Inhandlingsprogram. Hur man snabbt förvärvar bostäder i en kris

Vad är kärnan i inhandlingssystemet

Inhandlingsprogrammet användes ursprungligen uteslutande inom bilindustrin. Det bestod i det faktum att du kunde ge din gamla bil, och i gengäld köpa en ny bil till ett lägre pris minus kostnaden för den gamla bilen.

Gradvis började ett liknande system användas i fastighetsaffärer. Som regel erbjuds det sina kunder av utvecklare som snabbt vill sälja lägenheter i en byggnad under uppförande. Ibland erbjuder fastighetsbyråer att köpa en lägenhet enligt inhandlingssystemet.

Det finns två alternativ för sådana transaktioner:

1. Oftast, med tanke på handeln, förstår man att en utvecklare eller fastighetsmäklare kommer att köpa sina bostäder från lägenhetsägaren, och sedan kommer den tidigare ägaren att förvärva nya fastigheter från samma utvecklare eller fastighetsmäklare, vanligtvis för ett större belopp. Den här egenskapen är förbokad för en medlem av inhandlingsprogrammet, så han kommer definitivt inte att stå kvar utan tak över huvudet. I sådana transaktioner varar vanligtvis intervallet mellan försäljningen av ett gammalt hem och flytten till ett nytt inte mer än några dagar. Detta är det klassiska inhandlingsprogrammet..
2. Den andra typen av inbyte (även kallad en alternativ transaktion) är att ägaren till lägenheten ingår ett avtal med byggherren eller fastighetsmäklaren, enligt vilken hans bostäder läggs ut för försäljning och en lägenhet är reserverad för fastighetsägaren, som han kommer att förvärva enligt inhandlingssystemet.

Efter att hans egna fastigheter har sålts får han pengarna som han köper den reserverade lägenheten för. Sådana kontrakt ingås för en viss period (från en till flera månader eller ett år). Om fastigheten inte säljs under denna tid genomfördes inte transaktionen.

Vilken egendom kan bytas ut

Inte alla bostäder kan säljas under inhandlingssystemet. Det finns ett antal kriterier som utvecklare och fastighetsmäklare vanligtvis lägger fram:

1. Fastigheten måste vara belägen i samma stad som det nya huset som ska köpas. Annars blir det svårare för den andra parten i avtalet att genomföra det, och med inhandlingen är transaktionens hastighet ett av de viktigaste kriterierna..
2. Det borde inte vara tvivel om att personen äger lägenheten lagligen. Annars ökar risken att det inte kommer att finnas någon köpare för hemmet, vilket innebär att transaktionen inte kommer att äga rum..
3. Bostaden ska inte ha en lång historia av ägarbyte (vanligtvis styrs de av en uppsägningstid på tre år). Annars ökar risken att försäljningen kan utmanas av en av de tidigare ägarna..
4. Husägare måste vara i laglig ålder. Enligt lagen är det omöjligt att sälja en lägenhet på mindreåriges vägnar förrän tillstånd från vårdnads- och förmyndighetsmyndigheterna har erhållits och en motsvarande egendom köps i barnets namn, vilket strider mot logiken i inhandlingssystemet.
5. Fastigheten bör vara av intresse för ett stort antal potentiella köpare. Du kan inte sälja en gemensam lägenhet genom inbyte, eftersom det är mycket svårt att hitta köpare för den.
6. Lägenheten får inte ha registrerade hyresgäster. Detta kommer igen att komplicera försäljningen av en sådan fastighet..

Transaktionsplanen. Klassisk inlämning

1. En fastighetsmäklare eller utvecklare väljs ut som köper ut lägenheter enligt inhandlingssystemet.
2. Bedömning av lägenheten.
3. Alla detaljer om transaktionen diskuteras.
4. Ett bokningsavtal ingås med byggherren enligt vilken nya bostäder är reserverade för lägenhetsägaren.
5. Lägenheten köps av en fastighetsmäklare eller utvecklare och samma pengar används för att köpa de reserverade bostäderna.
6. Den tidigare ägaren av lägenheten formaliserar ägandet till den nya fastigheten.

Schema för att genomföra en alternativ inlämningstransaktion

1. Vi letar efter fastighetsbyråer eller utvecklare som kan sälja bostäder under inhandlingssystemet.
2. Bedömning av fastigheter.
3. Alla dokument som krävs för försäljning av fastigheter samlas in.
4. Juridisk granskning av de insamlade dokumenten genomförs.
5. Ägarens fastighet är till salu.
6. När en köpare hittats för lägenheten, som betalar en förskottsbetalning, ingås ett bokningsavtal med utvecklaren. Detta gör att du kan boka bostäder, som snart kommer att flyttas av lägenhetsägaren..
7. Efter försäljningen av fastigheten ingår lägenhetsägaren ett vanligt kapitalavtal med utvecklaren.
8. Ägarskapet till nya bostäder formaliseras.

Vad man ska leta efter när man genomför en inlämningstransaktion

Fastighetsvärdering

Det är viktigt att en oberoende värderare bestämmer kostnaden för en lägenhet. Om dessa åtgärder utförs av specialister från ett utvecklings- eller fastighetsbolag kommer det uppskattade värdet på fastigheterna sannolikt att underskattas.

Fast kostnad för lägenheten som ska köpas

När du väljer ett företag som en inbyte kommer att bedrivas är det viktigt att uppmärksamma ett villkor: om det kommer att finnas ett fast pris för lägenheten som kommer att köpas ut. När allt kommer omkring, om en deltagares lägenhet i transaktionen endast säljs efter sex månader, och vid den tiden kommer värdet på den fastighet som reserverats för honom att växa med 10–20%, kanske han helt enkelt inte har tillräckligt med pengar för att köpa ut det. Som ett resultat kan han bli kvar utan sin lägenhet och utan ett nytt hem..

Om fastighetsmäklare är involverade i transaktionen – bara ett serviceavtal

Om ägaren till lägenheten inte kommer att köpa ny fastighet direkt från utvecklaren utan genom en fastighetsbyrå är det nödvändigt att se till att avtalet mellan ägaren och byrån kallas ett serviceavtal och inte ett byråavtal. Enligt lagstiftningen kan byråavtalet sägas upp ensidigt.

Fördelar och nackdelar med sådana erbjudanden

nackdelar:

1. Oavsett vilket alternativ för inbyte fastighetsägaren väljer kommer han att tvingas sälja lägenheten till en betydande rabatt. I vissa fall kan det gå upp till 30%.
2. Perioden från det ögonblick du lämnar ditt hem tills du förvärvar ny fastighet är den farligaste perioden för en lägenhetägare. Han stannar faktiskt på gatan.
3. Oftast används inhandlingssystemet av utvecklare för att snabbt sälja lägenheter i byggnader under uppförande, så en deltagare i detta system måste välja bostäder från ett begränsat antal alternativ.
4. Med det alternativa alternativet för inbyt krävs oftast en insättning för ett nytt hem. Om den gamla lägenheten inte säljs inom den överenskomna tidsramen, kommer insättningen att gå förlorad.

fördelar:

1. Efter försäljningen av fastigheter får dess ägare rätten att köpa nya bostäder till ett fast pris (om det tillhandahålls av bokningsavtalet). Detta är en allvarlig fördel, eftersom den tidigare ägaren ofta efter att ha tillbringat ett år sålt sitt hem ser att priserna på fastighetsmarknaden har förändrats och en ny lägenhet kommer att kosta mycket mer än han planerat.
2. I det klassiska in-alternativet genomförs transaktionen nästan omedelbart. Detta är ett starkt fall för detta system för personer som brådskande behöver nya bostäder..
3. En husägare behöver inte spendera mycket tid och ansträngning för att söka efter köpare och genomföra en transaktion för att sälja sin fastighet. Eller så kommer den omedelbart att köpas ut av den andra parten i handelstransaktionen, eller så kommer den andra parten att ta sig alla problem med att sälja lägenheten.

När är det lönsamt att använda inhandlingssystemet?

Här är bara några situationer där ett inhandlingsprogram kan vara till nytta för ryssarna:

1. Lägenhetsägaren vill snabbt förvärva dyrare bostäder, men har inte möjlighet att ta upp en inteckning för att köpa den.
2. Ägaren till en stadslägenhet vill flytta till en stuga som håller på att byggas i en förort. Men medan han säljer sitt hem för att rädda ut det nödvändiga beloppet, kommer byggandet av byn att vara klar och fastighetspriserna i den kommer att stiga kraftigt..
3. En familj som äger flera lägenheter vill byta ut dem för ett stort hus på landet, men vill inte slösa tid på att leta efter köpare för alla sina lägenheter.

Således kan ett inhandlingssystem för försäljning / köp av bostäder vara en verklig frälsning i en kris och instabilitet i fastighetspriser..