Hur man kan tjäna pengar på rivningen av en fem våningar

Lägenheter i fem våningar — vid första anblicken är produkten fula: liten, trång, med många gemensamma problem (ett delat badrum, en hiss och en skräpbana saknas). Men efterfrågan på detta bostad har varit och förblir stabil. Dessutom köps sådana lägenheter inte bara av dem som inte har tillräckligt med pengar för något bättre, utan också av privata investerare. Vi fann att denna sektor av marknaden är jämförbar med lyxbostäder när det gäller lönsamhet. Det är sant att riskerna är mycket högre.

Väntar på rivning

Stadsmyndigheterna lovar att om några år Moskva kommer att bli helt av med de fem våningar. Redan nu frigör gamla panelhus med gröna gårdar och gamla kvinnor vid ingångarna territoriet för nya monolitiska byggnader. Ändå representeras Khrushchevs fortfarande ganska allmänt på den sekundära bostadsmarknaden: volymen på deras utbud på sekundärmarknaden för lägenheter i huvudstaden överstiger nästan utbudet av andra bostäder. Det är uppenbart att den största fördelen med fem våningar i potentiella köpares ögon alltid har varit och förblir deras relativa billighet jämfört med bra paneler och ännu mer monolitiska hus, för att inte tala om moderna nya byggnader, som överträffar fem våningar i sina konsumentkvaliteter flera gånger. Ändå hyrs lägenheter i hus som formellt är avsedda för rivning, säljs och köpas. Men är det bara billigheten i detta bostad som lockar köparnas uppmärksamhet? Kanske har privata investerare en hemlig beräkning.

Låt oss börja med en liten berättelse – detsamma kan berättas av invånarna i bokstavligen varje Moskva Khrusjtsjov. Alexandra Nikolaevna Ivanova har bott på 9th Parkovaya Street i 30 år, sedan hon och hennes man flyttade in i en lägenhet på första våningen i en helt ny femvåningshus tio minuter från Shchelkovskaya tunnelbanestation. Och de gröna gårdarna i deras område är inte en gåva från ädla investerare, utan resultatet av invånarnas aktiviteter. ”Vi var unga, aktiva,” påminner Alexandra Nikolaevna. ”På subbotnikerna var alla trädgårdar runt planterade med träd. Nu lönn och björkar är i takt med taken.” Alexandra Nikolaevnas lägenhet har länge varit i behov av stora reparationer. Rören täpper oändligt, golven ruttnar, fönsterramarna är torra. Man kunde vända sig till barnbarn och syskonbarn. Men Alexandra Nikolaevna vill inte.

”Varför spendera pengar på reparationer om huset kommer att rivas,” argumenterar hon. ”Alla invånare pratar om rivning. Det är inte vetat exakt när det kommer att hända. Men alla vet att det under ett år eller två inte kommer att finnas några fem våningar i vårt område. Om så är fallet, varför slösa pengar i en lägenhet? ”

Natalia, systerdotter till Alexandra Nikolaevna, är av samma åsikt. På 11: e Parkova Street har hon bara klistrat in tapeten. Det är synd att spendera mer pengar. Det är sant, samtidigt, då och då måste du lappa något: huset är gammalt – en eller annan sak försämras ständigt. Ibland tänker Natalya till och med: kanske sälja? Men för det belopp som hon kommer att hjälpa till för sin tre-rumslägenhet kan du bara köpa en ”kopeck-bit”, om du inte flyttar utanför Moskva Ring Road. Här väntar på den utlovade vidarebosättningen.

Samma tankar lämnar inte invånare i hundratals fem våningar i hela Moskva. Det största antalet av dem i dag är koncentrerat i norr (”Rechnoy Vokzal”), sydväst (”Profsoyuznaya”, Cheryomushki) och sydost om Moskva (”Tekstilshchiki”).

Utbyt mot tilläggsavgift

Programmet för rivning av fem våningar och förfallna bostäder godkändes genom ett dekret från Moskva-regeringen den 2 juli 2002. Hittills finns det praktiskt taget inga fem våningar kvar i de centrala och södra områdena i huvudstaden, Yugo-Vostochny kommer att frigöras från ”khrushchebs” 2008, Vostochny och nordöstra – 2009, och det nordliga, sydvästra och Zelenogradsky – 2010.

Dessutom bör det noteras att programmet för rivning av fem våningar i Moskva verkligen genomförs. Och det utlovade är fullt möjligt att tro. Således är varje femvåningshus i Moskva dömd att rivas. Den enda frågan är timing.

Det är här kulan börjar. Konstigt nog blir lägenheter i Moskvas femvåningshus bara dyrare med tiden. Priset för dem beror inte bara på området utan också på rivningsperioden. Ju närmare den ”dödliga linjen”, desto dyrare. Enligt experter växer kostnaden för en lägenhet i en femvåningshus, för vilken datum för rivning exakt är känd, med minst 10%. Och idag är andelen sådana lägenheter på den sekundära fastighetsmarknaden inte så liten – cirka 18%.

Köpare av ”dömda” lägenheter kan grovt delas upp i två kategorier. Den första gruppen inkluderar människor för vilka den största fördelen med bostäder är dess billighet. Fem våningar är ett idealiskt alternativ för dem som vill köpa billigt boende i Moskva: för $ 90-120 tusen kan du leta efter en ”ett rum” eller till och med en ”två våningar” lägenhet på ett acceptabelt avstånd från tunnelbanan. Det finns många orsaker till så låga priser för det moderna Moskva, vi kommer att ta ut två huvudpriser. Dessa lägenheter är mycket obekväma och små. Men de är billiga, till stor del på grund av deras lilla område, eftersom de absoluta kostnaderna för en lägenhet i huvudstaden i de flesta fall beräknas genom att multiplicera antalet kvadratmeter med en viss anslagskostnad.

En annan kategori av köpare är privata investerare. De har en lång räckvidd: de vet att en ofördelaktig, billig lägenhet i Khrusjtsjov kommer att förvandlas till nya bostäder om ett år eller två, vilket kommer att kosta mycket mer. I själva verket kan ägaren till bostadsområdet i huset som rivs få ersättning för det i pengar eller kvadratmeter. I det första fallet återbetalas han lägenhetskostnaden till marknadspriset plus kostnaden för alla kostnader som är förknippade med köp av nya bostäder och flyttning (provision av fastighetsbolaget, som måste betala för sökandet efter en ny lägenhet, löner för flyttare, etc.).

Om en person väljer kompensation ”naturligt”, är han i enlighet med den nya bostadskoden och lagen ”Garantier i staden Moskva för personer som lämnar bostäder” en lägenhet i samma område som huset som är avsett för rivning. Undantagen är Zelenograd och det centrala administrativa distriktet: i dem ges lägenheter inom distriktet. Det är dock inte alls dåligt för invånare i den centrala delen av staden: en kvadratmeter vägar i alla delar av det centrala administrativa distriktet.

Det bästa för bosättaren är att den medföljande lägenheten måste ha lika många rum som den som personen har förlorat. Dessutom beror kravet på motsvarande antal rum inte på något sätt på lägenhetens faktiska storlek och dess utformning. Uppenbarligen vinner de flesta migranter märkbart bilder. Som jämförelse: standardstorleken på en rumslägenhet i gamla hus är 30-32 kvm. m, två rum – 45-50 kvm. m. I moderna nya byggnader av ekonomiklass, den genomsnittliga storleken på ”odnushki” – 40-45 kvadratmeter. m, ”kopeck bit” – 55-70 kvm. m. Det vill säga en erfaren investerare, med goda kunskaper och som har nödvändig insiderinformation, kanske köper en lägenhet i en rivad femvåningshus i tid (det vill säga innan försäljningen i det dömda huset stängdes), helt enkelt vinna på antalet kvadratmeter. De kan köras i olika varianter från 10 till 20. Multiplicera med samma medelvärde 4 000 dollar per kvadratmeter och vi får ett belopp på cirka 50-60 tusen dollar, som investeraren faktiskt får garanterat.

För ytterligare bilder betalar en person ingenting, eller tilläggsavgiften är minimal. Staden donerar faktiskt detta område till den tidigare ägaren för rätten att riva huset där han bodde. Denna gåva blir en nettovinst för köpare av gamla lägenheter. Observera att vinstens storlek inte på något sätt beror på lägenhetens konsumentkvaliteter: invånare i de första våningarna, till exempel, får nya lägenheter på allmän basis.

Och fördelen är inte bara i bilder. Kostnaden för nya bostäder är i förväg högre än den gamla. Priset för de mest blygsamma enrumslägenheterna i nya byggnader börjar på cirka 110 000 dollar. Kostnaden för nya byggnader växer framför våra ögon när nya golv dyker upp, och trots dagens stabilisering, förutspår experter fortfarande en ökning av kostnaden för nya byggnader med minst 15% i slutet av året. Så med ett noggrant val av alternativ kan en sådan operation ge konkreta vinster på kort tid..

Idag kan du köpa en två-rums lägenhet i Khrusjtsjov, fem minuter med kollektivtrafik från metrostationen Shchelkovskaya för $ 122 000. Tio minuter från samma station är priset för en kopeckbit i en byggnad under uppförande idag cirka 183 000 dollar. Området för den första är 42 sq. m, den andra – 72,2 kvm m.

Risker och beräkningar

Trots att denna typ av investeringar är attraktiva finns det fallgropar på vägen. Först med en sådan transaktion är det lätt att missa tidpunkten. Den nya bostadskoden kräver att invånarna varnas för rivning minst ett år i förväg. Men alla vet att lagens krav i vår verklighet ibland bryts på det mest oförutsägbara sättet. Mer än en gång var fastighetsmäklare tvungna att hantera det faktum att människor informerades om utkastet bokstavligen en månad före rivningen av huset. Det är väldigt enkelt: så snart en investerare hittas börjar myndigheterna rusa. Att bli ägare till sådan information är dock inte så svårt som det kan verka vid första anblicken. Specialister på prefekturnivå är fortfarande involverade i olika förberedande åtgärder före undertecknandet av Moskva-regeringsdekretet om erkännande av byggnaden som nödsituation eller föremål för rivning inom ramen för något stadsprogram. Att lära känna dem kommer att vara användbart för alla nybörjare. Deras tjänster är billiga, ibland är det tillräckligt med gemensamma resor till restaurangen. Och informationen från dem kan vara ovärderlig. Även om de inte heller är allvetande: projektet kan bromsas även i byråkraternas övre gränser – människor arbetar överallt som får sin del av processen, och om någon är överträffad kan förslaget till resolution försvinna. Av en slump.

Så scheman följs, men flexibla. Rivningsdatumet närmar sig och avtar. Det vill säga förväntningar om att du om ett år kommer att flytta till en ny lägenhet kanske inte är motiverade, och du kommer att behöva kämpa ytterligare ett par år med läckande rör och drag..

Även om detta kan beaktas även på inköpsstadiet. Man bör komma ihåg att beställningen inte bara beror på tidtabellerna för borgmästarens kontor, utan också av populariteten i området. Till exempel, i Cheryomushki är rivning mycket mer aktiv än någonstans i Maryina Roshcha. Om området efterfrågas av utvecklare för nya byggnader, rivs fem våningar där snabbt.

En annan viktig punkt: en lägenhet som kompensation tillhandahålls endast för en person om han inte äger ett annat hem. Annars kommer monetär kompensation att bli ett ”tröstpris”. Och som regel är detta belopp oumbärligt lägre än de verkliga kostnaderna för en lägenhet på marknaden. Även om det faktiskt ännu inte har förekommit några fall i Moskvas historia när någon bestämde sig för att använda rätten att få ekonomisk kompensation för rivningen av ett hus. I alla fall kan de fastighetsmäklare och advokater vi intervjuat inte komma ihåg något liknande. Och vi kunde inte hitta några prejudikat för tvister. Anledningen till detta framgår av det extremt oupplåtna förfarandet för att beräkna just denna kompensation. Det finns inga normer, begreppet ”marknadsvärdering” är ganska löst. För fyra år sedan beslutade en av nybyggarna att be om det verkliga marknadsvärdet för hans tre-rums lägenhet i stadens centrum och till och med ta hänsyn till de goda reparationer som gjordes i den för bara två år sedan. Men han förklarades tydligt att det högsta som han kan räkna med är det belopp som beräknas genom att multiplicera kvadratmeterna för lägenhetens totala yta med en viss genomsnittlig kostnad per kvadratmeter i huvudstaden. Mannen förstod allt korrekt och tog skyldigheten av en ny lägenhet.

Slutligen finns det en möjlighet att lägenheten som tillhandahålls för att ersätta den förlorade en fortfarande inte kommer att vara i ditt område. I 90% av fallen respekteras lagen, men det fanns fortfarande prejudikat när en person, mot sin vilja, fick en lägenhet inte där han bodde tidigare. Och inga domstolar hjälpte till. Sådana situationer är ett undantag, men ingen är immun från dem..

Registreringspris

Själva proceduren för att köpa en lägenhet i ett hus som är föremål för rivning utförs fortfarande på samma sätt som att köpa en lägenhet i något annat hus. I detta fall fastställs inga begränsningar enligt lag. Men när ett dekret utfärdas om rivningen av huset och dess ombosättning börjar, avslutas registreringen av transaktioner på detta objekt. När denna händelse kommer är det svårt att förutsäga. Tidpunkten beror enbart på beslutet från det lokala passkontoret – när han slutar registrera sig i dessa lägenheter. Det finns inga allmänna regler för detta. Och passkontor försöker göra detta i förväg, annars måste de möta huvudproblemet med bostadshus – en kraftig ökning av skilsmässor och antalet registrerade släktingar. Observera att företrädare för stadsmyndigheterna har lärt sig ganska effektivt att bevisa att skilsmässan är fiktiv, och registreringen av en släkting ägde rum efter att registreringen i huset ”stängdes”.

Detta beror på att det finns en sådan subtilitet i Moskva-lagstiftningen: hyresgäster i fem våningar kan registrera sig för att förbättra sina levnadsförhållanden om det är mindre än 10 kvm för varje registrerad hyresgäst. m bostadsyta. För gemensamma lägenheter är siffran 15 kvm. m. Det bör noteras att denna kategori hyresgäster under ombosättningen får nya lägenheter ur tur. Det är också viktigt att medborgare som bor i en lägenhet, förenade med tecken på släkt eller fastigheter, men som har sina egna inkomstkällor, en separat budget och leder en separat ekonomi, om de uttrycker sin vilja, erkänns som olika familjer. Och därför är de föremål för separat registrering som de som behöver förbättra bostadsförhållandena. Det vill säga om föräldrar och deras vuxna barn och deras familj bor i samma lägenhet kan de självständigt ansöka om att förbättra sina levnadsvillkor. Dessutom är det förbjudet att logga i ett rum vuxna medborgare av olika kön utan deras skriftliga medgivande (om de inte är makar). Det areal som tilldelats en person, enligt lagen i Moskva, är 18 kvm. m. Hur fungerar det i verkligheten? Ta till exempel den genomsnittliga familjen (make, hustru och deras vuxna son) som bor i en fem våningar i en enrumslägenhet. En sådan familj borde få en lägenhet med två rum. Låt oss komplicera situationen. Sonen gifte sig och registrerade sin fru hos honom. Han och hans föräldrar ansökte separat för att förbättra sina levnadsvillkor. I det här fallet kan de räkna med två lägenheter. Om du också ordinerar en mormor som akut behövde vård, kan du få tre. Det finns förmodligen inget behov av att komplicera ytterligare, logiken är redan klar.

Som framgår av exemplet som citerade upprepade gånger av chefen för Moskva byggnadskomplex Vladimir Resin, när företrädare för avdelningen för kommunala bostäder som hanterade ombosättning av hus som skulle rivas var tvungna att möta detta alternativ: 14 hyresgäster registrerades i en lägenhet med ett rum. Dessutom registrerades alla på en helt rättslig grund. Från vilken slutsatsen följer: det finns ingen gräns för mänsklig list, som drar nytta av någon statlig freebie. Och slutsats nummer två: även på en stabil marknad, när priserna inte stiger, men för ett antal bostadskategorier minskar de till och med, specialister som är bekanta med lagstiftningens komplikationer och noggrant har studerat problemet har alltid möjlighet att tjäna bra pengar. Det är därför de är specialister.