Utsikterna för bostadslån för 2011

Den allmänna återupplivningen av den makroekonomiska situationen i Ryssland 2010 ledde till stabiliseringen av bostadspriserna och återupplåningen av inteckningar som den viktigaste komponenten i utlåningen vid köp av fastigheter.

Om situationen med inteckning 2008 och 2009 kort kan beskrivas med en bevingad filmcitationstecken: ”Patienten är mer troligt död än levande …”, då 2010 förde hopp om ”återupplivning” av inteckningen, och i en ganska snabb takt, och med goda förutsättningar för en fullständig återhämtning.

Lägre räntor och andra överraskningar

Minskningen av räntorna på nyutgivna hypotekslån har blivit den viktigaste händelsen för att locka nya låntagare. Enligt en undersökning utförd av LEVADA Center (november 2010) var den mest avgörande kännetecknen när man öppnade en inteckning för 35% av de svarande just den låga räntan. Den andra och tredje platsen togs av låneperioden (31%) och storleken på den första delen (29,5%).

Den första organisationen som tillkännagav tillbaka i februari 2010 om en sänkning av hypoteksräntorna var byrån för bostadslån (AHML), som tillkännagav utseendet i sitt sortiment av låneprodukter till 9% per år (Novostroyka, etc.).

I april meddelade en sådan ikonisk tungvikt av det ryska finansiella systemet som Sberbank en räntesänkning. Under låneprogrammen ”Mortgage Standard” och ”Mortgage +” från Sberbank sänktes räntorna tre gånger under året. Enligt N. Karaseva, chef för avdelningen för detaljhandelsutlåning i Sberbank, ”lägsta räntan på rubellån i slutet av året är 9,5%.” Det är riktigt, ett sådant minimum är endast tillgängligt för lån under en period som inte överstiger 10 år och endast för företagskunder i Sberbank, men också för andra kunder som inte ingår i denna kategori har räntan på Sberbank-hypotekslån sjunkit ganska markant från 2009-indikatorerna.

Minskningen i räntorna påverkade främst rubellånen.

Kommersiella banker var också tvungna att besluta att sänka räntorna på hypotekslån. Till exempel sänkte Raiffeisenbank räntorna tre gånger under 2010 ”Vår bank emitterar räntor på inteckningar för köp av fastigheter på den sekundära bostadsmarknaden, med början från 11,75%” – säger Andrey Stepanenko, chef för avdelningen för service av individer i ZAO Raiffeisenbank.

Beräknat av Kreditmart i november 2010 var den lägsta räntenivån på hypotekslån i hela Ryssland (för den sekundära fastighetsmarknaden) 11,86% för rubellån och 9,6% för dollarlån. Dynamiken i den genomsnittliga marknadsräntan för hypoteksrobelprodukter, enligt ”Kreditmart”, är för november 2010 – oktober 2010 – oktober 2009 en vältalig kedja på 15,19 – 15,71 – 18,68%, respektive.

Enligt de flesta experter påverkade räntesänkningen främst rubellån. Generaldirektören för IPOTEK.RU D. Ovsyannikov kallar den årliga räntesänkningen med nästan en procent – från 14,6 till 13,7%. Enligt chefen för Rusipoteka A. Ippolitov är nedgången ännu större – 12,7%. Med tanke på att miniminivån för hypotekslån i den ryska moderna historien registrerades i mars 2008 till en nivå av 12,4%, kan vi ange jämförbarheten mellan räntor på hypotekslån i slutet av 2010 med deras nivå före krisen. 2011, om man kan förvänta sig en ytterligare minskning av nivån på hypotekslån (i den genomsnittliga interbankformen), är det obetydligt.

Fullständig avbokning eller delvis minskning av bankavgifter när du ansöker om en inteckning är också positiva nyheter 2010 för nya låntagare. I april avbröt Sberbank en sådan indirekt betalning på sina hypotekslån. Vissa affärsbanker (till exempel Flexinvest) följde hans exempel. De finansiella bankinstitut som minskade provisionen istället för att helt avbryta den, slutade att betala böter för för tidig återbetalning av lån (samma Raiffeisenbank, etc.)

Enligt avdelningen för kvalitet och strategisk marknadsföring av Societe Generale Bank ökade den genomsnittliga löptiden för lån för köp av bostäder i genomsnitt 2010 nästan två gånger i Ryssland jämfört med 2009 (22,5 år istället för 13). Helt nya låneprodukter har dykt upp med en giltighetstid på 30 och till och med 50 år. Utbudet av hypotekslån har expanderat kraftigt. Som generaldirektören för NBIK (”Oberoende byrån för hypotekslån”) vittnar E. Taubkina, förutom möjligheten att ta ut en inteckning i tre typer av valutor (rubel, dollar, euro), har verkliga program dykt upp för unga familjer, pålitliga låntagare och vanliga kunder – inklusive de i kommersiella banker. E. Taubkina talar också om uppkomsten av hypoteksprogram under 2010, enligt vilken vid den tidpunkt då lånet slutförts kan den ansvariga låntagaren vara 75 år gammal. För ett och ett halvt år sedan var detta helt enkelt tänkbart..

Bankirer ger klarsignaler …

Det senaste 2010 präglades av en betydande minskning av kraven på låntagare från bankinstitut. I kategorin potentiella hypotekskunder ingår både medborgare med liten arbetslivserfarenhet (i många banker räcker ett års anställning vid det sista jobbet), och företagare (även enskilda företagare). Antalet avslag på banker har minskat, de byråkratiska kraven för registrering av inkomster har minskat. Chefen för avdelningen för sekundärbostäder i byrån ”Kutuzovsky Prospekt” A. Devyatykh informerar om återlämnandet av kreditprodukter till marknaden med det minsta paketet med dokument, vars övervägande utförs i ett accelererat läge. N. Konyakhina, regiondirektör för DeltaCredit för Central Federal District, konstaterar samtidigt bankernas anställdas stora omsorg och professionalism när man överväger kreditfall. ”Kreditanalysen har blivit mer rigorös och detaljerad. Förseningar på tidigare lån – särskilt skadliga – är sannolikt orsaken till vägran, säger N. Konyakhina.

Soliditeten i utbetalningen bekräftar låntagarens läskunnighet när det gäller att planera utgifter och hantera sin egen budget….

Ett nytt fenomen för hypotekslån efter krisen var bankers uppmärksamhet på antalet anhöriga i familjen hos den ansvariga låntagaren (fram till 2008, det har praktiskt taget inte beaktats). Som D. Ovsyannikov (generaldirektör för IPOTEKA.RU) förklarar, för varje familjemedlem som inte arbetar, minskar han det garanterade lånebeloppet med 5-10 tusen rubel. Med beaktande av lånets löptid kan det totala lånebeloppet minska väsentligt – från en halv miljon till en miljon rubel eller ännu mer, och dessa siffror är endast för en beroende.

I Ryssland som helhet har förhållandet mellan inteckning och inkomst ökat i jämförelse med indikatorn före krisen och är 40%. ”Det finns naturligtvis banker där denna siffra når 70%, men majoriteten föredrar de verkliga siffrorna för de belopp som låntagarna kan spendera för att betala tillbaka lånet,” sade D. Ovsyannikov..

Förskottsbetalning på en inteckning

Denna parameter för ett hypotekslån ingår i ett separat kapitel på grund av motsatt dynamik i förhållande till andra egenskaper hos bostadslån. Om det i allmänhet för 2010 är möjligt att ange ovillkorlig lättnad av kreditvillkoren, har en inteckning utan förskottsbetalning upphört att till och med vara en ”reklamchant”, vilken roll den var beredd på före krisen i vissa banker. Det finns praktiskt taget ingen sådan låneprodukt på hypoteksmarknaden under 2010. Så förklarar biträdande chefen för RosEvroBank-avdelningen L. Pestretsova det: ”Inteckningar utan förskottsbetalning är det minst attraktiva för banker, främst på grund av att denna kategori låntagare är opålitliga även under perioder med makroekonomisk stabilitet, för att inte tala krisår.” Att bibehålla en inteckning utan förskottsbetalning i enskilda banker för tillfället kan klassificeras som deklarativt – ränta på dem börjar med 17% per år, dessutom debiteras en bankkommission på 7% eller mer endast för utfärdandet av ett sådant lån.

”I allmänhet har den procentuella nivån för den första delbetalningen blivit mycket mer realistisk för låntagare, efter att ha sjunkit i slutet av 2010 till nivån 20-30% av det totala inteckningsbeloppet och till och med upp till 10% (specialerbjudande från Sberbank),” konstaterar E. Makhota, vice president Promsvyazbank. De flesta experter säger att den optimala första utbetalningen är minst 20% av kostnaden för bostäder (till exempel E. Taubkina, NBIK eller B. Rotenstein, företaget ”100Creditov.ru”). Enligt NBIK är räntan på den första delen på 10% 13,85% (i bästa fall!) Och den första delen på 20% gör att du kan räkna med en ränta på högst 12% per år. När det gäller inteckning är nästan två poäng en stor skillnad både i det slutliga beloppet på överbetalningen och i månatliga betalningar..

Enligt A. Stepanenko (Raiffeisenbank) bekräftar ”soliditeten i den initiala betalningen låntagarens läskunnighet när det gäller att planera utgifter och hantera sin egen budget, vilket i sin tur bekräftar hans kreditvärdighet”

Inteckning efterfrågan

Under 2010 ökade efterfrågan på hypotekslån med flera gånger. Enligt uppgifterna till banken Société Generale Vostok tilldelades i december 2010 lån tre gånger mer än i januari. AHML tillhandahåller statistik om emissionen av 187,3 tusen hypotekslån värda mer än 234 miljarder rubel under de första tre kvartalen 2010, vilket är 2,6 gånger mer än samma tillfälliga indikator för 2009.

Nu har majoriteten av öppet spekulativa investerare lämnat den finansiella marknaden för hypotekslån – återförsäljning under de senaste åren har inte varit särskilt lönsam (och ibland till och med olönsam). Enligt A. Devyatykh (Kutuzovsky Prospekt) är ”efterfrågan på inteckningsprodukter begränsad av rädsla för låntagare att krisen kommer att upprepa”. Enligt B. Rotenstein (100 Kreditov.ru) kommer ”efterfrågan på krisen för hypotekslån inte att uppnås det nästa året med säkerhet. En stigning i bostadspriserna väntas inte och låneräntorna, trots nedgången, är fortfarande betydande. ”

De flesta experter kopplar tillväxten i efterfrågan på kredit till den gynnsamma prissättningsmiljön på den ryska fastighetsmarknaden och uppskjuten efterfrågan sedan 2009. Enligt RossReestr visade hypoteksmarknaden för första gången under de senaste åren 2010 inte säsongsvariationer (som registrerades både under krisen och 2008-2009). Enligt N. Konyakhina (DeltaCredit) är detta ”ett tydligt tecken på stagnation som föregångare till stabilitet.”.

En liknande bedömning bekräftas av den populära åsikten: LEVADA-centrets undersökning i november gav en vältalande siffra på 84,7% (!) Av de svarande som anser att inteckningar är ett riskabelt företag. Hittills är en sådan procentsats av våra medborgare inte säker på varken om deras egna ekonomiska välbefinnande eller om stabiliteten i ekonomin som helhet, det finns någon att växa i inteckningar – men med det obligatoriska villkoret för en gynnsam utveckling i deras hemland …

Vad man kan förvänta sig från 2011

De flesta experter förutspår en betydande ökning av efterfrågan på inteckningar 2011. Promstroybank (enligt E. Makhota) planerar att ”återställa volymen på bostadsutlåningen till nivån före krisen i slutet av 2012”. Rusipoteka Analytical Center ger ännu mer optimistiska siffror på 600 miljarder rubel i den totala volymen av nya hypotekslån i Ryssland 2011, vilket är jämförbart med det välmående 2007 (720 miljarder rubel).

De mest önskvärda kunderna för bankerna är låntagare som planerar solida förvärv med en positiv kredithistoria..

Experter förutspår att nedgången i räntor på inteckning kommer att vara långsam och obetydlig. Enligt D. Ovsyannikov – ”IPOTEK.RU” (med vilken majoriteten av experterna håller med) ”kommer de genomsnittliga hypoteksräntorna i slutet av 2011 att uppgå till 12,5%.” En mer signifikant sänkning av räntorna än 1% per år, uttryckt av Rothenstein (100Creditov.ru), är endast möjlig om inflationen minskas och ”sänker den under den nuvarande nivån på 8%, vilket är osannolikt.”.

Så vi kan anta följande med hög säkerhet:

1. 2011 kommer att bli året för en verklig återupplivning av hypotekslån i Ryssland som helhet, utbudet av hypoteksprodukter och antalet banker som verkar inom denna finansiella sektor kommer att utvidgas avsevärt.
2. Att sänka räntorna och öka banklojaliteten kommer att leda till en betydande ökning av antalet låntagare. Inteckningsvillkoren för en viss medborgare har redan nästan nådd den förkrisliga nivån för fördelaktighet, och under det kommande året kommer de bara att bli bättre.
3. Interbankkonkurrens för att locka kunder kommer att uttryckas, först och främst i en minskning av den initiala inteckningens betalning (förutsatt att fastighetspriserna är stabila)
4. De mest önskvärda kunderna för bankerna är låntagare som planerar solida förvärv med en positiv kredithistoria samt deltagare i ”lön” -projekt.
5. Allt som sägs i punkterna 1-4 är endast möjligt under förutsättning av en stabil utveckling av den ryska ekonomin och frånvaron av politiska och sociala omvälvningar i vårt land..