Investera i fastigheter: besvärligt men lönsamt

Det är ingen hemlighet att fastighetstransaktioner är ett ganska lönsamt sätt att investera pengar. Hur kan man med lönsamhet använda fastigheten som ägs? Vilken ska jag föredra att: sälja byggnaden eller hyra ut den? Vad ska man leta efter när man utarbetar ett försäljnings- eller hyresavtal? M2 advokat svarar på dessa frågor. Låt oss först titta på sätt att tjäna på fastigheter. Det enklaste alternativet ur juridisk synvinkel är byggandet av en byggnad med efterföljande försäljning. Enkelt eftersom det inte finns något behov av att kontrollera objektets lagliga ”renhet”. Dessutom föredrar köpare att hantera den första ägaren, om han visar sig vara en utvecklare – ännu bättre. Det är riktigt svårigheter. Till exempel måste du först hitta ett betydande belopp som krävs för byggandet – det kan vara antingen ett banklån eller investerares medel.

Vissa vill ha allt på en gång…

De flesta av dem som tjänar pengar på fastigheter arbetar enligt schemat: byggd – designad – såld. Sammanfattningen är att ett byggföretag, som har byggt en byggnad, säljer det färdigt till berörda parter. Vid ingåendet av ett avtal om försäljning av fastigheter måste parterna spåra om objektets placering är korrekt angiven, om planlösningar och dokument för tomten är knutna till kontraktet. Det är också nödvändigt att noggrant mäta rummet och ange det exakta området. Om vi ​​talar om en del av en byggnad, bör det noteras på planritningen vilken del som kommer att säljas.

Efter att ha samlat in alla nödvändiga dokument (med kopior) kan du gå till en notarie. Troligtvis kommer han bara att vara intresserad av försäljningskontraktet. Efter registrering av transaktionen hos en notarie bör dess statliga registrering utföras. Listan över dokument som krävs för detta kan förtydligas på registreringsplatsen. I alla fall måste du fylla i tre kopior av försäljningsavtalet (ett för var och en av parterna och för den registrerande myndigheten). Notariserade kopior av avtalet och alla ingående dokument kommer inte att vara överflödiga.

parternas handlingar. Efter att ha betalat statsavgiften och registrerat kontraktet kan transaktionen betraktas som genomförd.

Själva föremålet överförs genom en överförings- och godkännandedag, där datum för överföring av byggnaden och dess tillstånd måste anges. Om parterna har krav på varandra relaterade till objektets kvalitet eller dess betalning enligt avtalet, måste detta återspeglas i lagen.

Dessutom finns det en period under vilken säljaren är skyldig att garantera kvaliteten på varorna till köparen. Men i själva verket, om till exempel en byggnad kollapsar och en undersökning visar att konstruktörerna eller byggarna är skyldiga kommer de att hållas ansvariga. Om dolda defekter hittas kommer köpare också att kontakta säljaren.

-Och några – i delar

Ägare som istället för ett stort engångsbelopp föredrar att få relativt lite pengar varje månad (år), hyr ut den byggda byggnaden. Efterfrågan på alla typer av kommersiella fastigheter (kontor, butikslokaler, lager etc.) är nu ganska stor. Därför är alla lokaler redan fördelade mellan hyresgäster när objektet tas i drift..

När man registrerar ett hyresavtal krävs det att man upprättar ett kontrakt korrekt. Vad ska detta dokument innehålla och vilka punkter bör du vara uppmärksam på när du undertecknar det? Det är nödvändigt att kontrollera om parternas uppgifter är korrekt angivna: namn, adresser, TIN, bankinformation, passdata (om parten i avtalet är en individ), etc..

Ett viktigt inslag i hyresavtalet är handlingen om godkännande och överföring av lokalerna som är knutna till avtalet. I den måste du ange rumets tillstånd vid tidpunkten för överföringen och notera vilka kommunikationer som är anslutna och fungerar (telefonkabel, vattenförsörjning och avlopp, värmenät, etc.).

Nästa viktiga punkt är hyra, vars storlek måste förhandlas fram av parterna i kontraktet. Det kan beräknas för 1 kvm. m per år eller för hela lokalerna per månad. Dessutom måste du fastställa hur betalningen kommer att ske: om det är i rubel, så anges hyresprisens storlek, om i dollar eller euro, bör det noteras att avräkningar görs i rubel till den kurs som fastställts av parterna. Oftast likställs det med Rysslands centralbank. Vid fastställande av hyresbeloppet är det nödvändigt att ange om det inkluderar verktygsräkningar. I vissa fall förbehåller hyresgästen rätten att utfärda separata fakturor till hyresgästen för grundläggande verktyg och tilläggstjänster, som till exempel inkluderar avfallshantering, telefonkommunikation, internet etc. hyresavtal är inte en överföring av ägandet till det.

När ett hyresavtal ingås för en period på mer än ett år är det föremål för statlig registrering. Med hänsyn till det faktum att efterfrågan på kommersiella fastigheter för närvarande är ganska hög, liksom det faktum att ett antal hyresgäster ingår ett långsiktigt hyresavtal, har registreringsmyndigheterna i Moskva skapat ett speciellt ”fönster” där alla kontrakt kan lämnas in för registrering. En tjänsteman accepterar dock inte mer än 10 fall (separata avtal) åt gången, så det kommer att vara svårt att registrera fler av dem samtidigt. Därför lägger många organisationer ansvaret för att registrera hyresrätter på lång sikt. Om parterna inte vill gå igenom detta förfarande kan de ingå ett kontrakt för en kortare period och ge möjlighet till förlängning. Dessutom kan du inte specificera termen alls i hyresavtalet: i det här fallet anses det vara obestämt och kräver inte registrering.

Om du tänker hyra detaljhandelsutrymmen och lager samtidigt, är det lämpligt att ingå ett kontrakt för båda lokalerna. Dessutom måste kontraktet ange exakt var paviljongen kommer att ligga och varen kommer att lagras..

Vad är mer lönsamt?

Ska du sälja byggnaden eller hyra ut den? Varje fall har sina egna fördelar och nackdelar. Försäljningen gör att du kan få ett betydande belopp i taget, när hyra investeringen kommer att lönas gradvis, men byggnaden ger en stabil inkomst.

Problem med registrering av dina rättigheter måste i alla fall lösas. Den enda skillnaden är att när du registrerar och registrerar ett långsiktigt hyresavtal måste du betala en avgift (den debiteras också när du gör några ändringar eller tillägg till kontraktet). Glöm inte skatter.

I alla fall, om byggnaden ägs, kan den säljas eller intecknas. Dessutom kommer hypoteket inte att påverka förhållandet mellan hyresgästen och hyresgästerna, eftersom så länge byggnaden förblir i hyresgästen äger alla hyresbetalningar till honom som tidigare..

Det är svårt att säga vilket är mer lönsamt ur en affärssynpunkt. Alla fastigheter är en alltid likvida tillgång som alltid kan säljas.