på lägenheter som liknar din..

Lägenhet moms

Och nu har du äntligen beslutat om det uppskattade priset. Nu måste jag klargöra en obehaglig men oundviklig processuell fråga relaterad till försäljning av en lägenhet..

Faktum är att de pengar som du får till följd av försäljningen av en lägenhet anses enligt lag vara din inkomst, vilket innebär att du måste betala inkomstskatt på den. Och om lägenheten har flera ägare, säg att det är i delade ägande av dina familjemedlemmar, fördelas inkomstskatten mellan dem i proportion till storleken på deras andel.

Men allt är inte så läskigt, och det finns ett trick här, nämligen, om du äger den här egenskapen under en period på mindre än fem år, behöver du inte betala skatt för ett belopp som inte överstiger en miljon rubel. Om du har varit lägenhetsägare i mer än fem år betalas inte skatten alls. Staten har vidtagit sådana åtgärder för att bekämpa spekulation i bostadslokaler..

Titeldokument

Nu vänder vi oss till ett mycket viktigt avsnitt, nämligen till handlingarnas handlingar för lägenheten. Utan dem är ingen försäljnings- och köptransaktion möjlig. Och en potentiell köpare kommer inte slösa bort sin tid på tomt samtal, inte stött av dokumentation om din rätt att sälja den här egenskapen, det vill säga bekräftelse av ditt ägande.

Om du är den första säljaren av en privatiserad lägenhet, kommer certifikatet för äganderegistrering och avtalet om överföring av äganderätten till denna lägenhet till dig, som ingås i det territoriella byrån för privatisering, att bekräfta ditt ägande av den.

I händelse av att fastigheten delas, och en av ägarna dog, är det nödvändigt att lägga till ett intyg om rätten att ärva den andel som tillhörde den avlidne, som utfärdas av en notarie på den avlidens bostad, och detta certifikat måste registreras hos den lokala myndigheten om registrering av fastigheter och transaktioner med den med mottagande av ett lämpligt underlag.

Du måste bekräfta din rätt till en lägenhet i ett bostadskooperativ med ett intyg om att du har betalat den andel som kommer att ges till dig i kooperativets styrelse, samt ett intyg om registrering av ägande.

Om du äger en lägenhet, en andel av en lägenhet eller ett rum som du har förvärvat enligt ett försäljnings- och köpeavtal, blir det faktiska försäljnings- och köpeavtalet, registrerat hos den lokala myndigheten för registrering av fastigheter och transaktioner med den, och en överlåtelseshandling kommer att bekräfta ditt ägande av denna fastighet. acceptans av denna bostad.

Om en lägenhet, en andel av en lägenhet eller ett rum förvärvades av dig som ett resultat av ett byte, bekräftar du ditt ägande med detta utbytesavtal, också registrerat hos den lokala myndigheten för registrering av fastigheter och transaktioner med den och intygsregistret för ägande.

Liknande handlingar bekräftar äganderätten till en lägenhet, en andel av en lägenhet eller ett rum vid förvärv av sådana fastigheter som gåva eller arv. Samtidigt bekräftas naturligtvis faktumet av donation genom ett vederbörligen registrerat donationsavtal, och faktumet om arv av fastigheter genom lag eller genom testament – med ett notariellt intyg om rätt till arv, registrerat hos den lokala myndigheten för registrering av fastigheter och transaktioner med den.

Om du köpte en lägenhet på den primära marknaden från en juridisk enhet som i sin tur fick den genom kompensation (detta är en vanlig praxis när flera organisationer deltar i byggandet och sedan bosätter sig med lägenheter, i förhållande till deras kostnader), bekräftar du din rätt till bostäder det kommer att finnas en överenskommelse om överlåtelse av rättigheter (eller tilldelning av rättigheter) av äganderätten till detta bostad. Detta avtal måste undertecknas av dig, en representant för säljaren (juridisk person) och registreras hos den lokala myndigheten för registrering av fastigheter och transaktioner med det. Dessutom måste du, som i alla andra fall, ha ett titelbevis för den här egenskapen..

Ibland får människor en lägenhet baserat på ett domstolsbeslut. I detta fall, utöver titeln till det, bör du få en kopia av ett sådant beslut från domstolen som fattade ett sådant beslut..

Ytterligare dokument för lägenheten

Nu när du har valt titeldokumenten kan du börja samla in annan nödvändig dokumentation. Och du behöver följande dokument:

1. Tekniskt pass för lägenheten utfärdat av BTI. (Det bör komma ihåg att dess utgångsdatum är begränsad till slutet av innevarande år).
2. På passkontoret får du ett intyg om att du är registrerad på hemorten. Det kan erhållas snabbt, även om det bara varar i tio dagar..
3. Hos den lokala myndigheten för registrering av fastigheter och transaktioner med den, bör du utfärda ett intyg som bekräftar ditt ägande av denna fastighet, med information om att den här fastigheten inte har intecknats, inte sålts, den inte har tagits, den är inte föremål för pantsättning och det är inte föremål för några andra hinder. Livet för ett sådant certifikat är också kort. Alla samma 10 dagar. Därför är det tillrådligt att få sådana ”kortvariga” dokument när villkoren för köp- och försäljningstransaktionen redan har överenskommits med den potentiella köparen och tiden räknas i flera dagar. Annars kör du över samma dokument många gånger.
4. I PRUE, DEZ eller ett annat liknande organ, få ett intyg om frånvaro av restanser i betalningar för verktyg.
5. Skattekontoret på din bostad måste utfärda ett intyg om att du inte har några skulder på fastighetsskatt.
6. Om en av ägarna till lägenheten är ett barn, måste du få tillstånd från din kommunala administration att sälja lägenheten. Samtidigt måste du bevisa att till följd av försäljningen av detta bostad och förvärvet av ett nytt, kommer inte den minderåriga levnadsvillkoren att förvärras.
7. Du måste få ett liknande tillstånd från vårdnadshavarnas myndigheter. Samtidigt beaktas inte bara mindreåriga medborgares intressen utan också personer som erkänns inkompetenta..
8. Du behöver ett notariskt samtycke från din make för att sälja en lägenhet om den köptes i äktenskap eller är din gemensamma egendom, och försäljningen görs av dig personligen. Ett äktenskapscertifikat eller ett skilsmälsintyg bifogas dessa dokument om ägaren ändrade efternamnet.
9. Om du, efter att ha fått ägarcertifikatet för den lägenhet som du ska sälja, bytte pass, behöver du ett certifikat för att byta pass. Faktum är att dina gamla passdata fortfarande kommer att visas på alla konton, och det skapar förvirring när du gör en transaktion. Ett sådant intyg kommer att utfärdas till dig på passkontoret på bosättningsorten.

Avtal om försäljning av en lägenhet

Ett lägenhetsköps- och försäljningsavtal ingås och undertecknas av parterna, i regel i närvaro av en notarie, som intygar äktheten av parternas underskrifter. Vidare registreras det undertecknade och notariavtalet hos den lokala myndigheten för registrering av fastigheter och transaktioner med det..

Enligt lag blir köparen ägare till bostaden från det ögonblick då försäljnings- och köpeavtalet registrerades och hans ägande. Efter det gör parterna den slutliga kontantavvecklingen.

Avveckling enligt ett lägenhetsköp och försäljningsavtal

Det bör noteras att köparen som regel, även innan avtalet ingås, överlåter en viss summa pengar till säljaren som en garanti för allvarligheten i hans avsikter, till det belopp som parterna enats om. Köparen skriver naturligtvis ett kvitto vid mottagandet av dessa pengar. Och här bör hänsyn tas till några rent terminologiska nyanser, som dock kan förändra situationen kraftigt i händelse av en ogynnsam utveckling av händelser..

Faktum är att i kvittot kan termerna ”insättning” eller ”förskott” användas. För många verkar de vara synonyma. Men detta är inte fallet. I enlighet med Rysslands civillagstiftning innebär emission av en potentiell köpare av ett förskott till säljaren inga rättsliga följder. Således kan säljaren, ”skaka hand” med köparen, göra mycket arbete och vägra andra potentiella köpare, med hänvisning till det redan befintliga avtalet, och den potentiella köparen kommer att ändra sig i sista stund och affären kommer att misslyckas. I detta fall är säljaren som mottog förskottet skyldig att returnera pengarna till en potentiell och inkonsekvent köpare..

Återbetalningen är en annan fråga. Om affären misslyckas, och du redan har gjort mycket arbete, kvarstår insättningsbeloppet som en påföljd.

För produktion av kontantavräkningar används som regel en hyrd värdeskåp. Denna metod garanterar lika mycket både säljaren och köparen.

Hur man erbjuder en lägenhet till salu

Du bör inte tro att köparen kommer till dig själv. För att kunna presentera din fastighet på bostadsmarknaden måste du spendera lite arbete.

Först och främst dra nytta av alla möjliga och tillgängliga sätt att informera allmänheten om att du tänker sälja lägenheten. Du bör skicka in en annons till publikationen / publikationer som är specialiserade på publicering av denna typ av information. Det finns många av dem i varje stad.

Om du har möjlighet kan du posta dina erbjudanden på Internet. Det finns många webbplatser som erbjuder sina tjänster gratis som anslagstavla. Samtidigt, var inte lat med att uppdatera meddelandet periodvis, annars kommer det gradvis att glida till slutet av listan, tack vare nya publikationer..

Tja, och märkligt nog bör du inte undvika den banala publiceringen av annonser på stolpar, staket och busshållplatser. Denna metod kan visa sig vara den mest effektiva, eftersom de som vill köpa en lägenhet kommer också att publicera sina annonser med telefoner på samma ytor. Så ni kommer att se varandra.

Hur du visar lägenheten på rätt sätt

Vi antar naturligtvis att genom att sälja din lägenhet har du ingen avsikt att lura någon. Men det är inte alls nödvändigt att lyfta fram några av nackdelarna med din lägenhet under de första förhandlingarna med en potentiell köpare. Så att säga, med ”bruden”.

Om till exempel vyn från fönstret lämnar mycket att önska, bör den första bekanta planeras för kvällen, när köparen inte omedelbart blir rädd av denna externa entourage i ditt område..

Innan du säljer bör du inte spendera mycket på lägenhetrenovering. Hur som helst, de flesta vanliga människor, som köper fastigheter, förstorar först allt som finns där och gör stora reparationer efter deras smak. Därför är det lämpligt att göra mindre kosmetiska reparationer. Limm ren tapet, röra upp och röra upp något. Om det är möjligt att kasta bort eller ta ut gamla möbler, gör det. Köparen uppfattar tomma, rymliga och ljusa utrymmen bättre och planerar mentalt var och vad av hans saker han kan sätta.

Naturligtvis inget skräp

Låt lägenheten till salu lukta lite på färg och tapetlim. Detta gör ett undermedvetet positivt intryck på köpare, vilket indikerar att anständiga och rena människor bodde här före dem..

Under inga omständigheter ska du lämna lukten av husdjur i lägenheten eller, om lägenheten ärvs från äldre släktingar, lukten av sjukdom och oskådad ålder. Det skrämmer bort direkt.

Potentiella köpare, även om de anlände med bil, måste tydligt förklara att från din lägenhet kan du enkelt och snabbt komma till tunnelbanan till fots eller med kollektivtrafik, och att allt är mycket nära här och det finns många bra butiker, skolor, kliniker och dagis.

Mer konstruktivt positivt

VVS måste fungera bra i lägenheten. Och detta betyder inte alls att det behöver ändras innan det säljs. Det är bara att ingenting ska droppa, läcka och avge någon obehaglig lukt någonstans..

Om tidigare grannar ”läckte” på dig ovanifrån, eliminera alla spår av denna läcka, annars kan köparen tro att en sådan olycka händer systematiskt. Om möjligt, försegla och bleka fläckarna. Det är väldigt viktigt!

Det får inte finnas något trasigt glas i fönstren. Detta skapar ett kraftigt negativt intryck av lägenheten som helhet..

Men dessa tips från professionella fastighetsmäklare är ganska banala till sin natur. Utan tvekan har du tillräckligt med uppfinningsrikedom och uppfinningsrikedom för att visa produkten med ditt ansikte. Och då blir din affär mycket lönsam.