Varför bostäder i Moskva blir dyrare

Endast under de senaste 9 månaderna i år, i sådana distrikt i Moskva som Krasnoselsky och Cheryomushki, ökade priset på 1 kvadratmeter bostadsfastigheter med mer än 34%. Denna information tillhandahölls av analyscentret ”Indikatorer för fastighetsmarknaden” och bildade grunden för värderingen av distrikt i huvudstaden, kostnaden för lägenheter där växte till de högsta priserna.

Specialister, inklusive företrädare för ministeriet för regional utveckling, lyckades identifiera fyra orsaker till prisökningen för byggnadsmaterial:

• överskridande efterfrågan på utbudet, särskilt i de regioner där kapitalkonstruktionsprojekt av federal betydelse genomförs;
• en ökning av försäljningspriset för inerta material: sand, krossad sten, expanderad lera och sikt;
• en höjning av tullarna för godstransporter, vilket också är förknippat med en ökning av bensinkostnaderna i vårt land;
• ökning av energipriserna.

Enligt representanter för betongtillverkningsföretag har kostnaderna för inerta material, som är en av huvudkomponenterna i betongblandningen, ökat sju gånger under de senaste sex månaderna och har därför stigit med nästan 15-20%. Utvecklare noterar att byggnadskostnaderna sedan årets början har ökat med i genomsnitt 6-8% och i slutet av året kan de öka med 20%.

Ökad efterfrågan på bostäder

Naturligtvis är det omöjligt att ”avskriva” tillväxten i efterfrågan på lägenheter i Moskva endast på besökande olje- och gasarbetare, som faktiskt endast utgör en liten procentandel av det totala antalet fastighetsköpare. Men experter noterar enhälligt att efterfrågan på bostäder i år har ökat med minst 25%.

Den största efterfrågan är på nya byggnader, kostnaden för 1 kvadratmeter bostad där inte överstiger 170 tusen rubel, samt lägenheter i gamla tegelhus och monolitiska byggnader av ”andra färskhet”, det vill säga uppförd för 3-5 år sedan.

Efterfrågan på relativt billiga lägenheter med ett och två rum i panelbyggnader och små, ekonomiska ”lägenheter med ett sovrum” i ett litet område, beläget i ”bra”, prestigefyllda distrikt i huvudstaden är stabil.

Tillgänglighet för kredit- och låneprogram

Denna orsak till ökningen av bostadspriserna i huvudstaden är naturligtvis inte direkt utan genom ökningen i efterfrågan. Enligt analytiker har ett ökande antal ryssar råd med en inteckning, vars ränta har sjunkit till 11,9% under det senaste året. Enligt resultaten från en undersökning utförd av tänkstanken Penny Lane Realty är detta en historisk låg nivå under hela observationsperioden. Som jämförelse var det genomsnittliga räntan på bostadslån det senaste året 14-15%.

Räntan på inteckningar emitterade i utländsk valuta minskade också, om än inte så signifikant – från 10,5% till 10,4%.

Naturligtvis har bankerna inte bråttom att sänka räntorna på lån som emitterats på lång sikt – 15-20 år, men det kan fortfarande sägas med förtroende att antalet ryssar som betraktar inteckningar som det enda sättet att skaffa bostäder långsamt men stadigt växer.

Många fastighetsutvecklare lockar till sig köpare med möjlighet att köpa bostäder i avbetalningar, vars intresse också har minskat under de senaste månaderna.

Regeringen lovar i sin tur att 60% av de unga familjerna i behov av bättre bostadsförhållanden år 2030 kommer att kunna köpa en lägenhet på en förmånslån, vilket tillhandahålls av det statliga programmet. I detta avseende minns analytiker situationen som utvecklades i huvudstaden 2007-2008, när införandet av mjuka lån utan en utbetalning och den resulterande kraftiga ökningen i efterfrågan på bostäder ledde till att kostnaden för 1 kvadratmeter i genomsnitt ökade med 2 tusen dollar.

Vissa experter anser emellertid inte minskningen av inteckning och låneräntor som en så viktig faktor för att öka bostadskostnaderna. Enligt experter, även om hypoteksräntan är noll, kommer det överväldigande antalet muskoviter som får lön under genomsnittet fortfarande inte ha råd att köpa för dyra Moskvas ”kvadratmeter”.

Möjligheten att upprepa finanskrisen

Det är ingen hemlighet att de senaste, inte alltför optimistiska nyheterna om Europeiska unionens finansmarknad och tillväxten av offentlig skuld i USA fick experter att prata om möjligheten till en ny krisrunda som drabbade världsekonomin 2008.

LeRoy Neiman. Amerikansk börs. 1986

Minnen om en kraftig uppgång i dollarkursen och den allmänna instabiliteten är fortfarande för färska, och själva möjligheten till en upprepning av situationen har tvingat många investerare, osäkra på det framtida läget i börserna, i bankinstitut och tillväxten av värdepappersnoteringar, att investera i förvärvet av ett så tillförlitligt och växande pris snabba fastigheter.

Således, under själva krisen, 2009, minskade kostnaderna för bostäder i Moskva något, i väntan på en ny krisperiod, börjar priserna stiga igen..

Utöka gränserna till Moskva

Experter förväntar sig redan en kraftig ökning (minst 20-25%) i värdet på fastigheter i de södra och sydvästra administrativa distrikten, som kommer att bli centrala efter utvidgningen av huvudstaden.

Många analytiker förutspår dock en ökning av bostadskostnaderna i huvudstadens centrala områden, som inom en snar framtid kommer att delas upp i ”gamla” och ”nya”. Dessutom började prisuppgången långt innan starten av någon byggverksamhet i de nyligen annekterade territorierna, och med början av utvecklingen av det ”nya” Moskva kan prishoppet bli ännu viktigare.

Ett förbud mot byggande inom den tredje ringen och en minskning av byggnadsområdena i andra Moskva distrikt

Tillbaka i mars i år tillkännagav den nya borgmästaren i huvudstaden, Sergei Sobyanin, möjligheten att införa ett förbud mot byggande av nya byggnader inom den tredje transportringen. Och även om myndigheterna för närvarande inte talar om ett fullständigt förbud utan om införande av begränsningar har ett sådant beslut redan orsakat en ökad efterfrågan på lägenheter i huvudstadens centrala områden, eftersom tillgången här i en nära framtid kan minska avsevärt..

För närvarande granskar stadsplanerings- och markkommissionen kontrakt som redan har ingåtts med utvecklare och endast några av dem kommer att bli föremål för förnyelse, resten, som av en eller annan anledning inte tillfredsställer myndigheterna i Moskva, kommer att avslutas. Borgmästarnas kontor betonar att detta görs för bekvämligheten för invånarna i huvudstaden själva för att förhindra ytterligare packning av byggnader.

I alla fall finns det mindre och mindre territorier som kan användas som byggarbetsplats i Moskva, så det finns ingen anledning att räkna med massutveckling och utseendet på ett stort antal nya förslag på marknaden..

Dollarkurs och inflation

Det finns två mer ganska objektiva faktorer som påverkar värdet på fastigheterna inte bara i huvudstaden utan i hela landet. Eftersom kostnaden för kvadratmeter oftast uttrycks i dollar, ökar även fastighetspriserna med en ökning av växelkursen för den amerikanska valutan. Det är sant att detta endast gäller priser i rubel.

I USA i september var inflationstakten 3,9% och ekonomer har redan börjat prata om den försämrade ekonomiska situationen.

Alla experter kallar en ökning av värdet på fastigheter till inflationstakten ganska normal och till och med nödvändig. Man bör dock komma ihåg att den ryska inflationstakten, som i år kan uppgå till 5-7% enligt prognoser från finansiärer, skulle anses vara extremt hög för Europa och USA. Till exempel i USA i september var inflationstakten 3,9% och ekonomer har redan börjat prata om den försämrade ekonomiska situationen. Och i Europeiska unionen var inflationstakten i slutet av oktober bara 2,1%.

val

Många experter tror att före presidentvalet börjar fastigheter stiga i pris snabbare än vanligt. En sådan koppling är troligtvis baserad på förväntningarna på förändringar som säkert kommer att inträffa med maktskiftet i landet. En liknande situation observerades i Ryssland varje gång före presidentvalet, så att experter redan med tillförsikt talar om den aktuella trenden..

Mikhail Natarevich. Val i byn. 1975

Enligt experter är valkampanjen en tid för att ”bläddra” mycket pengar, liksom instabilitet, vilket orsakar en ökning av aktiviteten på fastighetsmarknaden. Dessutom vill myndigheterna börja genomföra sociala program, inklusive tillhandahållande av bostäder för unga familjer, privilegierade kategorier av medborgare och de på väntelistan, som önskar locka väljare..

Och även om den nuvarande presidentkampanjen redan har tappat sin huvudintrig, tror vissa analytiker fortfarande att förändringen av landets ledare kommer att påverka bostadskostnaderna. Om bara för att den nya presidenten kommer att behöva fatta ett beslut om fastighetsskatt.

Som ni ser finns det en hel del faktorer som påverkar höjningen av fastighetspriserna i Moskva. Inte alla kan betraktas som objektiva, många bygger bara på förväntningar och pessimistiska prognoser..

Hur som helst, vad som än har en sådan inverkan på bildandet av bostadspriser, bör regeringen tänka på: i alla andra utvecklade länder i världen skulle en ökning av kostnaden för kvadratmeter i huvudstaden (och i någon annan stad) med mer än 5-6% orsaka panik och omedelbara åtgärder från myndigheterna och i Moskva kommer en höjning av huspriserna med 34% av någon anledning inte som en överraskning och anses vara ganska acceptabel.