Hur man köper en tomt för enskilda bostadsbyggande

Innan man går vidare med beskrivningen av förfarandet för att anskaffa en tomt för enskilt bostadsbyggande är det värt att ta reda på vilka mark som är lämpliga att bygga. Denna fråga är särskilt relevant innan man köper mark på sekundärmarknaden, det vill säga från individer, eftersom man när man möter en inte alltför ärlig fastighetsmäklare och en köpare som inte är väl insatt i marklagstiftning är möjlig att köpa sådana tomter, vars utveckling kommer att medföra ett antal kollisioner.

Följande verkliga fall kan fungera som ett levande exempel: för att bygga ett större hus på landet fick en viss medborgare två intilliggande tomter. I den nytillverkade ägarens planer ingick ytterligare förening av tomterna, men efter det första besöket i den lokala förvaltningen visade det sig att föreningen inte var avsedd att äga rum. Faktum är att bara en av dem hade ett specifikt syfte för konstruktion, och det andra var avsett för jordbruksbruk (direkt syfte – lastbilsodling). Det är nästan omöjligt att ändra syftet med en sådan webbplats. Som ett resultat kunde ägaren inte bygga ett hus i önskad storlek och han behövde inte jordbruksmark alls. Det är mycket problematiskt att bevisa att försäljnings- och köpeavtalet i det här fallet ingicks med bedrägeri, och i vilket fall som helst kommer rättegången att säga mildt sagt mycket tid. För att undvika sådana fall måste du navigera i kategorierna mark och deras avsedda syfte, och glöm inte heller att noggrant studera maträttspass för tomterna som köps.

Landkategorier och deras avsedda syfte

I artikel 7 i Rysslands landkod definieras sju kategorier mark: jordbruksmark; bosättningsland; mark för industri, energi, transport och andra ändamål som är oförenliga med enskilda bostadsbyggande; mark av speciellt skyddade områden och föremål; skogsland; vattenfond; reservlandar.

Den rättsliga ordningen för användning av en viss webbplats bestäms emellertid inte bara av den kategori den tillhör, utan också av det direkta syftet. Det finns många sådana möten, därför kommer vi att fokusera på de som gör det möjligt att bygga ett hus.

Tomtmarker för enskilt bostadsbyggande – här talar syftet för sig själv. Sådana tomter klassificeras som bosättningsmark.

Ett hus kan också byggas på mark med ett annat syfte – på sommarstugor eller trädgårdsmarker som tillhör kategorin jordbruksmark, men det är omöjligt att registrera sig i ett hus byggt på en sommarstuga, eftersom de jure ett sådant hus inte är avsett för permanent bostad, utan på Dessutom måste du odla fruktträd och / eller bärbuskar (förfarandet för planering och byggande av trädgårdsmarker bestäms av SNiP 30-02-97 ”Planering och utveckling av territorier för trädgårdsföreningar”).

Efter att ha behandlat kategorierna mark och deras avsedda syfte kommer vi att fortsätta till ett svårare skede – förvärv av ägande eller hyra av en tomt för byggande av ett bostadshus.

Mark för bostäder: förvärvsmetoder

Det finns två sätt att skaffa en tomt avsedd för byggande: att köpa en sådan tomt på sekundärmarknaden, det vill säga från privatpersoner, eller förvärva den från statens eller kommunernas egendom (utköp). Du kan få land gratis, men en sådan möjlighet tillhandahålls endast för Sovjetunionens hjältar och Ryska federationen, fullständiga innehavare av Order of Glory, Heroes of Socialist Labour, innehavare av Order of Labor Glory av tre grader. Tyvärr har inte alla sådana tjänster till moderlandet, och därför måste majoriteten ta hand om att köpa mark antingen från privatpersoner eller från staten..

Det finns två sätt att köpa en tomt från statens markfond: utan föregående avtal om objektens placering och vice versa – med ett preliminärt avtal om objektens placering. För bostadsbyggande tillhandahålls emellertid endast förvärvsförfarandet utan föregående avtal om objektets placering. Därför är det endast den första metoden att privatisera statens mark när det gäller byggandet av en enskild bostadshus..

I allmänhet kan de olika möjligheterna att förvärva tomter som ett hus kommer att byggas i framtiden uttryckas på följande sätt:

Köp en tomt för enskilda bostadsbyggande:

• Köp på sekundärmarknaden.
• Köp från kommunala och statliga mark. fastighet utan förhandsavtal om placering av objekt (köp på auktion).
• Få det gratis (endast vissa kategorier av befolkningen).

Inköp av mark för byggande på sekundärmarknaden

Förvärvet av en tomt från privata ägare är procedurellt sett mycket lättare och snabbare än köpet av mark från statlig eller kommunal fastighet, men i detta fall måste man vara beredd på en högre konkurrensnivå och följaktligen en högre kostnad för tomten.

Ingående av ett avtal om markförsäljning

För att köpa en tomt för byggande av ett privat hus, är det nödvändigt att ingå ett avtal om försäljning av tomten med den person som denna tomt tillhör (tomten säljare), i enlighet med kraven i sjunde stycket i kapitel 30 i Rysslands civillagstiftning (artiklarna 549-552, 554-557 ). Kontraktet ingås skriftligen med obligatorisk uttalande om följande villkor:

• avtalets föremål (du måste ange de uppgifter som gör att du definitivt kan fastställa den tomt som ska säljas: markplatsens placering, markkategori, dess syfte, total yta)
• kontraktspris fastställt med parternas överenskommelse.

För att ägandet av mark ska övergå från den tidigare ägaren till dig måste denna överföring registreras enligt proceduren för obligatorisk tillståndsregistrering. Därför är det nödvändigt att gå vidare till det andra steget, efter att alla detaljer om landköps- och försäljningsavtalet har avtalats och detta avtal har undertecknats..

Statlig registrering av överföringen av äganderätten till en tomt under ett försäljnings- och köpeavtal

Förfarandet för statlig registrering regleras av den federala lagen ”om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den.”.

Överföringen av rättigheter registreras (not, inte ett avtal utan överlåtelse av rättigheter) i rättsinstitutionen för registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med det. Du måste kontakta myndigheten för platsen för den tomt som du får ägande till. För att registrera överföringen av äganderätten, skickas dokument till lämplig registreringsmyndighet av både köparen och säljaren..

Nedan är lista över nödvändiga dokument:

• registreringsansökan;
• mottagande av registreringsbetalning;
• dokument som intygar personen och bekräftar din myndighet som köpare;
• markförsäljningsavtal;
• land matrikkelplan.

Fakta om godkännande av handlingar måste registreras i bokföringen och du måste få ett kvitto för mottagande av titeldokument för statlig registrering. Detta kvitto måste innehålla alla dokument som du skickade in för registrering.

Efter att ha lämnat in en ansökan med ett paket med dokumentation överväger rättsinstitutionen det inom en månad och fattar ett beslut om registrering. Denna procedur inkluderar:

• juridisk undersökning och bekräftelse av lagligheten i köp- och försäljningsavtalet;
• fastställande av avsaknad av hinder och tredje parts rättigheter till tomten, som är föremål för avtalet, samt fastställande av avsaknad av andra faktorer som kan medföra ogiltigheten av transaktionen;
• att göra uppgifter om statlig registrering av ägande av en specifik tomt i det enskilda statens register över rättigheter till fastigheter och transaktioner med det.

Därefter gör registreringsmyndigheten inskrifter på titeln och utfärdar ett intyg om statlig registrering av äganderätten till tomten. Det är detta certifikat som bekräftar det statliga erkännandet av ditt ägande av en specifik tomt.

Köp av en tomt för byggande från statligt ägda mark

Individer (individer och juridiska personer) kan få ägande av statligt ägda mark (som i huvudsak är privatisering) endast mot en avgift. Möjligheterna att förvärva tomter gratis av enskilda kategorier av medborgare anges ovan. Landskoden utesluter möjligheten till en omotiverad vägran att tillhandahålla tomter till medborgare och juridiska personer. En uttömmande förteckning över skäl till vägran anges också i denna förordning. Dessa skäl är:

• tillbakadragande av en webbplats från cirkulationen;
• ett förbud mot privatisering av mark. Ett sådant förbud kan fastställas genom federal lag;
• markreservation för statens eller lokala regeringens behov.

Som redan nämnts ovan, för bostadsbyggande, är tomter föremål för inlösen utan tidigare godkännande, därför måste uppmärksamheten riktas just på denna mekanism för att få äganderätt eller hyresrätt till mark. Tomtmarker för byggande utan förhandsgodkännande av föremålens placering kan övergå till ägande eller långsiktig hyresavtal till enskilda endast genom budgivning i form av auktioner. Ett undantag är mottagandet av en tomt som ägs eller hyrs inom gränserna för det bebyggda området av en person med vilken ett avtal om utbyggnad av det bebyggda området har ingåtts.

Det är, i de flesta fall, är det möjligt att köpa en tomt för byggande från statligt mark till en auktion. Innan den eftertraktade tomten läggs ut på auktion bör emellertid ett antal andra åtgärder vidtas, bestämda av den ryska federationens landkod och den federala lagen ”On the State Real Estate Cadastre.” tomt, ange följande förfarande för tillhandahållande av en tomt:

• bildning av en tomt i enlighet med kraven i den federala lagen ”On the State Real Estate Kadastre”;
• fastställande av tillåten användning av webbplatsen (i detta fall – för enskilda bostadsbyggande);
• bildning av tekniska villkor för anslutning till teknisk kommunikation i enlighet med reglerna för bestämning och tillhandahållande av tekniska villkor för anslutning av ett kapitalbyggnadsobjekt till ingenjörsnätverk;
• hålla anbud efter att ha fattat ett relevant beslut, publicerat i media om att hålla ett anbud eller auktion och ta emot relevanta ansökningar från andra personer.

Detta är handlingsplanen för markägaren, det vill säga självstyrande organet (om tomten ligger inom gränserna för bosättningen) eller den verkställande myndigheten (om tomten inte tillhör kategorin bosättningsmark) när man tillhandahåller tomter till enskilda. Hoppas dock inte att hela förfarandet kommer att genomföras av tjänstemän, och du behöver bara vänta på auktionen. För att få en tomt från kommunal eller statlig fastighet måste du:

1. Ansök med en ansökan om tillhandahållande av en tomt avsedd för enskilda bostadsbyggande till lokala myndigheter (självstyre eller verkställande myndigheter).
2. Beställ en kopia, där en topografisk plan för den tomt du är intresserad av ska presenteras.
3. Ta reda på om det finns några hinder för den webbplats du är intresserad av (tredje parts lagliga rättigheter, till exempel servitut, etc.). För att göra detta är det också nödvändigt att lämna in en ansökan och bifoga en kopia av tomtplanen, på vilken, i frånvaro av hinder, en lämplig stämpel kommer att anbringas.
4. En liknande procedur tillhandahålls för att ta reda på om det finns några byggförbud på en specifik tomt (”röda linjer”, till exempel en rörledning som går genom tomten).
5. Samtliga inkomna handlingar, tillsammans med en ansökan om tillhandahållande av en tomt avsedd för enskilt bostadsbyggande, för ägande eller hyresavtal, lämnas in för slutlig övervägande och beslutsfattande till lokala myndigheter eller verkställande myndigheter..

När du har genomfört alla ovanstående steg accepterar de lokala myndigheterna beslut att genomföra en auktionoch publicera information om dess innehav i media. Föremålet för auktionen är, beroende på din deklarerade rätt, antingen äganderätt eller hyresrätt till en tomt under enskilda bostadsbyggande. Det nominella värdet på markområdet bestäms enligt markregisterdata, därför är detta värde betydligt lägre än marknadsvärdet. Om ingen inom en månad efter den officiella publiceringen av auktionen har lämnat in en ansökan om deltagande i den har du rätt att köpa ut sajten till det nominella värdet. Naturligtvis finns det i de flesta fall de som vill köpa en tomt, och därför måste auktionsinitiatören tåla konkurrens, ofta ganska tuff, från andra anbudsgivare..

Auktionsresultatprotokoll, som delas ut till dig, är grunden för att ingå ett kontrakt för försäljning och köp av en tomt för bostadsbyggande eller för att ingå ett hyresavtal angående denna tomt och efterföljande statlig registrering av de mottagna rättigheterna till mark.

I de flesta fall, efter att auktionen har hållits, placeras ett treårigt hyresavtal med vinnaren. Under denna period är den som mottog marken för användning skyldig att bygga upp den i enlighet med det avsedda syftet. Om detta villkor uppfylls överförs webbplatsen till slut till privat ägande.