Investeringar i fastigheter utomlands. Var och vilken typ av fastigheter är nu mer lönsamt att köpa i Europa

Investeringar i utländska fastigheter, inklusive europeiska, har nyligen blivit mer och mer populära bland ryssarna. Dessutom investerar våra landsmän i bostäder och hotell, kontor och detaljhandel.

Vincent van Gogh, caféterrass på natten, 1888

De billigaste bostäderna för tillfället i Bulgarien och Estland

Efter att ha analyserat situationen på bostadsfastighetsmarknaden i Europa kan vi säga att de mest prisvärda bostäderna nu kan köpas i Estland och Bulgarien.

Enligt ledande ryska byråer som erbjuder att köpa fastigheter i Europa. I Bulgarien kan den billigaste stugan köpas för 100 – 150 tusen rubel. För detta belopp kan du köpa ett hus med en yta på 60 till 150 kvm. I Estland, en lägenhet på upp till 50 kvm. kan köpas för 100 tusen rubel.

Den andra platsen är ockuperad av Litauen och Tjeckien, här kan bostadsfastigheter köpas till ett pris av 200 tusen rubel. Så i en tjeckisk stad som heter Teplice, en två-rums lägenhet i ett panelhus med en yta på 53 kvm. kan köpas för 207 tusen rubel.

Tyskland tog tredjeplatsen när det gäller bostädernas överkomliga priser. Lägsta kostnad för en lägenhet är cirka 280 tusen rubel. Således kan du i Sachsen köpa en liten lägenhet upp till 38 kvm. för 276 tusen rubel.

Italien, Finland och Montenegro är nästa. En lägenhet i resortområdet Scalea säljs för 592 tusen rubel. I Finland, i Punkaharju-regionen, säljs ett hus som byggdes 1950 för 750 tusen rubel. Och i Chan-regionen i Montenegro kan ett hus köpas för 769 tusen rubel.

Investerare från Ryssland och OSS-länderna kommer i år enligt experts prognos att köpa hotell i Europa för 500 miljoner euro.

Enligt experter från den internationella fastighetsbyrån Gordon Rock uppgick i slutet av förra året den totala investeringen i hotellfastigheter i Europa till 4,5 miljarder euro. Andelen ryska investerare uppgick till cirka 8%. Enligt analytikernas prognoser kommer 2011 volymen av transaktioner med europeiska hotellfastigheter att växa med minst 20%, och andelen investerare från OSS-länderna, inklusive från Ryssland, kan öka till 10%. Därför, om vi beräknar investeringsbeloppet, visar det sig att medborgare i Ryssland och andra OSS-länder kommer att köpa hotell i Europa värda mer än en halv miljard euro..

Under de senaste två åren har investerare från Ryssland och OSS-länderna blivit en av de viktigaste aktörerna på hotellfastighetsmarknaden i Europa. Ryska investerare är bland de fem största investerarna som köper hotell i Europa.

Christian Jereczek, Street Scene

Valet av land där fastigheter köps av ryska investerare beror främst på den uppskattade investeringsbudgeten:

• med en budget på upp till 2 miljoner euro visar investerare intresse för minihotell (upp till 25 rum) i Bulgarien, Montenegro, Tjeckien, Tyskland och Turkiet;
• med en budget på 2 till 7 miljoner euro köper investerare mini-hotell och hotell (upp till 50 rum) i Tjeckien, Tyskland, Österrike, Spanien;
• med en budget på mer än 7 miljoner euro – de köper hotell (över 50 rum) i Frankrike, Österrike, Tyskland och England.

I den totala efterfrågan från investerare från Ryssland och OSS-länderna är andelen efterfrågan på hotell värda upp till 2 miljoner euro 60%, för hotell värda upp till 7 miljoner euro – 25% och för hotell dyrare än 7 miljoner euro – 15%.

Det bör noteras att hotellen i Karlovy Vary, Baden-Baden och Prag har varit den största efterfrågan bland ryska investerare på sistone. Det är det ökade intresset för ryska, ukrainska och kazakiska investerare som påverkade en betydande höjning av hotellpriserna i dessa städer. Så under de senaste två åren har priserna ökat med i genomsnitt 1,5 gånger. Följaktligen har återbetalningsperioden för investeringar i köp av hotellfastigheter i dessa städer ökat just nu och kan vara upp till 20 år. Detta är betydligt mer än avkastningen på investeringar, till exempel när du köper hotell i Österrike, London, Hamburg eller München, vars återbetalningsperiod är cirka 12 år.

Enligt Stanislav Singel, chef för byrån Gordon Rock, finns det nu en betydande ökning av intressen från ryska investerare för att köpa utländska hotell med garanterade inkomster. Deras egenhet är att sådana hotell säljs med ett långsiktigt förvaltningsavtal, som i regel ingås med en av de ledande hotellkedjorna i Europa. Kontraktet ingås vanligtvis på 15-20 år, och den garanterade inkomsten är 6-8% per år och betalas av förvaltningsbolaget till hotellägaren.

Det återstår att notera att många europeiska banker gärna lånar ut till köpet av sådan hotellfastighet. Lån utfärdas till upp till 65% av objektets totala kostnad, medan räntan är från 3,2%. Det visar sig att avkastningen på investeringar i sådana fastigheter kan uppgå till 11-12% per år.

Det räcker inte att köpa. Hur mycket kostar det att underhålla ett hem utomlands

Många investerare som köper fastigheter utomlands vet inte alltid hur mycket det kan kosta dem att underhålla ett hus i Alperna eller ett takvåning i London. Men när du planerar utgifter måste du ta hänsyn till inte bara kostnaden för själva objektet utan också skatter, avgifter, verktygsräkningar, försäkringar och andra kostnader.

Förvaltningsbolag. Om du vill hålla ditt landshus rent bör du överväga att anställa ett förvaltningsföretag. Att hantera lyxfastigheter i Europa kommer att kosta dig mycket. Som regel måste du betala förvaltningsföretaget för ytterligare tjänster – räkningen kan inkludera: poolstädning, trädgårdsunderhåll och mer. Till exempel i Frankrike, Spanien och Tyskland kommer tjänsterna hos ett företag som förvaltar en villa med trädgård och en pool att kosta ägaren cirka 2-3 miljoner euro per år. Företagets ansvar inkluderar att besöka herrgården en gång i veckan, rekrytera och anställa all nödvändig personal och hålla konton. Veckostädning kostar till exempel 60 euro, underhållet av poolen per månad kostar 800 euro, ungefär hur mycket du behöver spendera på en trädgårdsmästares tjänster. Så ett mycket anständigt belopp rinner upp.

Fastighetsskatter. I de flesta europeiska länder måste fastighetsägare betala fastighetsskatt varje år. Skatten beräknas på grundval av fastighetens bedömda värde, som vanligtvis är mycket mindre än marknadsvärdet, och sträcker sig från 0,1 till 3,5%.

Vincent Van Gogh, Vita huset på natten, 1890

Om vi ​​tar specifika länder är skattesatsen för fastigheter enligt följande: i Spanien – 0,4% för stadsfastigheter och 0,3% för landsbygden; i Montenegro beror skattesatsen på den beskattade egendomens område och sträcker sig från 0,08 till 0,8%; i Tyskland betalas skatten till en genomsnittlig skattesats på 1,9%, medan fastigheter värda mindre än 120 tusen euro för individer och mindre än 20 tusen euro för juridiska personer inte beskattas.

I Frankrike finns det till exempel två typer av fastighetsskatt: taxe d’habitation (endast en byggnad tas ut) och taxe fonciere (ett hus med en tomt). Skattebeloppet beror på objektets område. Så för en lägenhet med en total yta på 90 kvm. m kommer att behöva betala cirka 400 euro per år, för ett hus på 120 kvm. m från 100 kvm m mark – 1 tusen euro.

I vissa europeiska länder – till exempel i Kroatien, betalas inte fastighetsskatt.

I Spanien, tillsammans med fastighetsskatten, måste ägarna av hus och lägenheter betala ytterligare förmögenhetsskatt, vars nivå är från 0,2% (fastighetsvärde upp till 193 tusen euro) till 2,5% (fastigheten är dyrare än 12 316 tusen euro).

Verktygsräkningar – de måste också betalas. Emellertid beror mängden nyttofakturor på konsumtion. Mätare installeras i nästan alla hus. Vi noterar bara att i Västeuropa är betalningen för vatten, gas och el högre än i söder..

Om vi ​​tar hänsyn till alla totala kostnader för att underhålla ett hus eller en lägenhet, är ett av de dyraste länderna Frankrike. Underhållet av bostäder här tar cirka 2-3% av fastighetens totala värde, inklusive lokala fastighetsskatter, bruksräkningar och försäkringar. Om du jämför, till exempel i Storbritannien, är kostnaderna cirka 1%. I Tyskland är husunderhåll också ganska dyrt på grund av höga användbarhetspriser. Underhållet av bostäder i Kroatien, Montenegro och Finland blir mycket billigare.

Summering

Den europeiska fastighetsmarknaden är för närvarande mycket attraktiv för ryska investerare. Priserna för lägenheter och hus i många europeiska länder är mycket lägre än i Moskva. Det är därför många potentiella investerare avsätter betydande medel till inköp av utländska fastigheter. Och enligt prognoser från många experter kommer investeringarna att fortsätta växa och få fart. Det främsta skälet till detta är att fastighetspriserna i Europa inte borde stiga inom en snar framtid, och kanske i vissa regioner kommer priserna till och med att falla.

Isaac Levitan, nära Bordighera. Norra Italien, 1890

Att köpa hotell i Europa, som under de senaste åren har blivit en populär typ av investeringar bland våra landsmän, kommer också bara att vinna popularitet. Detta gäller särskilt för köp av hotellfastigheter med en garanterad inkomst. Närvaron av en garanterad inkomst gör det trots allt möjligt för en investerare som inte har erfarenhet av hotellbranschen att göra riskfria investeringar i hotellfastigheter i Europa.

Men om du planerar att investera i köp av fastigheter i Europa, innan du måste definitivt vara uppmärksam på kostnaderna för att upprätthålla detta objekt. Eftersom underhåll av bostäder i många länder inte är det billigaste nöjet.

I allmänhet kan vi med säkerhet säga att om du vill göra en långsiktig investering är köp av fastigheter i Europa för tillfället en ganska bra investering. Inom den närmaste framtiden kommer det förmodligen inte vara möjligt att få en betydande inkomst från sådana investeringar, och i framtiden kommer det mycket troligt att vinna vinst..