Hur man byter en lägenhet

Utbytet av en lägenhet är en av de svåraste fastighetstransaktionerna, eftersom den faktiskt innehåller elementen i en mycket tidskrävande transaktion med att köpa och sälja en lägenhet. För att kunna förbereda dig för denna transaktion är det bra att först bekanta dig med innehållet i artiklarna om att köpa och sälja lägenheter som du hittar på denna webbplats.

När man byter ut, fungerar en person som vill byta hem för en annan, likvärdig, bättre eller mer ekonomisk, oundvikligen både som en ”sorts säljare” och i rollen som ”sorts köpare”. Han tvingas förbereda sin lägenhet för utbyte och ge den en presentation. Han måste samla in och återställa många dokument på sin egendom. Och samtidigt måste han kontrollera lägenheten för sin motpart som erbjuds honom för utbyte för både renlighet i ordets bokstavliga mening och renlighet i dess juridiska mening.

Naturligtvis kan han anställa ett fastighetsbolag, som kommer att ta hand om alla frågor relaterade till att kontrollera dokumentationen för lägenheten som hans motpart har. Fastighetsföretaget kommer att kontrollera äktheten av titeldokumenten, avgöra om bostadsområdet som erbjuds för utbyte har några hinder, och om det här alternativet är full av obehagliga överraskningar, till exempel en rakad marginal som kom från platser för inneslutning och hävdar ”sitt eget hörn”.

Låt oss dock lämna fastighetsmäklare lata.

Här kommer vi att prata om hur du byter en lägenhet på egen hand. Vi kommer att avslöja ”spelets regler” och instruera dig om hur du följer dem för att få önskat bostadsområde som ett resultat av transaktionen, och dessutom för att glatt kunna beräkna hur mycket du sparat på fastighetstjänster, och vad du kan köpa med dessa pengar för möbler av en ny lägenhet.

Vad har du

Tänk först på vad du själv erbjuder i utbyte. Är ditt hem privatiserat eller är det kommunal egendom? I så fall måste du privatisera det. Faktum är att det är mycket svårare, och ibland helt enkelt omöjligt, att byta ut en bostadsyta som ägs enligt ett socialt hyresavtal, och dess pris på fastighetsmarknaden under köp- och försäljningstransaktioner är betydligt lägre. Följaktligen kommer en icke-privatiserad lägenhet med lika kvalitetsegenskaper för lägenheter att bytas ut mot en extra betalning.

Men även när man byter en privatiserad lägenhet, finns det många nyanser som bör beaktas. Situationen för att byta en privatiserad lägenhet mot en privatiserad lägenhet är i sig en spegelbild. Eftersom det vi talar om nu gäller lika mycket för din lägenhet och för lägenheten till den person som du tänker byta med.

Utbyte av privatiserade lägenheter

Om du inte bor ensam, eller om andra personer har hemvist i lägenheten, måste du bifoga ett skriftligt samtycke från alla dessa personer till det allmänna paketet med dokument som krävs för att registrera transaktionen. Detta dokument måste upprättas och undertecknas i närvaro av en notarie, som kommer att intyga sina underskrifter.

Samtycke till utbytet måste erhållas från alla personer som är registrerade på detta bostadsområde, det spelar ingen roll om de är dina släktingar eller inte. Dessutom måste medgivande erhållas från personer som inte bor i denna lägenhet, men enligt lag har jag några rättigheter till det. I synnerhet är detta en skild make, någon annan medägare som är på akut militärtjänst eller på en lång affärsresa.

Från vårdnads- och övervakningsmyndigheterna bör ett utbytstillstånd erhållas om hemvist för oförmögena eller delvis kapabla personer såväl som minderåriga är registrerade i lägenheten. Samtidigt har vårdnads- och förvaltningsmyndigheterna rätten att inte utfärda ett sådant tillstånd om, efter utbyte av en lägenhet, levnadsvillkoren för minderåriga och andra personer under förmyndarskap förvärras.

Dokument

Och nu kommer vi att lista de dokument som måste tillhandahållas för utbyte av en privatiserad lägenhet, och om din motpart också har en privatiserad lägenhet, bör du kräva dem från honom.

Återigen uppmärksammar vi det faktum att utbytet av privatiserade lägenheter innebär spegelhandlingar från parterna. Naturligtvis kan det finnas några nyanser och detaljer, men den allmänna principen förblir oförändrad..

Så, dokumenten …

Först och främst är detta en ansökan från ägaren till den lokala myndigheten om registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den i den form som denna myndighet föreslår. Det finns också inlämnade ägandedokument för lägenheten, ett utdrag ur husboken, ett intyg om frånvaro av restanser vid betalning av hyres- och bruksräkningar, ett intyg från skattemyndigheterna om frånvaro av restskatt på fastighetsskatter, dokument lämnas in från BTI, särskilt ett tekniskt pass, en planlösning och en förklaring.

Innan du skickar in dokument måste du betala en statlig avgift för att registrera transaktionen. Det är bäst att ta reda på betalningsinformationen och betalningsbeloppet direkt på den lokala myndighetens kontor när du registrerar rättigheter till fastigheter och transaktioner med den. Bifoga det ursprungliga mottagandet av betalningen av statligt tull till uppsättningen av dokument.

Registreringsmyndigheten registrerar, på grundval av de inlämnade handlingarna, bytesavtalet, som parterna i lägenbytetransaktion undertecknar i närvaro av en notarie.

Ett exempel på byteshandel är lätt att hitta på Internet. Dessutom tillhandahåller nästan alla notariekontor en tjänst för att upprätta ett sådant avtal..

Bytesavtalet måste ange priset för båda lägenheterna. Men det finns en subtilitet här..

Hur mycket är

Och verkligen, hur mycket är lägenheterna?

Faktum är att när människor byter lägenheter, erkänner de något att dessa lägenheter har samma värde. De är sådana för dem, ur konsumenternas synvinkel, annars skulle utbytet inte vara vettigt.

De utbytade lägenheterna har dock sällan samma marknadsvärde..

En professionell och licensierad värderare kan uppmanas att fastställa marknadsvärdet för lägenheterna. Således kan du ta reda på skillnaden i kostnaden för lägenheter och bestämma den extra betalningen..

Men oftast enas utbytesdeltagarna om tilläggsavgiften på egen hand och definierar det som om ”med ögat”. Detta är exakt fallet när ”samtycke är en produkt med parternas ömsesidiga icke-motstånd”.

I kontraktet anges dock lägenheterna som samma. Detta är för enkelhets skull, och så att den part som får tilläggsbetalningen inte skulle betala skatt för detta belopp. Det är ett ganska normalt och oskyldigt trick när en extra betalning görs efter transaktionen görs från hand till hand, men som regel i närvaro av en notarie.

Men i den här situationen kan du oavsiktligt överspela. Faktum är att den registrerande myndigheten, som analyserar dokumenten, kan komma till slutsatsen att marknadsvärdet för de utbytta lägenheterna skiljer sig väsentligt, och på denna grund erkänner utbytesavtalet som ogiltigt.

Från det ögonblick då staten registrerar avtalet uppstår ägandet av lägenheterna för båda parter i transaktionen.

Alternativ affär

Ibland har en av parterna i en lägenhetbyte inte en lägenhet att byta vid tidpunkten för förberedelsen av transaktionen.

Vad betyder det?

Det betyder att någon är mycket intresserad av att köpa en lägenhet som din. Han är nöjd med själva lägenheten och området där den ligger och priset. Men han har ingenting att erbjuda i gengäld. Det vill säga att han inte har en motsvarande lägenhet. Därför förvärvar han en egen lägenhet på egen bekostnad som du har. I det här fallet överensstämmer du området med dess plats och vissa andra villkor..

Denna operation kallas en alternativ affär eller dold utbyte..

Det måste erkännas att denna utbytningsmetod är mycket bekväm, eftersom den minskar tiden det tar att välja önskat alternativ, skapar optimala förutsättningar för att genomföra växelstransaktioner i flera steg.

En alternativ transaktion formaliseras genom ingående av ett köp- och försäljningsavtal. Som ett bytesavtal registreras naturligtvis ett försäljnings- och köpeavtal hos den lokala myndigheten för registrering av fastighetsrättigheter till fastigheter och transaktioner med det..

Var försiktig

Både när man ingår ett bytesavtal och när man slutar ett försäljnings- och köpeavtal, undersök noga dokumenten för lägenheten och dokumenten från dess ägare. ”Överdriven” noggrannhet och picknick i sådana frågor kommer inte att skada. Om din motpart är en samvetsgrann person, kommer han att förstå allt korrekt, och uppenbarligen kommer han att uppvisa liknande uppmärksamhet till de dokument som du skickat in..

Om parterna är osäkra, kontakta professionella fastighetsmäklare eller advokater som är specialiserade på fastighetstransaktioner. Dessutom är notarius som certifierar dina underskrifter enligt avtalet skyldig att kontrollera dokumenten på grundval av vilken transaktionen görs. Detta fungerar som en extra garanti för transaktionens ”renhet”.

Kommunala bostadsbyte

Avtalen om utbyte av kommunala bostäder görs något annorlunda.

En förbehåll bör göras direkt att det är praktiskt taget omöjligt att byta privatiserade bostäder direkt för kommunala bostäder. Först måste den kommunala lägenheten privatiseras.

Men det är möjligt att byta en kommunal lägenhet mot en annan kommunal lägenhet, men bara med godkännande av hyresvärdarna i dessa bostadslokaler till affären. Samtidigt finns det många skäl till att slutförandet av denna transaktion blir omöjlig..

En kommunal lägenhet kan inte bytas mot en liknande lägenhet om ett krav görs mot hyresgästen om att säga upp eller ändra det sociala hyresavtalet för lägenheten.

En sådan transaktion kommer också att vara ogiltig i fall där en arrestering på lägenheten, om den är föremål för pantsättning, om rätten att använda den ifrågasätts vid domstol.

En lägenhet som tillhör en särskild avdelningsfond eller är en lägenhet i ett vandrarhem kan inte bytas ut.

Kan inte delta i en utbytetransaktion för en premiss som har förklarats olämplig för bostad, eller om huset där det ligger är föremål för rivning, renovering eller avsedd för andra ändamål.

Den registrerande myndigheten kommer inte att utfärda en överenskommelse om dess villkor innebär en avsevärd försämring av en av parternas levnadsvillkor, eller om en av parterna efter dess slutförande kommer att behöva förbättra sina levnadsvillkor.

Och igen om dokumenten

Om det inte finns sådana hinder för utbyte av två kommunala lägenheter, måste följande handlingar lämnas in till den registrerande myndigheten:

• Ett uttalande från hyresgästen om kommunala bostäder (den ansvariga hyresgästen), som måste undertecknas av alla familjemedlemmar som har fyllt majoriteten, inklusive de som för närvarande inte bor i denna lägenhet, för att underteckna sitt samtycke till transaktionen.
• Originaler och kopior av ordningen och avtalet om social hyresavgift för den kommunala lägenheten.
• Ett extrakt från husboken med information om alla personer som för närvarande bor i denna lägenhet.
• Ett certifikat från ZhEK eller motsvarande, om frånvaro av betalningar för bostäder och kommunala tjänster.

Liksom i fallet med utbyte av privatiserade bostäder, krävs samtycke från vårdnads- och förvaltningsmyndigheterna för att genomföra transaktionen om funktionshindrade personer, personer med begränsad rättslig förmåga och minderåriga bor i den utbytta kommunala lägenheten.

När man gör ett utbyte kan livsvillkoren för dessa kategorier av medborgare inte förvärras.

När alla ovanstående dokument samlas in, och under förutsättning av ovanstående villkor, undertecknar de utbytande parterna (arbetsgivare) ett utbytesavtal. Detta avtal överlämnas av var och en av hyresgästerna till sin hyresvärd för att få godkännande för utbytet.

Hyresvärden godkänner eller vägrar skriftligen att godkänna den ansökan som lämnats in. Enligt lagen har hyresvärden tio dagar på sig att behandla en sådan ansökan. Tveka därför inte och rusa de klumpiga tjänstemännen om tiden börjar ”rulla över” utöver anständighetsgränserna.

När ett sådant godkännande erhålls, ingår var och en av de personer som byter kommunala lägenheter ett socialt hyresavtal med sin nya hyresvärd, varefter utbytet anses vara komplett.

Efter utbytet bör utbytesavtalet registreras hos den lokala myndigheten för registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med det.

Vid denna tidpunkt anses lägen för utbyte av lägenheter vara fullständig, och när det gäller privatiserade lägenheter blir parterna ägare till det nya bostaden, och de personer som använder sina lägenheter enligt ett socialt hyresavtal blir hyresgästerna av nya bostäder..