Risker och fördelar med att köpa en intecknad lägenhet

Först, låt oss definiera terminologin – i denna artikel betyder köp av en inteckningslägenhet förvärv av fastigheter från både ganska ”välmående” ägare av hypotekslägenheter och från olyckliga hypotekslånare som tvingas sälja bostäder under livsvillkor eller förvärv av en lägenhet som redan har konfiskerats från en bank.

Edvard Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900

Det finns en bred uppfattning i samhället om den stora fördelen med sådana transaktioner för fallissemangslägenheter – möjligheten att spara nästan två gånger den personliga budgeten jämfört med marknadspriserna. Som kompensation för denna hypotetiska fördel cirkulerar ett lika stabilt yttrande om de stora riskerna med sådana transaktioner som är förknippade med ouppfyllda skyldigheter från den tidigare ägaren, otillräcklig juridisk tillförlitlighet etc..

Fastighetsbyråer och banker som ger hypotekslån har inte någon allmän statistik om försäljning av intecknade lägenheter. Volymen på denna sektor på fastighetsmarknaden kan uppskattas från kommentarerna från flera ansvariga fastighetsspecialister i Ryssland. Om chefen för El-fastighetsavdelningen för A-Realty Group A. Ryumin kallar antalet sådana transaktioner i sitt företag inte mer än 3% av det totala antalet, kommer chefen för hypotekstjänsten för RELAYT-Realty-bolaget I. Kazhikina uttrycker siffran 7% … Enligt den regionala direktören för INKOM-Nedvizhimost, Y. Lurie, uppgick antalet sådana transaktioner i hans företag förra året till 9% av det totala, uppskattade chefen för den sekundära bostadsavdelningen för BEST-Nedvizhimost E. Bulychev andelen transaktioner med säkrade bostäder till 20 %. Y. Lurie konstaterar att ”fastighetsmäklare säljer ständigt fastigheter som ställts av banker”, det vill säga dess marknadsandel kan betraktas som betydande. Som E. Bulychev förklarar, sker de flesta av sådana transaktioner ”på ägarnas fri vilja – till exempel försäljning av en enrumslägenhet för köp av en tvårumslägenhet efter ett barns födelse, etc.”

Försäljning under hårdhet, enligt enhälligt yttrande från alla experter, är det minsta segmentet i transaktioner för intecknade lägenheter.

De flesta ägare av fastighetsfastigheter, som inte kan återbetala sina lån, vänder sig till fastighetsföretag även innan bankerna i domstol tvingar dem att sälja. M. Markarova, verkställande partner för MAYFAIR Properties, uppskattar antalet sådana ”verkligen standardförsäljningar” för sitt företag till 20-25% av det totala antalet sålda lägenheter. Försäljning under hårdhet, enligt enhälligt yttrande från alla experter, är det minsta segmentet i transaktioner för intecknade lägenheter. Chefen för avdelningen för hypotekslån för företaget ”NDV-fastigheter” A. Vladykin förklarar detta med att sådana fall inträffar endast efter en lång betalningsförsening – minst 6 månader. ”Banker försöker lösa problemet” fredligt ”, erbjuder uppskjutningar, minskar månatliga betalningar, och de beslutar att stämma först efter att gränsen för deras tålamod har uttömts”.

Kugach Yuri Petrovich, Från det senaste förflutet

En mycket viktig punkt för transaktioner med pantsatta ”standard” fastigheter förklaras av I. Kazhikina (RELIGHT-Nedvizhimost): ”Aggressivt tryck på ägaren av en hypotekslägenhet från borgenärer, samlare, fastighetsmäklare och andra personer för att tvinga honom att sälja sin fastighet utan domstolsbeslut omfattas av artikel 179 i Rysslands civillagstiftning ”. Låt oss förklara för våra läsare att den här artikeln i civillagen behandlar olagligheten i en transaktion som görs under påverkan av hot och svåra omständigheter på extremt ogynnsamma villkor. Således, enligt I. Kazhikina, har sådana transaktioner ”alla chanser att förklaras ogiltiga vid domstolen i framtiden.” A. Saprykina, biträdande chef för Delta estate, tillägger att köp av en inteckningslägenhet genom en auktion (efter ett domstolsbeslut) påför köparen ”behovet av att se till att det inte finns någon överklagande mot domstolsbeslutet av den tidigare ägaren.” Annars kan den efterföljande långa ”tvisten för de nya ägarna bli mycket trolig och resultatet blir inte lätt att beräkna i förväg”.

Faktorer som bestämmer priset på intecknade lägenheter

Förhållandet mellan låntagaren och banken

Kritiken i den ekonomiska relationen i låntagarens bankpar. Ju närmare kreditläget är läroboken ”Y – y, hur fungerar allt …”, desto lägre är priset för ”standardlägenheten.” En stor total skuldbelopp, tillsammans med påföljder och ränta, i kombination med en lång period av att ignorera betalningar från låntagaren, gör att banken kan diktera de materiella villkoren för transaktionen. T. Vorobyova, biträdande chef för Moskva fastighetsbyrå, talar om ett rekord i sin praxis, ”en siffra på 25% av prisskillnaden mellan inteckningslägenheten och marknadspriset för den.” A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) anser att det låga priset ”är den viktigaste faktorn som avgör intresset för potentiella köpare i hypotekslägenheten”. Emellertid erinrar A. Bannikov, chef för den sekundära fastighetsavdelningen på Azbuka Zhilya, att huvuddelen av försäljningen av intecknade lägenheter sker efter ett vänskapligt avtal mellan banken och låntagaren, och ”båda parternas tillfredsställelse med detta avtal tillåter inte att man räknar med en betydande sänkning av priset på en intecknad lägenhet i förhållande till marknadsgenomsnittet. indikator ”.

Fastighetsmäklare

Förmågan hos en mäklare kan påverka priset på en inteckningslägenhet betydligt. Denna faktor illustreras väl av exemplet på två specifika Moskva-erbjudanden hösten 2010, citerade av Yu. Lurie. I det första fallet genomfördes köpet av en tre-rums-lägenhet nära Polezhaevskaya tunnelbanestation av en fastighetsmäklare till ett pris av 800 000 rubel mindre än nästa billigaste liknande erbjudande på marknaden. En annan avsnitt är försäljningen av en erfaren fastighetsmäklare av en tvårumslägenhet i Domodedovo. Efter att ha haft rimligt intresse av sin agent i maximipriset fick låntagaren marknadens värde på lägenheten – det vill säga den såldes ännu dyrare än genomsnittspriset!

Lägenhet egenskaper

Konsumentens egenskaper hos den sålda inteckningslägenheten kan öka dess värde avsevärt. A. Ryumin (”A-Realty Group”) vittnar om den stora efterfrågan på välplacerade lägenheter med högkvalitativa reparationer: ”för sådana objekt är viss rädsla för köpare för transaktioner som involverar banken mer än kompenseras av deras bekvämlighet och komfort”.

Vincent van Gogh. Vincent van Goghs rum i Arles. 1888

”De högkvalitativa konsumentegenskaperna i hypotekslägenheten låter låntagaren rimligtvis förvänta sig att sälja till ett pris som är jämförbart med marknadsgenomsnittet,” tillägger E. Bulychev (BEST-fastigheter).

Outhärdliga lånbetalningar

Outhärdliga månatliga betalningar till banken, i kombination med den begränsade försäljningsperioden. En faktor som kännetecknar det mer elitära segmentet av fastighetsfastigheter. Ett konkret exempel ges av A. Ryumin på försäljningen av en elit Arbat takvåning i september 2010. ”Trots marknadsvärdet på 6,2 miljoner dollar var det behovet av att betala banken 100 000 $ på månadsbasis som var den främsta orsaken till att” takavfallet ”för takvåningen till 5,5 miljoner dollar.” Du kan betrakta den här artikeln som ett speciellt fall för punkt 1, när banken själv är intresserad av att ”driva” situationen med hypotekslägenheten till ett ”skuldförfall” och självständigt lösa in det till ett rabatterat pris.

Simulerad lägenhetsförsäljning

Imitering av en försäljning av låntagaren är en ganska sällsynt faktor när priset på en intecknad lägenhet fastställs av låntagaren med ett avsiktligt överskott av priset för att minimera sannolikheten för försäljningen. Som genen förklarar. Direktör för ”IPOTEK.RU” D. Ovsyannikov, sådana fall registreras ibland som ”en metod för en skrupelfri låntagare för att undvika banktryck när betalningar försenas under mindre än 6 månader”. För att undvika psykologiskt banktryck i form av telefonsamtal, brevbrev etc. med krav på återbetalning av skulden ger innehavaren av hypotekslån banken bevis på sin verksamhet vid försäljningen av hypotekslägenheten, men det pris som fastställts av honom orsakar i bästa fall förvirring bland potentiella köpare. Enligt D. Ovsyannikov är han medveten om ett fall där priset är 35% högre än marknadsgenomsnittet. Vidareutveckling av en sådan situation är möjlig antingen mot punkt 1 eller återupptagandet av inteckning. Enligt S. Ivanova, biträdande. Styrelseordförande för CB Agropromcredit: ”Sådana åtgärder kommer inte bara att förstöra låntagarens kredithistoria allvarligt, utan kan också få banken att inleda rättsliga förfaranden med största möjliga svårighet för eventuella fordringar mot sin klient.”

Att köpa en ”standard” hypotekslägenhet från en bank

Dessa fastighetsföremål som säljs ”med kraft”, efter ett domstolsbeslut, säljs på auktioner, och kostnaden bestäms enbart av banken. Och det är just för sådana transaktioner som priset verkligen kan vara betydligt lägre än marknadspriset – men bara det kan, vilket inte alltid händer i praktiken. Om genen. chef för företaget ”Finnesco” N. Mozgalevskaya uppskattar priset på sådana lägenheter minst 10% lägre än den genomsnittliga marknadsnivån, medan chefen för ”Rusipoteka” A. Ippolitov kallar en mycket mer blygsam siffra på 5 – 6%. Enligt direktören för IPOTEK.RU D. Ovsyannikov är transaktioner med intecknade lägenheter med ett försäljningspris ”under 25% av marknadspriset extremt sällsynta”. Banker som har fått rätt att avyttra standardlägenheten har inte rätt att sälja sådana fastighetsobjekt på egen hand, och de lockar ett fastighetsbolag för detta, vilket ökar kostnaderna och, som ett resultat, slutpriset på inteckningslägenheten.

Lagen fastställer att först och främst medlen från försäljning av auktionslägenheter går till banken, låntagaren kan bara räkna med sin saldo. Dessutom, som Andrey Bannikov (Azbuka Zhilya) säger: ”Om de mottagna auktionsfonderna är otillräckliga för att täcka bankkostnader, återställs den återstående delen från den tidigare ägaren av lägenheten, och en ny rättegång kan lämnas in av bankinstitutionen nästan omedelbart efter auktionen.”.

Under en period med sjunkande fastighetspriser (säsongsmässigt eller kris) kan låntagaren befinna sig i en situation där det verkliga försäljningsvärdet för hypotekslägenheten inte täcker lånet. Som T. Vorobyova (”Moskva byrån för fastigheter”) förklarar regleras sådana situationer vanligtvis av ett låneavtal när det undertecknas, och bankerna inkluderar i standardtexten en klausul om låntagarens ansvar med all fastighet de har. ”En sådan klausul i låneavtalet blir en mycket obehaglig överraskning för ägarna av intecknade lägenheter – trots allt tror de flesta att om de inte kan återbetala lånet riskerar de bara de intecknade fastigheterna.”.

Avvecklingsplaner för belånade lägenheter

Ryska federationens federala lag ”On Mortgage” reglerar transaktioner med intecknade bostäder i tillräcklig detalj. Nästan alla experter säger på ett konsoliderat sätt att de största svårigheterna med denna typ av fastighetstransaktioner inte är förknippade med den tveksamma ”juridiska renheten” i transaktionen, utan med svårigheten att synkronisera alla intresserade parters handlingar – köparen, säljaren, banken, notarius, registreringskammaren etc..

B.M. Kustodiev. Handlare. Gammal man med pengar. 1918

De vanligaste bosättningsplanerna för belånade lägenheter inkluderar:

1. Säljaren får från köparen en förskottsbetalning som är lika stor som sin skuld till banken – hypotekaren (eller mer) och med obligatoriskt genomförande av ett preliminärt avtal (beloppen är ganska stora!). Enligt M. Markarova (MAYFAIR Properties), efter att ha fått beloppet på skulden i sin helhet, ger banken låntagaren ett meddelande om sitt samtycke till att förmedla den intecknade lägenheten. Med detta dokument i sina händer undertecknar säljaren och köparen ett regelbundet försäljnings- och köpeavtal som måste registreras (och ju tidigare desto bättre) registrera sig hos Rossreestr och få ett utdrag från Unified State Register of Real Estate Rights (USRR) för att ta bort skuldbördan från lägenheten.
2. Användningen av bankceller – på transaktionsdagen pantsätts beloppet som gäldenären redan har betalat till banken i en cell, och säljaren kommer att få tillgång till den efter presentation av ett notariellt försäljnings- och köpeavtal och ett utdrag från USRR om borttagning av hinder från hans tidigare lägenhet. Som E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost) förklarar, ”den genomsnittliga termen för borttagning av hinder i registreringskammaren är tre arbetsdagar, så köparen riskerar inte något”. Beloppet på lånesaldot placeras i en annan cell, och säljaren överför det till banken – låntagaren den dagen transaktionen registreras. Mängden pengar som överstiger låneskuldens kreditskuld överförs av säljaren direkt till köparen, utan banktjänster, efter att ”operationen med celler” har slutförts.
3. Köparen av inteckningslägenheten kan underteckna ett tillägg till låneavtalet, enligt vilket han blir säljarens garant. Denna status ger köparen av den intecknade lägenheten en juridiskt laglig möjlighet att betala av låntagarens skuld, varefter banken lämnar ett meddelande om sitt samtycke till den planerade utlänningen av lägenheten. Vidare, i Rossreestr, sker registrering av ägaröverföring, registrering av köp- och försäljningsavtalet samt avlägsnande av hinder samtidigt. Experter rekommenderar att beskriva ett sådant system så tydligt och detaljerat som möjligt i det preliminära kontraktet..

De juridiska kostnaderna för transaktioner med intecknade lägenheter är högre än för konventionella fastigheter och kan variera mycket beroende på avgifterna för auktoriserade notarier. Nästan alla befintliga inteckningsavtal innehåller en klausul om påföljder för att ett lån kan upphöra tidigt – dessa påföljder måste betalas. För företaget ”BEST-Real Estate” ger E. Bulychev i genomsnitt en siffra för kostnaden för utträde från borgen på 200 $ – det inkluderar registrering och statlig tull.

Specialister på fastighetsmarknaden tenderar att betrakta riskerna för att förvärva intecknade lägenheter som mycket överdrivna. T. Vorobyova (”Moskva fastighetsbyrå”) talar om den särskilda noggrannheten i kontroller av sådana transaktioner av alla typer av tillsynsmyndigheter (fram till åklagarmyndigheten och räkenskapsavdelningen): troliga och upprepade kontroller av dessa transaktioner på fastighetsmarknaden i framtiden. ” M. Markarova (”MAYFAIR Properties”) tillägger att behörig juridisk efterlevnad av den federala lagen ”om inteckning” och de relevanta artiklarna i Rysslands civillag ”minskar risken för att ogiltiga transaktioner i pantsatta lägenheter till nästan noll.”.

Sammanfattning

Försäljningen av bostadsskyddade lägenheter är ett märkbart segment på bostadsmarknaden, och på grund av tydliga tecken på återupplivning av bostadsutlåning har det möjligheter till tillväxt. Problemen med denna typ av transaktion är mer sannolikt förknippade med hög byråkratisk komplexitet än med potentiellt hög juridisk risk. Den överväldigande majoriteten av intecknade lägenheter säljs till marknadspriser. Sannolikheten för att köpa ett billigt fastighetsobjekt som är fallissemang är ganska jämförbar med sannolikheten för att köpa en ”vanlig” lägenhet med samma rabatt, vilket inte på något sätt är involverat i inteckning. Fastighetsexperter noterar att beslutet att köpa en viss inteckningslägenhet vanligtvis tas med hänsyn till hela uppsättningen av parametrar – det vill säga priset och platsen, och kvaliteten på reparationer och tillgången på infrastrukturämnen. Detta tillvägagångssätt ger ytterligare ”inteckning” sektorn för fastigheter till de allmänna förslagen för försäljning av lägenheter..