Rivningsprogram för fem våningar

Moskva-regeringens program för rivning av byggnader med fem våningar kan stå inför ett antal problem. Som en del av programmet för återuppbyggnad av den fem våningar som beräknas fram till 2010 avser Moskva myndigheter att riva cirka 6 miljoner kvadratmeter. m nedfallet hus. Trots intresset för ett antal stora utvecklare i storskaliga investeringskontrakt uppmärksammar utvecklarna mer och mer på platserna för tomter för efterföljande utveckling och klassen av hus som byggs. Enligt experter kan problem med genomförandet av programmet uppstå i ett antal objekt, i synnerhet i de ”icke-prestigefyllda” östra och sydöstra områdena.

Fem våningar

Början på den massiva återuppbyggnaden av den femvåningshusade panelen i Moskva lades tillbaka 1995 genom ett motsvarande dekret från Moskva-regeringen. Men dekretet från Moskva-regeringen daterad 20 januari 1998 ”Om framstegen med återuppbyggnaden av staden med fem våningar och förfallna bostäder till 2000” blev det grundläggande dokumentet som bestämde strategin och taktiken för arbetet med återuppbyggnaden av byggnader med fem våningar. Som ett resultat, redan 1998, revs 335,7 tusen kvadratmeter. m av fem våningar panelhus, och uppdrag 933,5 tusen kvadratmeter. m av nytt bostadsområde.

1998 flyttades mer än 6 tusen familjer från de rivna byggnaderna. Samtidigt, för perioden 1997-98, ökade stadens andel av investeringskontrakt från 29% till 32%.

Sedan dess, inom ramen för programmet, har Moskva-regeringen antagit ett antal order för att öka återuppbyggnadsvolymen, och sommaren förra året dök upp ett program för återuppbyggnad av den fem våningar till 2010. Enligt Novaya Ploshchad-företaget planeras rivningen av en femvåningshus i ett hus på 6 miljoner kvadratmeter mellan 2000 och 2010. m.

Enligt Erast Zhiryakov, chef för byggprojekt för ZAO MIAN-utveckling, först och främst ska panelen ”Khrushchevs” rivas, vars 25-åriga livslängd har länge gått ut.

På grund av den tvingade bosättningen revs också de ”yngre” byggnaderna med fem våningar ned. En sådan situation utvecklades till exempel på byggplatserna för den tredje transportringen och i områden där stadens strategiska uppgifter löstes. ”De byggnader som hindrar utvecklingen av staden rivs”, säger Zhiryakov.

Enligt Dmitry Popov, chef för den analytiska avdelningen i Novaya Ploschad, utvecklas programmet för närvarande mest aktivt i områden där, i stället för byggnader med fem våningar, utvecklaren har möjlighet att bygga elitbostäder och hus i företagsklass. ”Det ljusaste exemplet är” Kvartal på Leninsky ”, som har sålts av företaget” Kvartal ”under många år.

Men i avlägsna bostadsområden, särskilt i de minst prestigefyllda sydöstra och östra områdena, där lönsamheten för återuppbyggnad är mycket lägre, är problem med genomförandet av rivningen av fem våningar byggda ganska troligt, ”- Dmitrij Popov förutspår.

Utvecklarnas nyckfullhet

För utvecklare kan deltagande i återuppbyggnadsprojekt vara ekonomiskt olönsamt också på grund av kostnaderna för att utveckla nya territorier, bygga vägar och ny kommunikation. ”Varje specifikt exempel bör beaktas separat, men ur kommersiell synvinkel ger investeringskontrakt för återuppbyggnad av en femvåningshund fortfarande inte supervinster till utvecklaren, snarare är det en möjlighet för ett litet företag att komma in på marknaden och” tända upp sitt namn ”, säger Penny, chef för lyxfastighetsavdelningen Lane Realty Alexander Ziminsky.

Icke desto mindre genomförs de flesta projekten för återuppbyggnad av den fem våningar fonden av stora utvecklare: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 och SU-155, med deltagande av företag som MFS-6 och MSM-5, som inte har sina egna panelproduktionsanläggningar. Återbosättning och rivning utförs av ”Kvartal”, ”Don-Stroy”, ”Krost” och andra..

”Renoveringsprojekt lockar främst seriösa investerare med sina egna byggande resurser. Sådana volymer är bara möjliga för ganska stora företag, eftersom vi talar om betydande investeringar. Det handlar ju inte bara om att bygga ett hus, utan ett projekt som involverar rivning, byggande och organisering av ombosättning av invånare, – säger Erast Zhiryakov. ”För en utvecklare är genomförandet av sådana projekt en möjlighet att” arbeta för budgeten ”, det vill säga för” korta ”pengar som alltid kommer i tid. Dessutom är det ytterligare volymer, som ingen vägrar nu,” instämmer biträdande generaldirektören för företagsgruppen SU-155, chef för byggavdelningen Valery Grachev.

Enligt honom finns det emellertid ofta fall då investeringskontrakt för utvecklare helt enkelt blir olönsamma, ”till exempel är objektens placering oattraktiv för framtida hyresgäster eller kräver dyra läggningar av komplex teknik.”.

Huvudmotiv

Generellt sett för utvecklaren är den viktigaste avgörande faktorn för att beräkna projektets kostnad och lönsamhet dess volym: med ökningen i de ockuperade områdena växer projektets totala lönsamhet också. Av denna anledning lockas utvecklare av storskaliga projekt med rekonstruktion av block av dussintals hus. ”Detta förklaras också av det faktum att kostnaderna för hinder för återuppbyggnaden av en femvåningshund, som regel, uppgår till 50-60% av den totala investeringen, så att företagets vinst växer i proportion till ökningen i återuppbyggnadsvolymen,” tillägger Dmitrij Popov.

Således är de mest intressanta i dag investeringskontrakt för platser i Central Administration District (CAD) och i områden där det finns möjlighet att bygga höga byggnader av affärsklass. Utvecklarens fördelar i areakvoten beror på kapaciteten på den utflyttade platsen: från 1: 3 för bostadsområden där det inte finns några begränsningar för antalet våningar, till 1: 1 eller mindre för det centrala förvaltningsområdet, med efterföljande byggande av elitbostäder. Dessutom är investeringskontrakt med en lägsta andel av staden mycket efterfrågade bland utvecklare, vars volym bestäms av lagstiftningsdokument i varje projekt. ”I vissa fall tilldelade staden till exempel 25 miljoner av den totala arealen av sin andel till investeraren för varje åter bosatt invånare. I andra omfattade genomförandet av den nyutveckling som genomförts av utvecklaren stadens andel.

Men det finns också kända fall då staden efter vidarebosättning förblev skyldig till utvecklaren, till följd av att den senare fick byggnadsytor i andra områden, ”- säger Erast Zhiryakov. Nu visar dock praxis att stadens andel sträcker sig från 30% för sovrumsområden till 50% i centrala administrativa distriktet med efterföljande byggande av lyxbostäder.

Återbosättningsproblem

Vanligtvis utförs hyresgästen på nytt genom ”våg” -metoden: först byggs ett ”start” -hus på en gratis tomt, där den första femvåningshus byggdes om, sedan revs den ombyggda byggnaden och ett andra hus byggs på sin plats. Om fler fem våningar planeras för rivning kan det också bli en utgångspunkt, men om återuppbyggnaden är i slutfasen kan det redan vara en kommersiell byggnad. ”Innan hyresgästerna återinflyttas till ett” start ”-hus i samma område försöks som regel att flytta till avlägsna områden – nu används Kozhukhovo aktivt för sådana ändamål. Som ett resultat, desto fler invånare det är möjligt att flytta längre bort, desto effektivare blir projektet. hur kommer ett större antal nya områden i det återställda området att bli kommersiella ”, – konstaterar Dmitry Popov.

Emellertid har problemet med vidarebosättning alltid en individuell lösning. Om vi ​​talar om projekt som staden deltar i, är det mycket lättare att återställa invånarna, eftersom den administrativa resursen gör det möjligt för utvecklaren att lösa detta problem så effektivt som möjligt. Men i de fall där vidarebosättning uteslutande utförs av utvecklaren måste bosättningsfrågor avgöras inte bara med invånarna utan också med staden. ”Vanligtvis ingås kontrakt med statliga enhetsföretag (till exempel” Mospereselenie ”), det vill säga staden är involverad i vidarebosättningen.

En sådan lösning är effektiv under förutsättning att hyresgästerna flyttas om. Situationen med husägare är mycket mer komplicerad eftersom administrativa metoder inte är tillämpliga på dem, säger Erast Zhiryakov.

Enligt chefen för den juridiska sektorn för MIAN Real Estate Agency Khaya Pleshitskaya har invånare i hus avsedda för rivning möjlighet att inte få en lägenhet, utan monetär kompensation. ”Denna praxis är inte så populär, men i enlighet med artikel 32 i bostadskoden bestäms inlösenpriset för en bostad, villkoren och andra inlösenvillkor genom ett avtal med bostadsägaren. Det är teoretiskt sett att beloppet i avtalet till och med kan vara högre än marknadspriset för en lägenhet. och alla ytterligare kompensationer bedöms. Om inget avtal nås behandlas frågan vid domstol.

Men med hänsyn till processens möjliga varaktighet är rättstvist inte lönsam för utvecklaren, så i de flesta fall är parterna helt enkelt överens om varandra, ”sammanfattar Pleshitskaya.