Hur man upprättar ett hyresavtal korrekt

Genom att hyra lägenheter genom välrenommerade fastighetsbyråer tror hyresgästerna att de är garanterade hjälp vid konflikter med husägare. Och de är allvarligt besvikna: agenter vägrar att delta i inhemska showdowns. Ibland visar det sig att löften från fastighetsmäklare att välja en annan bostad, om du inte håller med ägarna till lägenheten, inte är värt ett pris – som är fallet med läsarna av ”Money” som lämnade meddelanden på vår webbplats. Faktum är att endast de ord som anges i kontraktet är värdefulla. Och inte med byrån, utan med hyresvärden själv.

Se upp, onda älskarinna

Du kan inte hålla en hund, sedan röka och sedan köra flickor – utbudet av påståenden som ägaren av lägenheten plötsligt kan ha till hyresgästen slår i sin bredd. ”Hyresmarknaden för bostadsfastigheter är den mest kontroversiella servicemarknaden,” säger Veronika Pankova, chef för utskottet för skydd av konsumenternas rättigheter till fastighetstjänster under Moskva föreningen av fastighetsmäklare (IDA), kategoriskt. ”Nyligen hade vi ett sådant fall: en ung man hyrde ett rum i en” kopeckbit ”av en gammal kvinna, men kunde bo där i bara en månad. Mormor bad henne att massera henne för att sedan shoppa för mat, men flickorna fick inte honom av avundsjuk.” Ofta stör lägenhetsägare hyresgäster mot de avtal som uppnåtts muntligt vid hyresavtalet. Barnfamiljer ger många skäl för nagande skadliga ägare: de säger att din dotter målade ett ansikte på tapeten – reparera hela lägenheten. Eller tvärtom, utformningen av tiderna med mogen stagnation är så kär för värdinnan att hon helt vägrar att ändra den lurviga tapeten. Anledningen till konflikten mellan läsaren av ”Money” Elena Mikheeva, som lämnade ett meddelande på vår webbplats, och ägaren till de kvadratmeter som hon hyrde var möbler: hyresgästen förbjöds att importera sin egen och beordrade att bo i de lokala ruinerna. Slutligen händer det att allt är i ordning med dina barn, hundar och byråer, men ägaren själv visar sig vara en katastrof, som anser sig ha rätt att besöka din lägenhet två gånger i veckan med sin nyckel. För att inte tala om bedrägliga system, när det visar sig att ägaren från vilken du hyrde en lägenhet, i själva verket inte är sådan, och den tillkännagivna verkliga ägaren kräver snabbt att släppa sina kvadratmeter.

En liknande historia hände med klienten till byrån ”Defekt” Maxim Komov. ”Min agent plockade upp en lägenhet, och vi två gick för att träffa ägaren. Han visade ett pass med uppehållstillstånd och ett dokument där han var listad som köparen av den här lägenheten. Agenten tittade på dokumenten, för i mitt kontrakt med” Defekt ”uppgavs att han skulle kontrollera De tecknade ett kontrakt, jag fick nycklarna, ägaren betalades i förskott två månader i förväg, agenten beställdes med 100% av den månatliga hyran, ”säger Komov. När den olyckliga hyresgästen anlände till den hyrda lägenheten en dag senare med saker, visade det sig att det redan bodde folk i den som hade hyrt den genom en annan agent från samma person. Det visade sig att ägaren, liksom de papper som visats honom, inte var riktiga: han hyrde själv en lägenhet av den ursprungliga ägaren för en och en halv månad sedan och förfalskade titeldokument. Enligt Herr Komov erkände byrån som ansvarar för transaktionens juridiska renhet ursprungligen sin skuld och lovade att kompensera kostnaderna (totalt uppgick de till 90 tusen rubel), men hade ingen brådska med att få tillbaka pengarna. Och vid en tidpunkt fick kunden höra att ”företaget var stängt.”.

Men om det huvudsakligen är de som använder sig av tjänster från enskilda förmedlare eller pseudo-byråer som stöter på bedragare, är inte kunderna hos fastighetsbolag med stora namn inte skyddade mot tyranni hos lägenhetsägare. Idag gav du agenten ett betydande belopp – en månadsavgift för en hyrd lägenhet (kostnaden för att hyra en genomsnittlig ”odnushka” i Moskva närmar sig redan 1 000 dollar), i morgon bröt du med ägaren (som förresten omedelbart fick, enligt vanlig praxis, betalning i två månader ), gå till byrån – så får du nästan säkert en sväng från grinden. Om du inte har varit vaksam när du utarbetade kontrakt, kommer motståndarna för att lösa dina problem troligtvis vara helt lagliga, varnar Veronika Pankova från IDA.

Utarbeta detaljer

Fastighetsmäklares skyldigheter bestäms av kontraktet för tillhandahållande av tjänster. Varje byrå har sin egen, men du kan se en gemensam funktion som är mycket obehaglig för kunder: det är extremt sällsynt att ett standardavtal innehåller en klausul om fastighetsmäklares deltagande i framtiden (den som börjar nästa dag efter att parterna skakar hand i en utvald lägenhet) deras klienters öde. ”Fastighetsmäklaren är skyldig dig exakt så mycket som utlovats i kontraktet. Många fastighetsbyråer vill inte vara skiljemän vid en konflikt mellan husägaren och hyresgästen,” säger Veronika Pankova. det kommer att finnas fullständig förståelse mellan hyresgästen och hyresvärden ”.

Vanligtvis är den uppsättning tjänster som föreskrivs i avtalet med byrån minimal: att söka efter en lägenhet baserat på de parametrar som anges av klienten och organisera visningen. ”Antalet alternativ för lägenheter i verkligheten som vi kan erbjuda överstiger avsevärt antalet erbjudanden som människor kan hitta genom att läsa reklam på stolpar och i tidningar,” säger Maria Zhukova, första biträdande direktör för Miel-Arenda. Det visar sig, enligt fastighetsmäklarnas logik, att deras kunder främst betalar pengar för tillgång till byråbaser och möjlighet att spara tid som skulle behöva spenderas på oberoende samtal till hyresvärdar. Sunt förnuft dikterar emellertid att om man i dag hittar en lägenhet för dig, och i morgon visar det sig att du inte kan bo i den av din egen vilja, så är det samma som om ingenting hittades för dig. Därför åtar sig fastighetsmäklare som regel, utöver byråavtalet med sin klient, ytterligare en skyldighet: de hjälper till att upprätta ett hyresavtal som reglerar förhållandet mellan lägenhetsägaren och dess hyresgäst. Det är detta anställningsavtal som visar sig vara en hinder för konfliktsituationer..

Ett hyresavtal kan också upprättas med hyresvärden, som du hittade utan hjälp av fastighetsmäklare. Hjälpen från en professionell advokat för att utarbeta ett sådant papper kommer att kosta dig cirka 3 000 rubel, säger Bogdan Leskiv, advokat för företaget ”Legal Protection”. Fastighetsmäklare kräver inte dessa pengar av klienten: allt ingår i provisionen. Därför är det möjligt att ibland sådana kontrakt för konsumentegenskaper liknar fri ost som ingår i musfangskomplexet. En fastighetsmäklare ser ofta bara till att huvudpunkterna är stavade i mallhyresavtalet: kontraktets löptid, uppgifterna för bostadens titel, förfarandet för bosättningar, den månatliga hyreskostnaden, villkoren för att den ökar under kontraktets löptid. Men hur är det med flickor, rökning, husdjur och möjligheten att importera egna möbler? Det finns inget ord om detta i vanliga anställningsavtal. ”Jag såg kontrakt på en eller två sidor. Vad kan skrivas där?” Fru Pankova är förargad. ”Ett normalt kontrakt är minst fyra sidor..

”För att undvika eventuella konflikter med ägaren, under det första mötet, diskutera med honom de villkor som är väsentliga för dig och kräva att de ska ingå i hyresavtalet,” råder Maria Zhukova från Miel-Arenda. Alla nyanser är förmodligen omöjliga att förutse. Bland de viktigaste experterna skiljer sig följande: antalet personer som har rätt att bo tillsammans med dig, förfarandet för att besöka lägenheten av dess ägare, boende av djur, utföra reparationer och ersätta kostnaderna för det, export och import av möbler, röka inomhus, betala räkningar, ansvar för skada och nackdelarna med fastigheten, antalet gäster som kan vara i lägenheten under dagen och på natten. Så att ägaren inte anklagar dig för att skada sina möbler, är det tillrådligt att fästa en inventering av fastigheten till kontraktet, där alla skador som registrerats måste registreras.

Särskild uppmärksamhet bör också ägnas åt dokumentet som bevisar ägandet. Om det indikerar att innehavaren bara äger en del av lägenheten, är det nödvändigt att få samtycke (undertecknande i hyresavtalet eller notarialiserat samtycke) av de återstående ägarna, samt alla personer över 14 år som är registrerade i lägenheten. Annars kan en dag en av dem dyka upp utanför dörren, förklara att han inte har någonstans att bo och lagligen stanna i lägenheten. Anställningsavtalet som ingåtts mellan två privatpersoner är legitimt utan notariatscertifiering, säger advokater: det finns tillräckligt med passuppgifter och signaturer från parterna i dokumentet. Om ägaren anklagar hyresgästen för att bryta avtalet kommer det inte att fungera för att hålla hyresgästen utan strid. ”Alla tvister enligt avtalet kan bara lösas i domstol, och det tar i genomsnitt nio månader,” säger Dmitrij Nikolaev, advokat för advokatföreningen Yurprofi i Moskva. Enligt advokaten är det troligt att ägaren till lägenheten måste leta efter sanningen i domstolen: polisen kommer inte att hålla hyresgästen med hyresavtalet i handen. ”Områdets polis, om han inte är en släkting till ägaren till lägenheten, kommer inte ens att vilja gå in i dessa problem,” tror advokaten..

Men lägenhetens ägare kan förstöra hyresgästens liv utan att träffa tröskelvärdena för domstolen: han kommer helt enkelt att börja terrorisera hyresgästen med samtal och besök. I det här fallet kan din flygning från en otillräcklig ägare betraktas som ditt nederlag: ”Om du bestämmer dig själv att flytta ut anses det att du säger upp anställningsavtalet på eget initiativ,” varnar Dmitrij Nikolajev. ”De handlingar som byrån erbjuder erbjuder vanligtvis att I det här fallet har hyresgästen inte ens rätt till återbetalning av insättningsbeloppet (den mycket andra månadsavgiften som betalas omedelbart efter avtalets ingång: i händelse av en normal utveckling av händelser går det mot att betala för den sista månaden av din vistelse i det hyrda utrymmet. ”” Pengar ”).

Men att avvisa attackerna från den galna älskarinna utan att lämna den hyrda fästningen under ett år är inte heller ett trevligt alternativ. Det vore perfekt om tjänsten för val av lägenhet inte var formell utan faktiskt tillhandahålls. Det är på ett enkelt sätt så att du kan leva i fred i lägenheten som agenterna hittar. Enligt Veronika Pankova är vägen ur situationen att använda tjänster från fastighetsbyråer, som garanterar att om du inte lyckades undvika en konflikt med hyresvärden, kommer du att välja ett annat alternativ för de pengar du betalade en gång.

Reklam svindlar

Vissa fastighetsmäklare pratar om en garanti för sina tjänster. Det är sant att enligt fru Pankova kan sådana fastighetsbyråer i Moskva fortfarande räknas på ena handen. I grund och botten, anser hon, är det dessa medelstora byråer som är intresserade av att forma sitt rykte. Men hur är det med dem som har länge etablerat rykte på marknaden? Korrespondenten till ”Deneg” under täckning av en potentiell klient ringde byråerna från den så kallade ”Big Four”, som står för den största delen av alla transaktioner: BEST, INCOM, MIAN och Miel. Det fanns bara en fråga: garanterar du valet av en annan bostad för den provision som redan betalats om ägaren till den första lägenheten börjar överleva mig? I de tre sista byråerna lovade de att tillhandahålla en sådan garanti, och villkoren kallades desamma: om klienten inom tre månader efter ingången av hyresavtalet tvingas att leda lägenheten utan eget fel, letar han efter nya bostäder gratis.

”Om ’ägaren’ visar sig vara en svindlare, och en anställd i vårt företag inte kunde identifiera detta faktum när vi ingick ett hyresavtal, väljer vi en ny lägenhet för klienten gratis och returnerar hela provisionen till honom,” tillägger Maria Zhukova från Miel-Arenda.

Om vi ​​inte talar om bedrägeri, är naturligtvis fastighetsmäklaren mer lönsam att lösa parternas konflikt än att röra sig med valet av bostäder igen. Enligt Zhukova lyckas agenter ofta lösa problem: ”Det finns argument för varje situation.” ”Ägaren kan nästan alltid skrämmas av polisen eller skatteinspektionen – ingen betalar skatter,” – på villkor av anonymitet delade en agent i ett litet fastighetsbolag sin erfarenhet med ”Dengi”.

Det är anmärkningsvärt att specialisten för företaget ”BEST-Real Estate”, som svarade på samtalet från korrespondenten ”Money”, blev mycket förvånad över frågan om garantiåtaganden, sa att de inte hade något sådant, och dessutom är sådana löften från konkurrenter bara ett publicitetsstunt.

Fallet med läsaren av ”Money” Elena Mikheeva bekräftar tyvärr denna avhandling. Enligt henne lovades hon under förhandlingarna i företaget ”INCOM-fastigheter” att hämta nya bostäder gratis i händelse av en konflikt med ägaren av lägenheten under de första tre månaderna av hennes bostad. Men även om gräln hände nästan nästa dag efter ankomst sa agenten att han redan hade gjort sitt jobb. Som svar på muntliga klagomål, hävdar vår läsare, rådde chef för företagets avdelning artigt henne att gå till domstol. På begäran av Deneg-korrespondenten kontrollerade Elena Mikheeva om det fanns en garantiklausul i hennes avtal med byrån som skulle göra det möjligt att hoppas på framgången för en sådan process: det visade sig att inget sådant registrerades där. Agenten gav henne bara garantier med ord, så att anspråk mot honom bara kan vara inom moralens sfär, men inte lag.

”Varje månad vid ett utskottsmöte behandlar vi krav mot olika byråer,” konstaterar Veronika Pankova från IDA. ”I de flesta fall avser klagomål specifikt garantiförpliktelser.” Slutsatsen är inte svår: oavsett vad agenten lovar dig måste du be honom visa den på papper.

Samtidigt, enligt Pankova, om vi talar om fastighetsmäklare som har arbetat på marknaden under lång tid, löses i hälften av fallen konflikter inom företagen. Det viktigaste är att ta med högsta ledningen i ditt problem. Det enklaste sättet att göra detta är genom att skicka ett certifierat brev med anmälan riktad till chefen. Veronika Pankova rekommenderar också att påverka byråer med hjälp av offentliga organisationer, som hennes avdelning tillhör. ”Ibland är företagsledarna överens om att hjälpa endast när jag börjar prata med dem på kommitténs vägnar,” konstaterar hon och gör omedelbart en reservation. ”Även om vi accepterar klagomål mot alla företag som är verksamma i Moskva, kan vi bara kontrollera verksamheten för de som är i den ryska guild of Realtors eller Moskva Association of Realtors (cirka 200 byråer) ”. Enligt Pankova kommer parterna i en fjärdedel av fallen till en vänlig överenskommelse. Resten av fallen löses lika till förmån för ett av dem. ”Om vårt beslut inte passar parterna, går de till domstol. Men detta är bara cirka 5% av fallen,” – sa företrädaren för IDA.

Få kommer verkligen till domstolen, instämmer advokat Dmitrij Nikolaev. ”Den genomsnittliga tiden för ett civilrättsligt mål i domstolen är nio månader. Verkställighetsförfarandena är ännu långsammare. Tiden, pengarna och nerverna kommer inte att lönas,” förklarar han. Fastighetsmäklare förstår att inte alla deras kunder är engagerade människorättsförsvarare eller tvister och därför erbjuder dem så lätt att träffas i domstol. Så det är bättre att inte ta det till detta, inte skona dina ansträngningar att överföra i avtalet med byrån alla de garantiförpliktelserna för det senare, och i avtalet med ägaren av lägenheten – det maximala antalet nyanser relaterade till din livsstil. Eftersom minimipriset för emissionen redan närmar sig 3 tusen $ ser tröttheten inte längre liten ut.