Hyra eller inteckning: fördelar och nackdelar

Enligt statistik publicerad av Rysslands nationella byrå finns det i genomsnitt 22,6 kvadratmeter bostad per invånare i vårt land. Som ni ser är statistik en mycket intressant vetenskap, eftersom det verkar tycks sådana uppgifter tyder på att varje ryss har ett normalt bostadsområde. Ingenting som det här! Enligt samma statistik är cirka 10% av ryska familjer i linje för att få en lägenhet eller delta i det statliga programmet ”Affordable Housing”, och 60% behöver förbättra sina levnadsvillkor.

Ryssarna behöver dock inte alls publicera statistiska uppgifter för att enhälligt förklara att bostadsfrågan i vårt land är en av de mest smärtsamma och akuta. Egen lägenhet förblir en dröm för många unga familjer som tvingas antingen ansöka till banker för en inteckning eller hyra en lägenhet.

Officiella uppgifter indikerar att endast cirka 3% av familjerna hyr bostäder av individer. Naturligtvis är faktiskt denna procentsats mycket högre, eftersom parterna i transaktionen inte alltid formaliserar hyresavtalet. Samtidigt, som noterats av de ledande bankerna i Ryssland, fördubblades antalet kontrakt för köp av bostäder på villkor för ett hypotekslån under 2011. Statistik visar att ungefär 19,8% av de familjer som har behov av nya bostäder under det senaste året köpt lägenheter eller privata hus på en inteckning. Och antalet familjer som löser sina bostadsproblem genom att få ett hypotekslån växer varje år – 2015, enligt experter, kommer antalet att öka till 30%.

Vi kan med säkerhet säga att bostadshyra och inteckningar förblir de viktigaste alternativen för att lösa ”bostadsfrågan”, detta är ett ganska svårt val som kräver noggranna beräkningar och en grundlig strategi. Låt oss försöka ta reda på i vilka fall det är mer lönsamt att ta ett hypotekslån och hyra ett hus.

Hyra: fördelar, fördelar och risker

Så att hyra ett hem är en fastighetstransaktion där två parter är involverade – ägaren av lägenheten och hyresgästen. Hyresvärden, som av någon anledning för närvarande inte bor i sin lägenhet, beslutar att tjäna eller åtminstone kompensera för kostnaderna för att betala för verktyg och tillhandahåller sitt hem till hyresgästen på vissa villkor, vars huvudsakliga är snabb betalning och respekt för den fastighet som erhölls för hyra.

Naturligtvis är kostnaden för att hyra en lägenhet i ett rum i olika städer i Ryssland mycket olika. Så om i Moskva för en hyrd ”odnushka” hyresgäster måste betala i genomsnitt 31 tusen rubel (enligt ”RosRielt fastigheter” för april 2012), i Sochi – 25 tusen rubel, i St Petersburg – 17 tusen, Saratov – 11 tusen , Omsk – 10 tusen och i Cheboksary bara 7 tusen rubel.

Rysk erfarenhet visar att det är mest lönsamt att hyra en lägenhet utan möbler och hushållsapparater (naturligtvis uppstår i detta fall problem när man flyttar, men kostnaden för en ”tom” lägenhet är mycket lägre). Hyresgästerna hittar vanligtvis de mest fördelaktiga erbjudandena inte genom fastighetsbyråer (som också kräver betalning för sina tjänster), utan genom vänner, och hyresvärdarna själva föredrar att anförtro sin egendom till vänner eller på rekommendation av någon nära.

De bästa hyresalternativen inkluderar fall då köparen av en lägenhet i en ny byggnad tillhandahåller den under lång tid. Sådana fall är långt ifrån ovanliga, kanske den nya ägaren helt enkelt beslutade på detta sätt att lönsamt investera de tillgängliga medlen som dök upp och omedelbart planerade att hyra lägenheten, eller hans familjeförhållanden förändrades. Det är inte så viktigt vad som blev orsaken – en oväntad arv, ett misslyckat bröllop eller flytt till en annan stad, men en ledig lägenhet borde inte vara tom, bestämmer ägaren och börjar leta efter hyresgäster. I små städer är sådana lägenheter inte ovanliga att hitta, och till och med till en ”löjlig” hyra, något högre än verktygsräkningar. Denna typ av hyresavtal är i slutändan fördelaktigt för både hyresgästerna själva och hyresgästen, som är säker på att hans hem är i goda händer..

Och ändå, även om hyresgäster hyr en lägenhet av vänner som inte begränsar sin handlingsfrihet, höjer de sina avgifter endast vid en ökning av bruksavgifterna, och hyresperioden är väldigt avlägsen – ”tills barnen växer upp och de inte behöver bostäder”, förblir den hyrda lägenheten en främling och till exempel utför stora reparationer måste samordnas med ägaren.

Mycket fler problem uppstår om parterna i transaktionen – hyresvärden och hyresgästen inte tidigare var bekanta, och hushållaren försöker kontrollera varje steg i den tillfälliga hyresgästen, förbjuder till exempel att ha husdjur och så vidare. Om ett formellt hyresavtal inte har ingåtts, i vilket det exakta hyresbeloppet anges, kan hyresgästerna när som helst förvänta sig en mycket obehaglig överraskning – en ökning av månatliga betalningar. Och ägarna kan också ”be” från en hyrd lägenhet när som helst (även om det officiellt accepteras att ge hyresgästen minst en månad att leta efter ett nytt hem).

Inteckning: fördelar, fördelar och risker

Enligt experter är marknaden för bostadsutlåning i vårt land mycket ung och har ännu inte ens 20 år, så att den fortfarande utvecklas och förbättras. Resultaten är, som de säger, redan ”uppenbara” – antalet transaktioner för köp av lägenheter på villkor för ett hypotekslån har blivit tiofaldiga under åren, och räntorna på banklån minskar stadigt (om än ganska långsamt).

Idag är den genomsnittliga inteckningskursen i Ryssland 11,8-12,2%. Kostnaden per kvadratmeter i landet skiljer sig mycket beroende på staden och är ganska överens med situationen på hyresmarknaden. Så i Moskva för 1 kvadratmeter bostadsfastigheter i genomsnitt måste du betala cirka 160 tusen rubel, i Sochi – 100 tusen, i St Petersburg – 85 tusen, i Moskva-regionen – 70 tusen, i Ufa – 53 tusen, och i Saratov – bara 32 tusen rubel.

För att jämföra betalningsbetalningar med betalningar för att hyra en lägenhet kan du använda en online-kalkylator (nu finns det liknande på nästan alla webbplatser i en stor bank) eller göra enkla beräkningar själv.

Låt oss till exempel ta en liten lägenhet med ett rum i Moskva med en yta på 40 kvadratmeter – 160 tusen rubel * 40 = 6,4 miljoner rubel. Låt oss ta den nuvarande genomsnittliga bankräntan – 12% per år, föreställa oss att vi tar ett lån på gynnsamma villkor – under en period av 20 år, och till och med utan en initial betalning, och får en månatlig betalning på 70 469 rubel (lika betalningar). Vid differentierade betalningar ”börjar” månadsbetalningarna från 90 666 rubel och vid slutet av 20: e året av inteckningslån reduceras till 26 933 rubel per månad.

Med hänsyn till den genomsnittliga hyran i Moskva (kom ihåg – 31 tusen rubel) är det definitivt mycket mer lönsamt att hyra en ”odnushka” i huvudstaden än att köpa på kredit.

I Saratov, till exempel den billigaste av de ryska städerna som föreslås, kommer bilden naturligtvis att vara något annorlunda. För samma enrumslägenhet med ett område på 40 ”torg” här måste du betala endast 40 * 32 tusen rubel = 1,28 miljoner rubel. Låt oss ta samma, ganska milda villkor som ett hypotekslån – för en period av 20 år finns det ingen utbetalning, och bankens ränta är 12%, och vi får en månatlig betalning på 14.093 rubel. Men hyran i Saratov är, som vi kommer ihåg, bara 11 tusen rubel, så även här har inteckning inte blivit en mer ekonomiskt fördelaktig lösning..

Det vill säga, för att kunna konkurrera med hyresbostäder på lika villkor, måste inteckningar ges i minst 30 år, och bankräntor på lån får inte överstiga 5% per år (vilket förresten utlovades för inte så länge sedan av Vladimir Putin). Först då kommer månadslånutbetalningar för en ”odnushka” i Saratov att sjunka till 6 871 rubel, och i Moskva – till 34 356 rubel, det vill säga de kommer att kunna konkurrera med hyresbetalningar.

Och i alla fall, på en inteckning under en 20-30-årig låneperiod, rinner en ganska betydande mängd överbetalning upp, som kan uppgå till 50, eller till och med 100% av kostnaden för själva lägenheten.

Men det här är allt bara siffror, köp av en lägenhet på en inteckning är i allmänhet ett långsiktigt projekt än att hyra ett hus – det är ganska svårt att föreställa sig ett hyresavtal för en lägenhet eller hus utformat för en period på minst 10-15 år. Dessutom fastställs hypoteksräntor endast en gång – vid tidpunkten för avtalets ingång och är ofta fixerade, så att obehagliga överraskningar i form av en oväntad och orättvis ökning av den månatliga utbetalningen inte hotar köparna. Och naturligtvis finns det inget behov av att samordna med banken alla stadier i reparationsarbetet, rapportera om hunden som har dykt upp i familjen, och så vidare..

Dessutom är det känt att bostadskostnaderna i vårt land ständigt ökar, vilket är fördelaktigt för köpare som har tagit en inteckning och kan bli ett problem för hyresgäster..

Slutsats

En sådan jämförelse visar tydligt att hyra en lägenhet och en inteckning har sina egna fördelar och nackdelar, för att säga säkert – allt, bara hyrda bostäder, ja, denna inteckning kan inte göras, och vice versa.

Det verkar som att båda alternativen för att lösa bostadsfrågan har rätt att existera och tillhandahålla sin målgrupp. Det är uppenbart att lägenheter hyrs oftare av lättsamma människor – studenter, medborgare som har kommit till en utländsk stad för att tjäna pengar, ungdomar som just har börjat bo tillsammans och ännu inte fått barn, och så vidare. Men för gifta par under en lång tid, belastad med barn och den egendom som har samlats under levnadsåren, är ”vandra” i hyrda lägenheter ett nästan oacceptabelt alternativ, bokstavligen, ett extremt fall (även om – människor lever på detta sätt i år och årtionden, barn byter skolor om de flyttar, växer upp och förvärva ”sina egna”, vanligtvis också hyrda bostäder).

Det främsta hindret för att hypotekslån blir ett mer lönsamt alternativ än hyresbostäder är höga lånesatser, närvaron av en utbetalning och korta lånevillkor. Om den nedåtgående trenden i räntor på lån i vårt land fortsätter, börjar programmet för att ge unga familjer förmånliga hypotekslån äntligen fungera, då kommer inteckningar att ha en chans att bli vanligare i ryska städer än hyresbostäder. Medan hyra är helt klart ledaren.

När man väljer valet mellan att hyra en lägenhet och få ett hypotekslån är det värt att komma ihåg att instabiliteten i ekonomin, vanligare ekonomiska kriser, sannolikheten för att förlora ett högt betalande jobb och andra oförutsedda omständigheter gör en långsiktig inteckning till en ganska riskabel transaktion med en bank. Så din egen lägenhet är naturligtvis väldigt cool och trevlig, men du måste vara väl säker på tillförlitligheten för din inkomstkälla för att inte hitta dig själv utan ett sådant önskvärt hem..