Vad man kan förvänta sig för fastighetsmarknaden 2015: trender, risker och prisprognoser

Risker för att köpa fastigheter i en kris

Vid första anblicken verkar investeringar i fastigheter i krisstider som en rimlig idé, men ryssar som kommer att ta till sig en sådan metod att investera bör beakta alla möjliga risker.

Minska lönsamheten för hyresbostäder

Enligt Rosrielt-portalen, enbart i december 2014, sjönk de genomsnittliga hyrespriserna för 2-rumslägenheter i de flesta stora ryska städer betydligt: ​​i Moskva – med 13,5%, i Vladivostok – med nästan 30%, i Tyumen – med 16% , i Belgorod – med 11%.

Under 2015 förutspår experter en ännu större nedgång i hyrespriserna, eftersom ryssarnas solvens kommer att minska, och antalet hyrda lägenheter kommer oundvikligen att öka på grund av fastigheter som förvärvats för att spara besparingar. De största förlusterna kommer att uppkomma av ägarna av lyxlägenheter, för vilka priser enligt vissa prognoser kommer att falla med nästan 40%.

Tillsammans med en inkomstminskning 2015 kommer uthyrarens kostnader också att öka på grund av den planerade höjningen av fastighetsskatt med cirka tre gånger.

Risken för att köpa lägenheter under delade byggkontrakt

Aktieägare riskerar att bli kvar utan en lägenhet om utvecklaren inte slutför byggandet av huset och returnerar pengarna till klienterna. I samband med en höjning av centralbankens diskonteringsränta till 17% ökar sannolikheten för att sådana situationer uppstår många gånger, eftersom ett stort antal ryska nybyggnader byggs på lånade pengar. Till exempel, bara ett par veckor efter höjningen av diskonteringsräntan, meddelade det stora byggföretaget Morton att under 2015 kommer produktionen från nya projekt att reduceras med 35%.

Svårigheter att förvärva fastigheter med en inteckning

Enligt vissa rapporter är andelen lägenheter som köpts på en inteckning på den ryska marknaden 30%, för fastigheter i nya byggnader är denna siffra ännu högre – 50%. Detta finansiella instrument var den viktigaste ”drivkraften” för tillväxten av bostadsbyggande.

Under 2015 blir detta alternativ för att köpa fastigheter helt enkelt outhärdligt för många ryssar, eftersom efter att centralbanken höjer diskonteringsräntan kommer räntorna på inteckningar i ryska banker att vara 18-20%. Och det är osannolikt att statliga subventioner, som är enastående för många kategorier av låntagare, på något sätt kommer att påverka situationen radikalt..

Vad kommer att påverka prissättningen

Det är mycket svårt att göra exakta prognoser för hur fastighetspriserna i Ryssland kommer att agera under 2015, men det finns flera faktorer som kommer att påverka bildandet av bostadspriser under året..

Höjning av fastighetsskatt

Denna faktor kommer att leda till en minskning av efterfrågan på storstadshus, eftersom lägenheter i Moskva som regel har ett mycket högt matriskvärde, och det är från denna indikator som fastighetsskatt beräknas.

Rubelkursförändringar

Lägenhetspriser beror direkt på rubelens växelkurs. Det förväntas att växelkursen inom en snar framtid kommer att stabilisera, eftersom regeringens åtgärder redan börjat agera, som togs för att stödja den nationella valutan. Detta faktum erkändes även av företrädare för IMF i ett uttalande som gjordes för några dagar sedan..

Det finns en uppfattning om att rubelens växelkurs mot dollarn stärks under 2015, vilket kommer att leda till ett fall i rubelpriserna för fastigheter med mer än 10%.

Befolkningsinkomstnivå

Minskningen av ryssarnas inkomster, som förväntas 2015, kommer att leda till en betydande minskning av efterfrågan på bostäder. Enligt personalen vid analyscentret Est-a-Tet kan nedgången i efterfrågan vara 30%, och om den ekonomiska situationen i landet förblir instabil under lång tid – med 40-60%. Dessutom kommer efterfrågan på elitfastigheter att minska mest. Andelen inköp av budgetboende sjunker mycket mindre, eftersom många ryssar i krisförhållandena investerar i fastigheter, som kan säljas snabbast.

Ökning av centralbankens diskonteringsränta till 17%

Denna faktor kommer att påverka priserna i nya byggnader byggda med kreditpengar. Nu kommer betalningar till utvecklare av banklån att bli mycket högre och naturligtvis kommer detta att kompenseras genom att höja kostnaderna för bostäder. Så enligt prognoserna från partner till utvecklingsföretaget ”Khimki Group” kan priserna stiga med 8-12%.

Vilken typ av bostäder är mer lönsamt att köpa i en kris

Fastighetstyp

De mest lovande bostäderna i krisstider är lägenheter på sekundärmarknaden, byggd 2005-2010. Deras fördelar är uppenbara: sådana hus skiljer sig inte mycket från nya byggnader när det gäller slitage, lägenheter i dem kan köpas till en stor rabatt, och dessutom har detta hus en färdig finish, så dess ägare kommer inte att behöva bo i ett tillstånd av ständig renovering.

Även i år är det värt att uppmärksamma fastigheter i nya byggnader. På grund av de minskade inkomsterna av befolkningen och höga hypoteksräntor kommer lägenheter i sådana hus inte att säljas ut för snabbt, och utvecklarna kommer sannolikt att sälja dem till stora rabatter. Men det är för riskabelt att köpa bostäder i hus i nollstadiet, det ideala alternativet är nybyggnader i slutfasen av byggandet. I detta fall kan man hoppas att utvecklaren har tillräckligt med medel för att slutföra byggandet av huset. Du bör också vara uppmärksam på deltagandet i byggandet av statligt ägda företag. Detta ökar sannolikheten för att byggandet kommer att slutföras enligt schema..

En annan intressant typ av fastigheter är duplex och radhus i mellan- och budgetpriser. Sådana bostäder blir alltmer populära hos invånare i ryska megaciteter varje år. Därför kommer det efter några år sannolikt att säljas till ett högre pris..

Plats

Det är bäst att köpa bostäder i vanliga sovplatser. Sådana lägenheter kommer att vara efterfrågade i alla ekonomiska situationer och kan enkelt säljas eller hyras ut. Det är också nödvändigt att uppmärksamma infrastrukturen i området: tunnelbana, butiker, marknader, förskolor, skolor – allt detta påverkar attraktiviteten för bostäder för potentiella köpare.

Prissegment

Naturligtvis bör du föredra bostäder i ekonomiklass, som kan fås av det största antalet ryssar. Var uppmärksam på lyxfastigheter endast om lägenheten betraktas som en långsiktig investering. Det kan vara svårt att sälja det under de närmaste åren, och lönsamheten från att hyra kommer att vara låg, men den ekonomiska krisen kommer att sluta förr eller senare och då kommer priset på sådana bostäder oundvikligen att börja stiga.

Förvärvstid

Du ska inte skynda dig att köpa ett hem. Efterfrågan på marknaden och befolkningens betalningsförmåga, som priset på fastigheter beror på, kommer att minska gradvis. Följaktligen är den bästa tiden för att köpa en lägenhet andra halvåret eller till och med slutet av 2015..