Hur man säljer en lägenhet utan hjälp av en byrå

En transaktion med eller utan ett fastighetsbyrås deltagande utförs praktiskt enligt samma system. Så låt oss börja om.

Låt oss säga att du har en lägenhet som du bestämmer dig för att sälja. Huvuddelen av transaktioner på fastighetsmarknaden – cirka 80% – är så kallade alternativ och säljer din lägenhet för att köpa en annan. Men idag kommer vi bara att prata om försäljning av bostäder för att få pengar, eftersom detta förfarande ingår i alla kombinerade transaktioner.

Möjlighetsbedömning, samråd

Det första man börjar med när man säljer en lägenhet är att åtminstone grovt utvärdera fastigheten, det vill säga få information om kostnaden. Det enklaste sättet är att studera Moskva fastighetspublikationer som snabbt skickar in sådan information, till exempel Iz Ruk v Ruki tidningen. Kom ihåg att priserna för lägenheter i tidningen inte är ett faktum utan säljarens önskemål.

Reklam

Nästa viktiga punkt är leveransen av lägenheten till marknaden. Du måste se till att så många potentiella köpare som möjligt vet om det. I Moskva finns det idag cirka tusen små och medelstora fastighetsbyråer, där information om din lägenhet kommer att accepteras gratis, anges i databasen och kommer att erbjudas alla potentiella köpare. Stora fastighetsbyråer accepterar inte sådan information och föredrar att ingå ett exklusivt avtal, vilket innebär att alla oroar för reklam, registrering och insamling av ett paket med nödvändiga dokument flyttas till deras företag.

Ett annat sätt är att skicka in en annons i tidningen Iz Ruk v Ruki eller på Internet med ditt kontakttelefonnummer (vanligtvis hemma). Detta har sina för- och nackdelar. Genom att ange ditt hemtelefonnummer har du direktkontakt med köparen eller fastighetsbyrån. Men kom ihåg att när du kommunicerar direkt med dessa människor kan du inte förutsäga hur anständigt en viss uppringare är och vad hans verkliga avsikter är..

Mycket beror på hur ofta annonsen ska skickas in. Om lägenheten är noterad till ett likvärdigt pris måste annonsen publiceras minst två gånger i veckan. Om lägenheten måste säljas mycket snabbt – tre gånger i veckan. Att publicera en annons varje dag är meningslöst.

Visa, förhandla

Samtal tillbaka börjar, du förhandlar, kommunicerar, håller med om tidpunkten för visningarna. Detta måste behandlas mycket noggrant. Du känner inte till personer som kommer in i din lägenhet, så det är bättre att ta bort värdesaker och föremål från framstående platser. Men du måste fortfarande visa alla spikar och krokar (till exempel finns det tapeter bakom garderoben). Erfarenheten visar att en potentiell köpare bara är intresserad av rummen och takets höjd. Han kan titta på rum i mer än fem minuter bara om den ska sälja en lägenhet med möbler eller ombyggnad. Om det inte finns något sådant avtal, men intresset för möbler har uppstått, är detta onormalt och bör varna dig.

Låt oss säga att en person har gått med på att köpa en lägenhet och är redo att diskutera villkoren för försäljningen. Förhandlingar börjar. Det finns ett speciellt uttryck – att tåla förhandlingar. Genom att omedelbart acceptera köparens villkor kommer du att visa att du kan flytta i pris längre än som kommer att användas omedelbart. Detta är elementär psykologi, och det händer ofta..

Råd: den första kunden som beslutar att omedelbart köpa din lägenhet till det första erbjudna priset, vi rekommenderar det … att inte sälja. Det finns anledning att tro att du har underskattat lägenheten och säljer den billigt. Även om du kanske har tur, och det är exakt den person som behöver en lägenhet på just denna plats för detta pris. Detta händer också.

Om köparen kom till besöket med en representant för en fastighetsbyrå, har du en chans att få några av tjänsterna nästan gratis. Agenten kan försöka lösa dina problem inom en fastighetsbyrå, så, villigt eller ovilligt kommer du till tjänsten hos ett visst företag, som kan … fakturera för just denna tjänst. Till exempel att säga att ”… situationen är mer än allvarlig, vi åtar oss att lösa det, och det kostar så mycket”. Du har rätt att acceptera eller inte acceptera de erbjudna villkoren, du kan vägra tjänster och starta försäljningen själv.

Ett annat tips: om en lägenhet säljs utan deltagande av en byrå, är det bättre för säljare att förhandla hemma eller på ett kontor, för köpare hemma. I sådana fall finns det en del av ”eget” territorium, där en person känner sig mer bekväm, lugnare, mer säker.

Avtal med säljaren (köparen)

Många säljare, efter ett till synes positivt beslut, uttryckt i ord, tar bort en annons för en lägenhet, inte förutsatt att köparen kan fortsätta leta efter ett mer lönsamt alternativ. Därför, efter att ha nått ett avtal, bör säljare ta upp frågan om viss förskottsbetalning för att säkerställa skyldigheten att köpa din lägenhet..

Vi råder köpare att inte ta upp denna fråga, lämna den för att vara fri i sina vidare åtgärder. Det är sant att det i detta fall finns risk för att ”missa” den lägenhet du gillar om säljaren hittar en mer lönsam kund.

Det följande är ett ganska känsligt ögonblick. Låt oss säga att du har kommit överens om att köparen ger en viss summa pengar för att säkra köpet av din lägenhet. Hur man genomför det, hur man överför pengar så att det inte finns några problem i framtiden?

Det finns juridiska begrepp: ett insättningsavtal och ett förskottavtal. Om du som säljare av lägenheten har tecknat ett insättningsavtal måste du förstå att uppsägning av avsiktsavtalet, det vill säga vägran att sälja lägenheten till denna köpare, kan innebära vissa sanktioner. Eftersom det juridiskt sett ser det som ”säljarens standard och återbetalning av beloppet i dubbelt belopp.” Således kommer en erfaren och kompetent köpare med sin advokat enkelt att sätta dig i ekonomiskt beroende..

För köparen av en lägenhet, förutom adress, prisegenskaper och försäljningsvillkor, får man inte glömma att ange villkoren för den lagliga (utdrag) och fysiska frigörelse av lägenheten. Fysisk befrielse är att ta bort saker och möbler från det. Om villkoren inte föreskrivs insisterar köparen ofta på att frigöra lägenheten omedelbart efter att han noterat notariatet.

Kontrollera, förbereda ett avtal, samla in dokument

När alla papper har upprättats och förskottsbetalningen för lägenheten har accepterats börjar förfarandet för att förbereda transaktionen. Det är säljarnas ansvar att samla in en komplett uppsättning dokument. Detta innebär behovet av att springa genom alla instanser och uppnå, – jag betonar inom en viss tidsram – att erhålla nödvändiga handlingar. Detta är en ganska komplicerad procedur..

För att sälja en lägenhet måste du ha följande dokument till hands:

1. Titeldokument, beroende på metod för att förvärva en lägenhet, till exempel: Överföringsavtal, intyg om ägande av bostaden, intyg om bostadsföretaget om den betalda andelen, BTI-registreringsbevis, intyg om rätt till arv, försäljningskontrakt, donation, utbyte, hyra, domstolens beslut. Om dokumenten för lägenheten går förlorade kan bostäderna säljas enligt ett utdrag ur registret, som utfärdas av registreringsutskottet. Det är sant att i detta fall måste man komma ihåg att teoretiskt kan tas ett extrakt åtminstone varje dag. Det är, en situation är möjlig när säljaren, efter att ha accepterat din förskottsbetalning, kommer att sälja sin lägenhet till en annan köpare imorgon. Därför rekommenderar vi dig att ge högst $ 100-200 som en förskottsbetalning för att minimera dina förluster..

2. I BTI är det nödvändigt att erhålla: ett certifikat (formulär 11-A, giltigt i en månad); planritning, förklaring (gäller 1 år).

För att samla in dessa papper behöver du själva titeldokumenten, ditt pass och cirka 150 rubel.

3. I PRÄDET måste du ta:

– ett utdrag ur husboken – på passkontoret;
– en kopia av det finansiella och personliga kontot och ett intyg om frånvaro av hyreskuld – i bokföringsavdelningen.
Alla dessa certifikat är giltiga i en månad. För att samla in dem behöver du en hyrbok, pass eller fullmakt (om du inte är ägaren).

4. Notariserat samtycke från make / maka (respektive säljaren eller köparen) att förmedla (köpa) en lägenhet.

5. Tillstånd av vårdnads- och förmyndighetsmyndigheterna om mindreåriga barn är involverade i transaktionen.

6. Intyg från skattekontoret om lägenheten mottogs i present eller genom arv eller ligger i Moskva-regionen.

7. Överföringsakt, om lägenheten förmedlades efter den 3 januari 1996.

När alla ovannämnda dokument har samlats in, är det nödvändigt att kontrollera dem för konsekvenserna av namn, adresser, datum, signaturer och deras utskrifter, storleken på alla områden i fråga. Hittills har vi räknat cirka 20-22 typer av titeldokument för en lägenhet som bara kan vara. Jag betonar – inte 2, inte 5, inte 8, utan 22! Därför rekommenderar vi starkt att du får juridisk rådgivning i detta skede. Köpare av en lägenhet – för att förstå hur dessa dokument uppfyller kraven i lagen. Till säljaren – för att vara säker på att det är möjligt att sälja lägenheten på dem inom den angivna tidsramen. Ofta uppstår en situation när säljaren tror att han har tillräckliga dokument för transaktionen tar en deposition under de tydligt överenskomna tidsfristerna för registrering, men inte tål dem. Plötsligt visar det sig att en av ägarna dog, och arvet inte öppnades, eftersom människor tyckte det var onödigt. Som ett resultat kan en sådan lägenhet inte säljas förrän alla rättsliga formaliteter har reglerats..

Bank, notar, registrering

Men antar att alla dokument för lägenheten är i ordning och det är dags att diskutera frågor om ömsesidiga bosättningar, var och hur man gör dem. Det vanligaste sättet är att bosätta sig genom ett värdeskåp under ett lägenhetsköpsavtal registrerat i köparens namn. Vi rekommenderar att du är mycket försiktig när du väljer en bank. Om köparen erbjuder en specifik bank och hävdar att hans pengar hålls där, och styrelsens ordförande är hans bästa vän, rekommenderar vi att du inte går med på detta alternativ. I denna situation är alla typer av missbruk av klientens ställning ganska acceptabla. Det måste finnas ett neutralt territorium som passar båda sidor. Därför måste frågan om ömsesidiga lösningar diskuteras i förväg, även vid tidpunkten för överföringen (eller mottagandet) av insättningen.

När du har lagt pengarna måste du notarisera (på begäran) genomförandet av kontrakt eller omedelbart lämna in handlingar för statlig registrering.

Rättsligt och fysiskt undantag, godkännandeintyg

När du äntligen får registrerade kontrakt för försäljning och köp av en lägenhet med intyg om statlig registrering av rättigheter, måste du laglig (avregistrering) och fysisk (borttagning av saker) frisläppande av lägenheten. Och om du inte har kommit överens om förseningen av pengar innan överföringen av lägenheten enligt lagen (upprättad med enkla skrifter vid överföringen av nycklarna till lägenheten och böckerna för räkningar) kommer det att vara problematiskt för dig att kontrollera processen.

Dessa är i allmänhet de grundläggande reglerna som bör följas vid köp eller försäljning av en lägenhet. Om du ser allvarligt med våra råd och önskemål, studera noggrant förfarandet för registrering och förberedelse av de relevanta dokumenten, kan du säkert gå vidare till transaktionen. Och om du har några frågor, kontakta oss. Vårt företag håller regelbundet gratis seminarier för befolkningen i fastighetsfrågor (se materialet i denna fråga) och har mer än hundra konsultcentra i hela Moskva.