De viktigaste principerna för att utarbeta kontrakt i byggandet av ett hus på landet. Del 2

I den här artikeln kommer vi att fortsätta prata om nyanser av kompetent utarbetande av kontrakt med entreprenörer och leverantörer för förortsbyggande och renovering av lägenheter. Och överväga också de viktigaste misstagen som gjorts när de avslutas..

De viktigaste principerna för att utarbeta kontrakt i byggandet av ett hus på landet. Del 1

De viktigaste punkterna i hyresavtal och avtal

Alla hyresavtal, inklusive hyra av specialutrustning, måste innehålla följande väsentliga villkor:

• föremål för ett kontrakt
• hyra klausul

Om termen inte anges anses hyresavtalet vara avslutat på obestämd tid. Parterna kommer att kunna säga upp det när som helst ensidigt genom att ge den andra parten en månads uppsägningstid före det förväntade utgångsdatum för åtagandena.

Föremålet för kontraktet måste definieras på ett sådant sätt att det inte är möjligt att ersätta ett objekt med ett annat när man uppfyller skyldigheterna enligt avtalet. I Ryssland kan hyrobjekten vara:

• järnvägsmaterial, inklusive konstruktionskranar på ett järnvägsspår;
• flygplan;
• havsfartyg, inklusive specialfartyg;
• flodfartyg (eller används i inlandsvatten), inklusive specialutrustning skapad på grundval av dem;
• lastbilar, traktorer med påhängsvagnar, kranar, grävmaskiner och annan specialutrustning för bilens dragkraft, vars hantering och drift kräver särskild kompetens och kunskap.

Ämnet i detta fall är skyldigheten att överföra tekniska enheter:

• vars användning kräver kvalificerad ledning;
• konstruerad för transport av olika varor, personer eller bogserade specialföremål;
• med egenskaperna hos en källa till ökad fara.

Det nästa väsentliga villkoret för hyresavtalet är priset. När det gäller definitionen av hyra kan det anges i texten på flera sätt:

• redovisas i ett visst belopp, betalat vid en tidpunkt eller efter en viss period;
• som betalning till hyresgästen överförs en procentandel av de inkomster som erhålls vid användning av det hyrda objektet (kan uttryckas inte bara i monetär form utan också ersättas av en naturlig ekvivalent med parternas överenskommelse);
• som betalning tillhandahåller hyresgästen uthyraren vissa tjänster;
• som betalning överför hyrestagaren till hyresgästen föremålet för avtalet om ägande eller leasing;
• som betalning gör hyresgästen på egen bekostnad vissa förbättringar av den hyresfastighet som anges i avtalet;
• kombinationer av ovanstående formulär kan också tillhandahållas som betalning.

Civillagen definierar två typer av hyresavtal för fordon:

• med tillhandahållande av management- och underhållstjänster;
• utan tillhandahållande av management- och underhållstjänster.

Beroende på typen av ingående avtal skiljer sig parternas skyldigheter att hålla fordonet i gott skick och förfarandet för kompensation för skada vid skada orsakat av det hyrda föremålet..

Den sista på listan och kanske den mest kontroversiella när det gäller registrering är arbetsavtalet. För sådana transaktioner föreskriver rysk lagstiftning följande väsentliga villkor:

• föremålet för kontraktet, förstås det vanligtvis som volym, typer och innehåll i arbetet som bör leda till ett specifikt resultat;
• start- och slutdatum för arbetet;
• pris på arbete.

Dessutom föreskrivs texten:

• avvecklingsförfarande och villkor;
• parternas skyldigheter;
• förfarandet för produktion av arbete;
• förfarande för godkännande av arbete;
• parternas ansvar för felaktig uppfyllande av sina skyldigheter.

Ett arbetsavtal innebär att arbetet utförs av personer i samband med vissa risker. För att undvika senare missförstånd rekommenderas det att föreskriva i texten att ansvaret för efterlevnad av säkerhetsnormer vid anläggningen ligger helt på entreprenören, inklusive skapandet av säkra arbetsvillkor.

Om behovet av att utföra arbete försvinner, bör villkoren och förfarandet för att säga upp kontraktet föreskrivas. Efter överenskommelse mellan de två parterna kan alla artiklar i dokumentet redigeras baserat på objektets egenskaper, dess placering och andra villkor.

För ett arbetsavtal som innebär implementering av design- eller undersökningsarbete kan ytterligare villkor vara:

• parternas deltagande i godkännandet av den dokumentation som utvecklats av formgivaren;
• användning av den skapade designen och uppskattningsdokumentationen (möjligheten att överföra den till tredje parter, till exempel för efterföljande justeringar eller utveckling av ett nytt projekt baserat på denna dokumentation);
• fastställande av ägande av uppfinningar;
• tillhandahållande av konfidentiell information.

Men låt oss återgå till de väsentliga förhållandena. Så den viktigaste och definierande klausulen i alla kontrakt, inklusive i ett arbetsavtal, är föremålet för kontraktet. För att bestämma det måste du också ange:

• lista över verk;
• föremålet som arbetet ska utföras på;
• resultat som ska uppnås genom kontraktsarbete.

Det finns en åsikt att om det inte finns någon konstruktions- och uppskattningsdokumentation på byggplatsen och byggkontraktet ingås utan hänvisning till projektet, är detta ett brott mot reglerna för väsentliga villkor. I praktiken tyder dock bristen på dokumentation inte alls på parternas inkonsekvens i villkoren, om ansvaret för utvecklingen av sådan dokumentation ligger hos entreprenören..

Det andra viktiga villkoret är tidpunkten. Dessutom både inledande och slutlig. Det finns många exempel från rättslig praxis när kontraktet erkändes som inte ingått i frånvaro av ett slutdatum och i händelse av att det var omöjligt att fastställa det faktiska startdatum för arbetet. Det är riktigt en väg ut ur situationen när avtalet redan har ingåtts och termen inte specificeras i det. Om parterna, genom att underteckna ett tilläggsavtal, fastställer ett start- och slutdatum för arbetet, anses kontraktet vara avslutat. Det bör också förstås att om själva kontraktet och dess integrerade bilagor innehåller annan information om tidpunkten, kommer domstolen att erkänna kontraktet som inte ingått..

Det är också nödvändigt att skilja mellan kontraktets längd och kontraktets längd. Den första kan inte ersätta ett tydligt stavat villkor vid tidpunkten för arbetet och leder till ett domstolsbeslut om att avtalet fortfarande inte ingås. Transaktionen kan emellertid betraktas som fullbordad om parterna inom en rimlig tid från dagen för avtalets ingående har uppfyllt sina skyldigheter, trots avsaknaden av detta villkor i texten..

Det tredje och mest kontroversiella väsentliga villkoret i kontraktet är priset. Å ena sidan kan det upprättas med en uppskattning, å andra sidan kan den vara fast och registreras i kontraktet endast i antal. Under uppfyllandet av avtalsförpliktelser är det inte ovanligt att entreprenören kräver betalning från kunden som överstiger det fastställda priset på grund av utförandet av ytterligare arbete. Giltigheten för dessa krav beror emellertid på följande faktorer:

• om kunden informerades om ytterligare arbete;
• om kunden har gått med på att utföra ytterligare arbete;
• om kunden accepterade resultatet av ytterligare arbete (ibland beaktas värdet på dessa arbeten för kunden, det vill säga om han senare kommer att använda resultatet av arbetet).

Ibland ingås avtal på ett sådant sätt att de inte kan tillskrivas någon speciell typ. Denna typ av dokument kallas blandad. Det kan innehålla tecken på flera kontrakt. Till exempel åtar sig entreprenören inte bara att utföra vissa arbeten utan också förse byggarbetsplatsen med material. Denna typ av kontrakt används oftast när utrustningen installeras av tillverkarens konstruktionsteam. Sådana dokument måste innehålla alla materiella villkor som är karakteristiska för båda transaktionerna.

Översikt över de viktigaste misstagen vid avtalets slut

I rättslig praxis är det inte ovanligt att möta upprepade misstag när man slutar kontrakt. Vi kommer att försöka ge de mest slående och vanliga exemplen nedan..

Exempel 1. Föremålet för avtalet är felaktigt definierat

”Entreprenören åtar sig att bygga ett hus på den angivna adressen”, ”leverantören åtar sig att leverera en tegel till byggplatsen”, ”leasegivaren åtar sig att hyra en bil” – varje avtal med sådan formulering kommer att erkännas som inte ingått.

Huset kan vara en våning, stuga, höghus. Denna formulering ger inte en korrekt bedömning. När det gäller ett byggkontrakt måste det finnas en hänvisning till konstruktionsdokumentationen eller hela listan över utfört arbete måste beskrivas fullständigt. Och om det är svårt att inkludera allt i själva dokumentet av någon anledning, är det fullt möjligt att ge en detaljerad beskrivning med en obligatorisk tillämpning..

I det andra fallet definieras inte mängden varor: 1 bit, 1 kubikmeter eller flera hundra. Förutom det numeriska uttrycket bör det också finnas en förklaring av produktens kvalitet och egenskaper. Indikation av GOST eller TU. Förklaringar angående produkten som används före försäljningen.

När det gäller hyresavtal anges också alla egenskaper – en bil av märket sådant och sådant, med en bärförmåga på 5 ton är antalet sådant och sådant.

I allmänhet bör kontraktets ämne beskrivas på ett sådant sätt att ingen tvivlar på exakt vad du menade eller att en artikel (arbete) inte kan ersättas av en annan (er).

Exempel 2. Begreppet anges felaktigt i arbetsavtalet

”Inom fyra månader från början av arbetet”, ”en månad efter tillhandahållande av alla ursprungliga uppgifter”, ”från 1 april 2013 till undertecknandet av certifikatet för färdigställande” – när man gör detta sätt bör man vara medveten om att det är just att bestämma starttid och slutet på åtagandet kommer att vara nästan omöjligt. När det gäller ett kontrakt innebär detta erkännande av kontraktet som inte ingått, i andra fall kommer det inte att finnas mindre problem. Åtaganden till sådant språk kan skjutas upp på obestämd tid.

Det är optimalt att i kontraktet ange datum i formatet ”dag / månad / år” för början av arbetet och ”dag / månad / år” för slutet av arbetet. Du bör vara uppmärksam på det faktum att det är önskvärt att dagen för arbetet påbörjades inte tidigare än dagen för avtalets ingång. Alla invändningar om att i händelse av oförutsedda omständigheter avtalet kan vara försenade bör avfärdas. I händelse av en betydande försening utan fel hos entreprenören kan tidsfristen för att uppfylla skyldigheterna alltid justeras med ett ytterligare avtal. Båda parter kan inleda sin undertecknande..

Exempel nr 3. Felaktigt bildat pris i kontraktet

Den här typen av fel är mer relaterad till arbetskontrakt. Situationen är enkel: under arbetets gång förändrades priserna på material något och den totala kostnaden för objektet ökade, men kontraktet innehåller bara det slutliga beloppet utan några reservationer. Man bör komma ihåg att enligt art. 709 i Rysslands civillagstiftning, om metoderna för prisbildning inte anges, erkänns det som fast. Som ett resultat har entreprenören enligt ett sådant kontrakt förluster på grund av de ökade materialpriserna. Entreprenören har rätt att kräva en höjning av det fasta priset endast med en betydande höjning av materialkostnaderna och innan undertecknandet av godkännandecertifikatet, om denna prisökning inte kunde förutsägas vid undertecknandet av dokumenten.

Exempel nr 4. Avtalet innehåller villkor som strider mot lagens normer

”För överträdelse av arbetsvillkoren har kunden rätt att kräva av entreprenören betalning av ett böter på 50% av beloppet, och entreprenören förlorar rätten att kräva betalning för utfört arbete och återbetalning av kostnaden för använt material”.

Villkoret för entreprenörens förlust av rätten att betala för det utförda arbetet är ogiltigt, eftersom det inte överensstämmer med normen i artikel 702 i Civil Code of the Russian Federation, som föreskriver kundens skyldighet att acceptera och betala för resultatet av det arbete som utförts av entreprenören. Som ett resultat, om arbetet utförs och inga krav görs på dess kvalitet, är kunden skyldig att betala i vilket fall som helst. Emellertid kommer entreprenören fortfarande att återlämna straffen för försening.

Exempel 5 Ingående av ett avtal av en obehörig person

Ibland, när man tecknar ett kontrakt, uppstår frågan om vem som ska underteckna det. Det bästa alternativet för en individ är underskrift av medborgaren själv. I svårare situationer är det tillåtet att underteckna kontraktet av dess representant som har rätt att göra det. När det gäller en juridisk person, särskilt ett stort byggföretag med stor personal, görs ofta misstag. Till exempel är ett kontrakt tecknat av en verkställande direktör, chefsingenjör eller biträdande chef. Den enda som har rätt att underteckna kontraktet är huvudet. Alla andra anställda kan få denna möjlighet genom att erhålla lämplig fullmakt. Sedan, när kontraktet är undertecknat av en icke-chef, kommer en kopia av fullmakten att upprättas som en bilaga till dokumentet.

Ett annat vanligt misstag är att avtalet undertecknades av filialens direktör, som inte heller har någon fullmakt eller någon annan typ av registrering av denna rätt..

Exempel 6 Betalning för arbete som utförs enligt ett arbetsavtal beror på mottagandet av pengar från tredje part till kunden

”Betalning för utfört arbete görs efter försäljningen av det byggda huset”.

Enligt artikel 190 i civillagen måste den period som antas genom avtalet bestämmas av datumet eller utgången för en viss tidsperiod, som kan beräknas i år, månader och så vidare. Termen kan fortfarande bestämmas av en indikation på en specifik händelse, som nödvändigtvis måste inträffa. I vårt fall finns det en indikation på en händelse som inte oundvikligen bör inträffa, som inte erkänns i avtalets betalningsperiod. Som ett resultat erkänns ett avtal med en sådan formulering som inte ingått..

Exempel 7 Frånvaron i avtalet av skyldigheter att betala för interimshandlingar

Om kontraktet föreskriver att betalning görs efter att kunden har undertecknat ett objektskrivningscertifikat eller efter att entreprenören har fått en positiv slutsats från det statliga organet, har kunden inte i skyldighet att betala för det utförda arbetet. Följaktligen betalas inte alla mellanliggande handlingar. Överföringen av förskottet enligt ett sådant avtal bör också regleras separat av motsvarande post i texten. Som standard tillhandahålls inte förskottsbetalningar.

Exempel 8 Avtalet innehåller ett villkor för betalning för arbete efter överföring av verkställande handlingar till kunden, men det anges inte vilka dokument som ska överföras

Om det inte klart framgår av det tecknade kontraktet vilka verkställande handlingar som ska överföras till kunden, visas skyldigheten att betala för arbetet nästa dag efter leveransen. Detta är baserat på artikel 711 punkt 1 i civillagen. Följaktligen, från det ögonblick då dessa skyldigheter inträffade i händelse av försening av mottagandet av pengar, har entreprenören rätt att erhålla ränta som anges i artikel 395.

Exempel 9 Felaktiga register över avtalets tidiga uppsägning

”Vid en tidig uppsägning av förpliktelser åtar sig kunden att betala hela beloppet enligt kontraktet till entreprenören” – vid undertecknande av ett dokument med sådana villkor bör det förstås att även om önskan att bryta relationerna orsakas av dålig prestanda, kommer betalningen fortfarande att ske i sin helhet.

Exempel nr 10. Felaktiga momsregister

Om avtalets text inte specifikt anger att moms ingår i priset, betalas den angivna skatten utöver det pris som fastställs i avtalet..

Som avslutning på artikeln vill jag tillägga att alla kan skydda sig mot missförstånd i avtalet och för detta är det inte alls nödvändigt att ha en juridisk utbildning och följa de senaste ändringarna i Rysslands lagstiftning. Det räcker bara för att ägna tid åt dokumentet och utvärdera varje objekt noggrant för förekomsten av vissa konsekvenser. Och om någon inspelad mening väcker tvivel eller är tvetydig, upprätta ett protokoll om meningsskiljaktigheter och skriv om det efter eget gottfinnande. Lär dig att utöva din rätt, så kan du spara både pengar och nerver.