Inteckningar: 10 tips och missuppfattningar om det

Först och främst, att få ett lån betyder behovet av att göra månatliga (på en strikt definierad dag) betalningar för att betala kapital och ränta på lånet. I de flesta fall kan du sätta in pengar kontant på ett konto i en filial i kreditgivningsbanken eller genom banköverföring från en annan bank (till exempel genom att instruera arbetsgivarens redovisningsavdelning att överföra ett visst belopp på månadsbasis enligt de angivna detaljerna). Det viktigaste är att du har det nödvändiga beloppet på ditt nuvarande konto senast nästa betalning. Om du till exempel behöver lämna länge måste du sätta in ett belopp som är tillräckligt för att betala flera månatliga betalningar..

Vid försening debiteras böter (i olika banker 0,2-0,5% för varje dag med betalningsförsening). Men om det är obetydligt, förklaras det av mycket goda skäl, och låntagaren kännetecknades tidigare av ”utmärkt betalningsdisciplin”, banken kan göra utan påföljder.

10 tips för att få ett lån

1. Utvärdera dina förmågor.

Först och främst bestämma hur mycket lån du kan ansöka om och hur mycket lägenheten så småningom kommer att kosta. Kreditkalkylatorer, som finns på många bankers webbplatser, kommer att bidra till detta. Tänk på att månadsbetalningen i de flesta fall inte kan uppgå till mer än 40% av inkomsten, och det maximala lånebeloppet är som regel begränsat till 70-80% av kostnaden för den köpta lägenheten. Kreditmäklare kan också hjälpa till med att välja ett inteckningsprogram – specialbyråer utformade för att samla information om paket för inteckningstjänster, råda låntagaren och hjälpa honom att samla in dokument och få ett lån.

2. Håller med din chef.

Ta reda på från arbetsgivaren om han samtycker till att bekräfta din inkomst och i vilken form det kommer att göras (certifikat i form av 2-NDFL, ett gratisformulär undertecknat av chefen eller ett personligt samtal mellan chefen och lånebefogenheten). Om ditt företag inte är benäget att ge information om sina anställdas reallön, är det värt att leta efter en ”lojal” bank som kommer att acceptera ett annat intäktsbevis.

3. Räntan är inte allt.

Det är inte värt att acceptera ett lån till mer än 15% per år i rubel och 12% per år i utländsk valuta. Tänk emellertid på att en bank kan deklarera en låg ränta, men ändå ta ut ganska betydande ”offset” -avgifter, till exempel en årlig kontohanteringsavgift eller uppblåsta räntor från ett nära försäkringsbolag.

4. Var inte listig i intervjun.

Du kommer fortfarande att tas ut i det öppna – kreditbetalare har en bra uppfattning om hur mycket barnvakta, bilunderhåll etc. kostar. Och om du fortfarande lyckas lura bankirer och få ett stort lånebelopp kan du skapa problem för dig själv: varje månad betalningar till banken kan vara överväldigande för familjens budget.

5. Läs kontraktet noggrant.

Det ideala alternativet är att konsultera en advokat om de ”subtila” punkterna i kontraktet. Poäng som kräver särskild uppmärksamhet – möjligheten att revidera villkoren för beviljande av lån, betalningsavbrott, låntagarens ansvar vid förseningar etc..

6. Var beredd på det oväntade.

Det är möjligt att för att få ett lån krävs ytterligare investeringar från dig utöver bankavgifter. Ganska betydande belopp är vanligtvis kostnaden för att leta efter en lägenhet – tjänster för en fastighetsmäklare, insamling av dokument osv. Ta reda på vilka dokument som måste lämnas in till banken för att ingå ett avtal. Kom ihåg att deras lista kan utvidgas betydligt i processen att göra en affär. Kom ihåg att vissa banker tillhandahåller tjänsterna av ”deras” notarier till uppblåsade priser.

7. Besluta om marknaden.

Satsen på den ”primära” före registrering av bostäder i ägande i de flesta banker är högre med 2-3 procentenheter. Och med beaktande av de senaste ändringarna i lagstiftningen förväntas priserna stiga på den primära fastighetsmarknaden. Men när du köper en ny lägenhet behöver du vanligtvis inte spendera pengar på en fastighetsmäklare, och det finns inget behov av att kontrollera den förvärvade bostadens lagliga renhet. Dessutom är inte alla ”sekundära bostäder” lämpliga för en inteckning – huset ska inte rivas, annars kommer banken inte att gå med på att låna till en sådan lägenhet.

8. Välj en fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklaren måste vara lojal mot inteckning. Annars kommer han oändligt att upprepa för dig att den ”rena” försäljningen av lägenheten skulle gå mycket snabbare, krascha när du ber om ytterligare dokument och kräver ytterligare betalningar. Dessutom måste fastighetsmäklaren garantera lägenhetens lagliga renlighet. Att få den rättmässiga ägaren av ditt hem efter två eller tre år av låneavräkning kan vara dyrt. I det här fallet kommer försäkringsgivaren att betala banken för dig, men pengarna som sparas kan inte returneras.

9. Kontrollera flyktvägarna.

Utvärdera hur snabbt du kan hitta ett nytt jobb med en acceptabel inkomstnivå för återbetalning av lån. Och om din make agerar som en låntagare, innan du ansöker om en inteckning, tänk på att underteckna ett äktenskapskontrakt för att undvika ett betydande antal problem med omregistrering av skuld och delning av egendom vid skilsmässa.

10. Tänk igen.

Enligt majoriteten av låntagarna, om det är möjligt att göra utan en inteckning och köpa en lägenhet ”ren” (till exempel efter att ha fått ett vanligt lån), är det värt att använda den. Med hänsyn till räntebetalningar ökar kostnaden för en ”inteckningslägenhet” med 60-90%. Dessutom, tills lånet är helt återbetalt, kommer du inte att kunna fritt disponera bostäder, någon transaktion med det måste avtalas med hypoteksbanken.

10 missuppfattningar

Misuppfattning nr 1: ett lån för köp av en lägenhet utfärdas av fastighetsbyråer

Konstigt nog står denna missuppfattning ständigt inför hypoteksbyråer. Samtidigt ges lån av banker, och byråerna tillhandahåller förmedlingstjänster – de hjälper potentiella låntagare att välja ett lämpligt inteckningssystem, korrekt bedöma deras förfrågningar, samla in dokument etc. Cirka 80% av låntagarna är människor som byter sin egendom mot en bättre med en inteckning. Detta kräver för det första en bedömning av de befintliga fastigheterna. i det andra – klientens önskemål. Dessutom har bankerna särskilda krav för en lägenhet som köps genom en inteckning. Att hitta en lämplig fastighet, med beaktande av bankens villkor, är också en fastighetsmäklares jobb.

Misuppfattning nr 2: banken ställer inte särskilda krav på låntagarnas inkomst, eftersom den köpta lägenheten är pantsatt, vilket innebär att banken inte riskerar något

När du köper en lägenhet genom en inteckning lämnas den köpta fastigheten som en pant – detta är en garanti för banken. Bankens mål är emellertid inte att returnera de investerade pengarna, utan att få vinst från dem (dvs. ränta på lånet) Därför ställs vissa krav på nivån på låntagarens inkomst. Lånebeloppet beror direkt på lönens storlek. På bankens begäran ska beloppet för månatliga betalningar på lånet inte vara högst 35–40% av den månatliga inkomsten (officiell eller inofficiell). Baserat på låntagarens inkomst beräknas det maximala beloppet för månatliga betalningar för honom, och det maximala lånebelopp som banken är redo att tillhandahålla till klienten beror på det. Samtidigt låter hypotekssystemet dig öka inkomstbeloppet med hänsyn till makarnas totala inkomst.

Missuppfattning # 3: när man köper en lägenhet med kredit, ägs lägenheten av banken

Detta fel inträffar på grund av att människor förvirrar inteckning och fastigheter. En lägenhet som köpts genom en inteckning ställs faktiskt till en bank. Pantet är emellertid endast en hinder. Låntagaren blir ägare till den köpta lägenheten och omedelbart. Låntagaren kan bo i en lägenhet, registrera alla familjemedlemmar eller till och med hyra ut en lägenhet (med bankens tillstånd). Det enda hinder (det är registrerat hos RRB) är att tills köparen betalar tillbaka lånet kommer han inte att kunna sälja eller byta lägenhet.

Missuppfattning # 4: när man köper en lägenhet på den primära marknaden, är inteckningen den köpta oavslutade lägenheten

Detta är inte helt sant. En lägenhet kan bli ett objekt för inteckning först efter att ägarrätten till den har registrerats – för en oavslutad lägenhet är detta omöjligt. När de arbetar med den primära marknaden använder banker två system. När han arbetar enligt det första schemat väljer klienten själv utvecklarföretaget och objektet där han köper en lägenhet. Med tanke på de höga riskerna inom aktiedeltagande kräver banken dock låntagaren att pantsätta den lägenhet han redan har. Efter slutförandet av byggandet och uppkomsten av ägandet till den nya lägenheten tar banken bort säkerheten för den gamla lägenheten och tar den nya som säkerhet. I det andra systemet godkänner banken flera byggföretag som har godkänt den finansiella revisionen. I detta fall är antalet företag och objekt som låntagaren kan välja begränsat, men inga säkerheter krävs i form av en befintlig lägenhet..

Missuppfattning # 5: att få ett lån kostar ingenting

Tyvärr är detta inte sant. Vid lånen måste låntagaren vara beredd på betydande engångsbetalningar. Bara för att behandla ansökan från kreditkommittén (utan garanti för resultatet) måste du betala cirka 100 dollar. Efter valet av objektet kommer det att bli nödvändigt att betala för sin oberoende bedömning (av bankens värderare) – 100-150 $. För att öppna ett bankkonto betalar de från 0,75% till 1% av lånebeloppet. Efter köpet måste du också betala försäkringspremier – 1,5-1,8% av lånebeloppet.

Missuppfattning # 6: utan pengar för en utbetalning bör du inte ens tänka på en inteckning

Betalningen (dvs. det belopp som måste betalas för att köpa en lägenhet själv) är i olika banker från 20-30% av lägenhetskostnaden. Det finns två sätt att göra utan utbetalning. Den första är att få ett lån för konsumentändamål (det erhållna beloppet investeras i köp av en lägenhet). Det andra sättet är tillgängligt under förutsättning att låntagaren redan äger vissa fastigheter. I det här fallet kan transaktionen genomföras enligt hypoteksutbytesplanen. Pengarna som erhållits från försäljningen av den befintliga fastigheten kommer att krediteras som en första betalning..

Missuppfattning # 7: om banken ger låntagaren tillstånd för ett visst belopp, kommer kunden att få det, oavsett lägenhetskostnaden

Om banken har utfärdat ett lånetillstånd till låntagaren, säg i $ 30 000, förväntar låntagaren exakt detta belopp. Banken föreskriver dock att det utgivna lånet inte kommer att uppgå till högst 80% (eller 70% – beroende på bank) av lägenhetskostnaden. Det vill säga, om låntagaren hittar en lägenhet till ett värde av $ 35 000, kommer banken att ge honom inte de utlovade $ 30 000, utan endast $ 28 000 (80% av lägenhetens kostnad). Det finns också en situation då den lägenhet som valts av klienten bedöms under dess marknadsvärde genom en oberoende bankbedömning (säljarens krav). I det här fallet kommer banken att gå med på att ge ett lån endast på 80% (70%) av det uppskattade värdet. Då måste låntagaren antingen leta efter de saknade pengarna för köpet på egen hand, eller leta efter en annan lägenhet.

Missuppfattning # 8: låntagarens alla risker är försäkrade

Detta är en vanlig missuppfattning att varje inteckningstransaktion nödvändigtvis är försäkrad. När man köper en lägenhet genom en inteckning kräver bankerna följande typer av försäkringar: försäkring av äganderätt, fastigheter samt låntagarens liv och arbetsförmåga. Alla försäkringskostnader bärs av låntagaren. Samtidigt är inte låntagarens risker försäkrad, utan bankens risker, och vid en försäkrad händelse kommer alla betalningar att göras till banken. Om så önskas kan låntagaren försäkra sina egna risker, men han måste betala för detta separat.

Misuppfattning nr 9: om banken går i konkurs, kommer bankens borgenärer att tvinga låntagaren att betala av hela skulden på en gång

Det är inte sant. Om en bank går i konkurs går dess tillgångar till borgenärer. Men detta påverkar inte låntagarens öde. Låntagaren byter helt enkelt mottagaren till förmån för vem han betalar återstående belopp och ränta. Oavsett långivarens byte kan låneavtalets villkor inte ändras i alla fall.

Misuppfattning nr 10: om låntagaren efter flera års återbetalning av lånebeloppen inte längre kan betala det erforderliga beloppet kommer banken att ta bort allt.

Det är inte sant. Genom att betala ränta på ett lån i flera år lyckas en person återbetala en del av lånet till banken. Dessutom finns det fortfarande pengar som bidrags som en utbetalning. Denna andel i lägenheten tillhör låntagaren. I händelse av att låntagaren inte längre kan betala utbetalningarna på lånet byts lägenheten han köpte ut. För låntagaren köper du bostäder för det belopp som han betalade och tilläggsbetalningen går att betala tillbaka skulden till banken.