Egen lägenhet är den omhuldade drömmen för ett stort antal människor. Men efter det att det nödvändiga beloppet slutligen hade samlats in, undertecknades köp- och försäljningsavtalet och alla dokument med titeln, uppstår ofta nya problem inför hushållare. En av de vanligaste av dessa är den gamla ägarens skuld för verktyg, som förvaltningsbolaget eller företagen försöker ”hänga” på den nya ägaren till fastigheten. Låt oss se hur du kan bli av med dem.
Rättslig ram för frågor om betalning för verktyg
I artikel 153 i Rysslands bostadsregler föreskrivs att ägare av fastigheter är skyldiga att betala för verktyg från det ögonblick då äganderätten registrerades eller hyresgästerna från det att hyresavtalet ingicks. Det vill säga att den gamla ägaren av lokalerna inte kan överföras till de nya ägarna, såvida inget annat anges i avtalet.
Men det finns ett undantag. Enligt artikel 158 i RF LCD överförs den gamla ägarens skyldigheter att betala skulden för större reparationer till den nya ägaren vid köp av fastigheter.
Ofta finns det i säljkontrakt en klausul enligt vilken alla säljarens skulder till verktyg överförs till köparen. Men ett sådant villkor strider mot rysk lag, eftersom artikel 391 i Rysslands civillagstiftning säger att gäldenären bara kan överföra sin skuld till en annan person med kreditgivarens samtycke, annars anses avtalet ogiltigt. Detta innebär att om verktyget inte går med på att överföra skulden, är köparen inte skyldig att betala säljarens skuld, även om det finns en motsvarande klausul i avtalet..
Förtydligande av förbindelserna med verktyg
Trots alla normer som anges ovan försöker verktyg ofta att ”hänga” gamla skulder på den nya ägaren. I sådana fall råder advokater nya lägenhetsägare att först försöka lösa problemet med de operativa organisationerna på ett fridfullt sätt – att visa ägandedokument och kvitton för betalning för tjänster vid köpet av fastigheter och förklara, med hänvisning till de redan nämnda artiklarna, att han har rätt att omregistrera personliga konton och omförhandla avtal för service i ditt eget namn och betala sedan endast för tjänster som konsumeras efter att ägandet till lägenheten har formaliserats.
Det är också nödvändigt att skriva och skicka ett officiellt brev till alla operativa organisationer, som anger samma ståndpunkt. Brevet måste innehålla fotokopior av de dokument som anges ovan. Du kan ta med det personligen, men se till att kontorpersonalen sätter en stämpel, datum och signatur på den andra kopian av brevet (det kvar hos köparen).
Ansökan till åklagarmyndigheten
Om de operativa organisationerna inte reagerar på den nya ägarens argument, kan han skriva ett uttalande till åklagarmyndigheten, där det är nödvändigt att beskriva den aktuella situationen, bifoga dokument med titel och brev som skickats till den operativa organisationen, noggrant underbygga hans ståndpunkt och, kvalificera de offentliga företags handlingar som utpressning, be dem att acceptera rätt åtgärder.
Enligt lagen, inom 30 dagar från dagen för registreringen av ansökan, bör ett svar komma från resultaten av dess behandling.
Rättegång
Till och med motiverade skriftliga vägran att betala de gamla ägarnas skulder och överklaganden till åklagarmyndigheten kan inte i vissa fall påverka förvaltningsföretag och verktyg. Då har den nya ägaren bara en sak att göra – att förbereda sig för rättegången..
Det är möjligt att förvaltningsbolaget eller företagen stämmer för inkasso. I detta fall måste fastighetsägaren försvara sin ställning under förfarandet, med hänvisning till ovanstående artiklar i bostadskoden, brev som tidigare skickats till de operativa organisationerna, som bekräftar att den nya ägaren meddelade dem från det datum då han registrerade ägandet till fastigheten, och rättslig praxis i liknande fall.
Till exempel meddelade stadens domstol i Sankt Petersburg 2010 ett kassationsbeslut, där det anges att skulden på bruksräkningar bör samlas in från det ögonblick som ägandet till bostäder uppstår..
Tomsk regionaldomstol följer samma yttrande, som 2014 fattade ett beslut, som tydligt säger att de nya ägarna av lokalerna inte kan tvingas betala de gamla ägarnas skulder..
Men tyvärr, i vissa fall, går domstolen inte ihop med ägare av fastigheter och fattar beslut till förmån för de operativa organisationerna om inkasso. I sådana fall råder advokater att omedelbart lämna in invändningar till magistraten och kräva upphävande av beslutet om att få inkassera skulden.
Vad du behöver göra innan du köper en lägenhet för att undvika sådana tvister
Innan du köper en lägenhet är det nödvändigt att kräva ett certifikat från säljaren från alla operativa organisationer, vilket indikerar att det inte finns någon skuld .
Det bör insisteras på att en klausul ingår i försäljnings- och köpeavtalet att säljaren garanterar att han inte har någon skuld till verktygen, och om köparen upptäcker det motsatta har han rätt att säga upp avtalet och kräva av säljaren att returnera de pengar som betalats för fastigheten.
Det är också värt att lägga till kontraktet en klausul enligt vilken lägesintygens certifikat kan undertecknas först efter att mätningarna av alla mätare har ingåtts (och tidigare certifierats av serviceorganisationerna).
Vad bör man göra om man har köpt en lägenhet som har en betydande skuld för verktyg? Finns det några lagliga åtgärder man kan vidta för att lösa denna situation?