Hur man slutför köpet av ett hus på landet

Det livliga, vardagslivet, buller och damm, som står som en pelare på gatorna i stora städer, förr eller senare driver oss till idén att köpa våra egna förortsbostäder. Under de senaste åren har Rysslands efterfrågan på byggande och inköp av förortsfastigheter ökat med nästan 40%, vilket i allmänhet indikerar en ökning av befolkningens levnadsstandard och utvecklingen av vårt lands ekonomi..

När vi köper ett hus på landet bör vi först och främst bestämma vilken typ av boende det kommer att utformas för – permanent eller säsongsbetonad. Beroende på detta kan dess kostnad, plats och närvaro eller frånvaro av viss teknisk kommunikation variera..

Oavsett om du tänker bo i ditt nya hus permanent eller på korta resor, kommer ett stort plus av sådana bostäder att vara den utvecklade infrastrukturen i byn där det ligger. Så när du köper ett hus utanför staden bör särskild uppmärksamhet ägnas åt transportlinjernas bekvämlighet, tillgången på tillträdesvägar till huset, året runt naturen i vattentillförseln, närvaron av vakter i byn, och viktigast av allt, vara tålamod, eftersom i praktiken är att köpa bostadsfastigheter långt ifrån den snabbaste processen.

Köp av ett hus på landet kan grovt delas upp i tre steg.

Insamling och förberedelse av dokument

Att köpa ett hus på landet, som alla andra transaktioner, börjar med att samla in ett paket med nödvändiga dokument. Som regel söker säljaren papper och köparen kontrollerar dem för äkthet. När du köper ett hus på landet bör särskild uppmärksamhet ägnas åt närvaron av följande dokument från säljaren:

1. Intyg om statlig registrering av ägande av en tomt.
2. Intyg om statlig registrering av ägande av fastighetsobjektet.
3. Bygglovstillstånd.
4. Handling för uppdrag av fastigheter.
5. Dokument för enskilda byggnader (garage, bastu, ladugård etc.).

Dessutom är den potentiella köparen skyldig att se till att det inte finns några gränstvister med grannar på webbplatsen, samt se till att storleken på tomten överensstämmer med de deklarerade uppgifterna i dokumenten..

Fastighetssäljaren måste i sin tur samla in:

Födelsebevis för minderåriga och pass för vuxna husägare.I händelse av att en av fastighetens ägare inte har fyllt en majoritet ålder, är hans förälder, vårdnadshavare eller förvaltare skyldig att ansöka till vårdnadshavaren och förvaltningsmyndigheten för att få rätt tillstånd att sälja huset. Makar, ägare av fastigheten, bör delta i avtalet om försäljning av bostäder tillsammans. Om det är omöjligt för en av makarna att dyka upp, är den som är närvarande vid transaktionen skyldig att på makens vägnar lämna in tillstånd att sälja huset, certifierat av en notarie. I annat fall riskerar köparen att möta problemet med ”makadelningen”.

Titelhandlingar för fastigheten.Dessa inkluderar: ett försäljnings- och köpeavtal, ett utbytesavtal, ett presentavtal, ett äktenskapsavtal, ett arvsintyg, ett domstolsbeslut och andra handlingar.

Kadastral pass.Ett matrikkelpass är ett utdrag från den statliga matrisen för fastigheter, som innehåller information om fastighetsobjektet som är nödvändigt för att registrera rätten till fastigheter, samt transaktioner med det.

Teknisk pass för bostadslokalerna.Det tekniska passet är ett informations- och referensdokument som återspeglar bostadens tillstånd. Registrering av detta pass är ett viktigt attribut för alla köp, försäljning eller utbyte av fastigheter. Byggnadens tekniska pass innehåller information om antalet rum, rumets totala yta, materialet som används vid konstruktion av väggar och skiljeväggar samt rumets lagervärde.

Hus planritning.Golvplanen är en grafisk tillämpning av det tekniska eller cadastrala passet i lokalerna, men om det behövs kan det produceras som ett separat dokument. Golvplanen används för att göra en förklaring av lägenheten, legalisera ombyggnaden och även registrera alla fastighetsaffärer. Detta dokument utfärdas på grundval av en motsvarande begäran till BTI. Produktionsperioden beror direkt på beställningens komplexitet och brådskande..

Unified Housing Document (EZD).Med hjälp av detta dokument löser Rysslands medborgare många bostadsproblem relaterade till fastighetstransaktioner: privatisering, försäljning, köp, utbyte, etc. Du kan få EZD i Unified Information and Settlement Center (EIRTS), och helt gratis. Det räcker med att skriva en lämplig ansökan och bifoga nödvändiga dokument till den.

Kopia av FLS.FLS (finansiellt personligt konto) är ett dokument som innehåller uppgifter om en bostad och de personer som är registrerade i den. Ovanstående organisation ansvarar för att utfärda kopior av FLS – EIRTs.

Intyg om frånvaro av skuld för bostäder och kommunala tjänster.Utan dem är det inte möjligt att upprätta ett försäljningsavtal.

Intyg från en neuropsykiatrisk eller narkologisk dispensär riktad till säljaren och andra registrerade personer, motbevisande av närvaro av psykisk sjukdom eller drogberoende.Ofta, efter transaktionens slut, visar det sig (och i ett rättsligt förfarande) att ägaren till fastigheterna är delvis galna, galna eller delvis kapabla. I enlighet med civilrätt innebär detta ogiltigheten av den slutförda köp- och försäljningstransaktionen och det slutliga avtalets juridiska ogiltighet.

Notariserad ansökan om avregistrering.Avregistrering utförs av de territoriella organen för Federal Migration Service eller den lokala förvaltningen av bosättningen.

Lösa frågan om arvingar som ansöker om fastigheter.Köparen kan se till att det inte finns några nya arvingar genom att besöka notarius som utfärdat arvsintyget till säljaren. En regel som bör komma ihåg både av säljare och köpare av fastigheter: insamling och laglig analys av dokumentation minimerar risken för att ingå en ”dålig affär”.

Preliminärt kontrakt för försäljning och köp av en fastighet

Ett preliminärt avtal för försäljning och köp av ett fastighetsobjekt är parternas officiella uttryck för deras samtycke till ytterligare samarbete, vilket i framtiden innebär att ett avtal om försäljning av fastigheter ingås. Detta avtal innehåller villkoren på grundval av vilka ett framtida avtal kommer att ingås.

Det preliminära kontraktet är huvudformen för huvudkontraktet. Underlåtenhet att följa villkoren i det preliminära kontraktet leder till ogiltigheten av huvudkontraktet.

Baserat på civilrätt måste ett försäljningsavtal som ingåtts med preliminära villkor innehålla:

1. Villkor på ämnet (namn, kvantitet och kvalitet på varorna).
2. Primära villkor för huvudkontraktet.

Dessutom måste det preliminära avtalet specificera den period under vilken parterna avser att ingå huvudavtalet. I händelse av att denna fråga inte regleras av ett preliminärt avtal är det huvudsakliga köp- och försäljningsavtalet föremål för ingående inom ett år från datumet för slutet av det primära dokumentet. Om huvudkontraktet inte ingås inom den överenskomna (eller fastställda lagstiftningen) perioden, upphör de skyldigheter som uppstår från det preliminära köp- och försäljningsavtalet.

Det bör noteras att det preliminära försäljnings- och köpeavtalet upphör vid tidpunkten för ingåendet av huvudavtalet mellan parterna..

Om en av parterna undviker från att ingå huvudkontraktet, har den andra parten rätt att överklaga sin talan vid domstol, att kräva att tvinga avtalet att ingå, samt kompensation för förluster orsakade av orättvis undvikande av avtalets ingående.

Ett preliminärt avtal kräver inte statlig registrering, till skillnad från det huvudsakliga. I enlighet med gällande lagstiftning, registreras huvudköps- och försäljningsavtalet hos det statliga departementet för federala tjänsten för registrering, Kadastre och kartografi..

Således är ingående av ett preliminärt försäljnings- och köpeavtal nödvändigt för den officiella konsolideringen av partnerskap mellan parterna..

Ingående av ett försäljningsavtal

Ingången av försäljningsavtalet är det sista steget i transaktionen. I enlighet med gällande civil lagstiftning upprättas försäljningsavtalet skriftligt i form av ett enda dokument undertecknat av båda parter. Ett sådant avtal måste uppfylla de obligatoriska kraven som fastställs i den federala lagen och andra rättsliga lagar från Ryssland som gäller vid tidpunkten för dess ingående.

Sedan den romerska privaträttens tid, vet vi att ingående av varje transaktion ger upphov till uppkomsten av vissa rättsliga förbindelser mellan dess ämnen. Kontraktet för försäljning av en fastighet är ett bra exempel på detta postulat. Vi listar säljarens huvudsakliga rättigheter och skyldigheter till följd av att avtalet ingås.

Säljaren av fastighetsobjektet har rätt att kräva:

1. Betalning av det belopp som anges i avtalet.
2. Betalning av fastighetens värde och ränta om huset inte köps i tid.
3. Betalning för fastigheten.
4. Vägran att utföra det ingående avtalet om köparen vägrar att betala för köpet och acceptera fastigheten.

Dessutom måste säljaren av fastigheten:

1. Överföra till köparen ett fastighetsföremål som är fritt från hinder, om köparen inte samtycker till att acceptera föremålet som har några rättigheter.
2. Ersätt köparen för förluster orsakade av tredje part under beslag av fastigheten, om köparen inte visste om förekomsten av de skäl som orsakade beslag av fastigheten.
3. Att agera på sidan av köparen av fastigheter i händelse av ett civilt krav på beslag av objektet av en tredje part.
4. Överför fastigheten till köparen i rätt form, som tidigare fastställts genom försäljningsavtalet.

I sin tur har köparen rätt att kräva:

1. Snabb överföring av fastigheten som såldes till honom.
2. Minskning av fastighetens värde samt uppsägning av kontraktet om fastigheten är behäftad med några rättigheter.
3. Fastighetens överensstämmelse med de tekniska och arkitektoniska egenskaper som tillhör objektet vid avtalets ingång.

Således har köparen rätt att uppnå:

1. Motsvarande minskning av transaktionspriset.
2. Fri eliminering av fastighetsbrister under en viss tid (vanligtvis inom två år).
3. Ersättning för förluster i samband med eliminering av dessa brister.
4. Återbetalning av fastighetens betalda värde, i händelse av vägran att fullgöra avtalet.

I detta fall åtar sig köparen:

1. Acceptera ett fastighetsobjekt.
2. Betala för köpet före eller efter överföringen, såvida inte annat anges i försäljningsavtalet eller annan lagstiftning.
3. Betala för köp av objektet till det pris som fastställs i försäljningsavtalet.

För att upprätta ett försäljnings- och köpeavtal, såväl som dess senare tillståndsregistrering, behöver du följande dokument:

1. Gemensamt uttalande från båda parter om statlig registrering av försäljningsavtalet.
2. Mottagande av betalning av statligt tull, bekräftar betalning av statlig registrering.
3. Titel och andra dokument som anges ovan.

Genom att registrera ett försäljnings- och köpeavtal förvärvar de nya ägarna av huset sina lagliga rättigheter i förhållande till den förvärvade fastigheten, och transaktionen blir helt legitim.

Ett korrekt genomfört försäljningskontrakt bedömer, minimerar och eliminerar alla möjliga risker i samband med köp av förortsfastigheter.

Sammanfattningsvis noterar vi följande.

Idag är det nästan omöjligt att skydda fastighetsköpare från de oönskade konsekvenserna av denna transaktion, eftersom till och med säljarens titeldokument inte ger 100% garanti för att han har ägande av fastigheten vid en viss tidpunkt.

Verklig ägarbekräftelse är motsvarande utdrag från registreringsboken som utfärdats av statens registrerings- och kadasterstjänst. Detta extrakt innehåller information om rättigheter och begränsningar (hinder) för rättigheterna till fastigheten.

Men även här finns det ett ”kryphål” för bedragare och svindlare – ett extrakt från registreringsboken är giltigt i en månad från dagen för utfärdandet, därför är ingen av köparna säker från skrupelfria säljare.

Tyvärr kan du helt skydda dig mot bedrägerier endast genom att genomföra en köp- och försäljningstransaktion genom en registrator och med deltagande av en pålitlig fastighetsbyrå – detta är det enda sanna (men också dyraste) sättet att köpa ett hus på landet. Registratören kommer att övervaka och analysera situationen med det främmande objektet och fastighetsbyrån kommer att analysera fastighetens historia och direkt avsluta transaktionen.