Tjäna pengar på återförsäljning av fastigheter: hemligheterna för en framgångsrik vändning

Vändning – köp av ett hus i syfte att snabbt återförsäljning, ett extremt populärt sätt att tjäna pengar i väst. I Ryssland är denna metod för att generera inkomst ännu inte populär. I den här artikeln kommer vi att ge tips som kan hjälpa läsarna att lyckas tjäna pengar på att vända..

Att göra en tydlig handlingsplan är det första steget för en flippare

Välplanerad – hälften klar. Denna aforism är särskilt relevant för människor som bläddrar. Utan en tydlig, planerad handlingsplan är det nästan omöjligt att tjäna pengar på snabb återförsäljning av lägenheter. Det är nödvändigt att tydligt förstå handlingen.

1. Analys av situationen på fastighetsmarknaden

En nybörjare måste noggrant studera och förstå den aktuella situationen på fastighetsmarknaden: det genomsnittliga marknadsvärdet för olika typer av bostäder, prognosen för förändringar i deras priser i framtiden, efterfrågan på dessa objekt och liknande problem. Detta gör att du kan välja rätt fastighet som ska köpas och öka chansen för dess snabba och lönsamma försäljning..

2. En tydlig plan för att spendera medel

Det är också viktigt att tydligt planera hur mycket pengar som kommer att spenderas på hela återförsäljningsoperationen, med hänsyn till fastighetens pris, kostnaderna för förbättringar som genomförs i den, reklam för potentiella köpare, juridiskt stöd, betala skatt.

Eftersom transaktionen måste genomföras så snabbt som möjligt bör du inte engagera dig i en inteckning eller ansöka om ett lån för att få de saknade medlen, eftersom alla pappersarbete kommer att ta mycket tid, och räntan på lånet kan ”äta upp” en betydande del av vinsten.

När du budgeterar din finansiella transaktion ska du avsätta ett litet belopp för eventualiteter. När allt kommer omkring, i den mest idealiska meningen, går alltid något fel. Det kommer att bli mycket nedslående om, på grund av en liten sak, som en oväntad prisökning på byggnadsmaterial, är din noggrant planerade affär i fara..

3. Alternativ för kompensation för möjliga förluster

En annan viktig aspekt som måste övervägas i förväg är beräkningen av alternativ för kompensation för förluster i händelse av att fastigheten inte kan säljas under en lång tid. Du kan beräkna eventuella inkomster från hyra av fastigheter som du planerar att köpa för att hyra.

4. Analys av lagstiftningen om registrering av transaktioner för köp och försäljning av fastigheter

Det är viktigt att analysera lagstiftningen om genomförandet av sådana transaktioner. Det är viktigt att tydligt förstå vilka dokument som krävs av köparen och säljaren vid ingående av ett avtal om försäljning av bostäder, vart man ska gå för att registrera ägande och många andra punkter. Detta gör att du inte slösar bort tid när du köper eller säljer ett objekt..

Hur man väljer rätt artikel att köpa

Det finns flera typer av fastigheter som flippers kan tjäna på.

1. Undervärderade bostäder

Lägenheter eller hus, nära vilka viktiga infrastrukturanläggningar snart kommer att byggas, kommer säkert att öka i värde efter att deras byggande är klar. Dessa kan vara tunnelbanestationer, stormarknader eller stora kontorscentra..

I Ryssland publicerades spekulationer med lägenheter i nya byggnader i Sochi. Investerande affärsmän, som köpte lägenheter i förväg och sålde dem före krisen, tjänade mycket pengar på bara några månader.

En liknande situation, enligt experternas prognoser, bör inträffa före FIFA-VM 2018. Ökningen av huspriserna i städerna som är värd för mästerskapsmatcherna bör börja några månader innan VM börjar.

2. Säkerhetsfastigheter

Banker håller auktioner för försäljning av gäldenärers fastigheter. Som regel börjar kostnaden för sådana mycket på 80% och kan gå ner till 40% av värdet på bostadsmarknadsvärderingen. Information om auktioner publiceras ofta på bankernas webbplatser. Det är sant att flipparen måste ständigt övervaka dem för att få nödvändig information, medan de mest värdefulla föremålen köps av intresserade personer inte på offentliga auktioner, men privat, men ändå lyckas vissa ryssar få anständiga bostäder på auktioner till ett billigt pris.

3. Tvingande akut försäljning av bostäder

Det händer att ägarna till en lägenhet eller hus har beslutat att flytta till en annan stad eller land, eller de behöver akut en stor summa pengar på grund av oväntade oförutsedda omständigheter. I det här fallet kommer de inte att förhandla på länge och deras bostäder kommer sannolikt att köpas till ett pris under marknadsvärdet. Sådana alternativ är inte vanliga, men vinsten mer än kompenserar för alla svårigheter att hitta dem.

4. Lägenheter utan renovering

Det enklaste alternativet för en flipper är att köpa en lägenhet utan att bli färdig eller i ett ”dött” tillstånd. Enligt vissa rapporter ökar goda reparationer kostnaden för bostäder med 5-10%. Och efter högkvalitativ efterbehandling av elitfastigheter kan vinsten vara 20-25% av det belopp som investerats i lägenheten.

Oavsett vilken typ av fastigheter Flipper väljer måste han komma ihåg att det enklaste sättet är att sälja prisvärda bostäder som en familj med en genomsnittsinkomst har råd med. Naturligtvis, vid återförsäljning av ett elit hus eller lägenhet, kan du få en mycket större vinst, men att hitta köpare för ett sådant objekt är mycket svårare..

Att ha ett team av proffs är nyckeln till framgång för att vända

Återförsäljningen av lägenheten är indelad i många stadier och var och en av dem kräver särskild kunskap, därför är det mycket viktigt att välja ett team av yrkesverksamma för alla som vill vända sig, där alla ansvarar för sin egen del av arbetet..

Det kan inte klara sig utan:

• en erfaren fastighetsmäklare med god kunskap om marknadsförhållandena, som kommer att kunna välja en lämplig fastighet och sedan hitta köpare för den;
• människor som kommer att genomföra hemrenoveringar eller åtminstone (om flipparen själv reparerar) en bra designer som kommer att göra ett designprojekt;
• en behörig advokat som kan ta över juridiskt stöd för transaktioner.

Kompetent reparation med ett minimum av kostnader är nyckeln till framgång

För att interiören i en lägenhet ska imponera på köpare är det inte nödvändigt att investera tiotusentals dollar i renoveringar. När allt kommer omkring betyder dyra inte stilfullt. Det är mycket viktigare att göra ett bra husdesignprojekt.

Tack vare honom kan du rationellt ordna möbler och ändra belysning, vilket kommer att hjälpa till att öka utrymmet visuellt. Och korrekt valda färgkombinationer av väggar, kuddar, mattor, gardiner, möbelklädsel och olika tillbehör, till exempel målningar på väggarna eller figurer i hyllorna, kan lägga till individualitet i inredningen i en lägenhet och förändra det till erkännande..

Konsten att snabbt sälja ett hem

Det finns flera alternativ för snabb försäljning av fastigheter som har använts av alla fastighetsmäklare i många år..

Alternativ 1. En improviserad auktion

Flera potentiella köpare som har uttryckt intresse för fastigheten uppmanas att se fastigheten samtidigt. Detta skapar en illusion för dem att lägenheten är efterfrågad och att det är nödvändigt att snabbt ”utdela den för sig själva”, tills objektet ”tas bort” av konkurrenter. Några driftiga fastighetsmäklare bjuder in falska köpare till ett möte, som med sitt ökade intresse provocerar riktiga kunder till spontana inköp.

Alternativ 2. Telefonauktion

Säljaren vänder sig att ringa flera potentiella köpare som har gått med på att köpa Efter att den första köparen samtycker till att köpa bostäder till ett förutbestämt pris, ringer han numret till en annan, säger att förhållandena har förändrats något och kräver något större belopp. Om den andra kunden samtycker, ringer numret för den tredje och ett ännu större belopp anropas. Således kan du få det maximala försäljningspriset för en lägenhet utan att spendera mycket tid på att förhandla med kunder..

Alternativ 3. Försäljning till en fastighetsbyrå

Om du under lång tid inte kan hitta en köpare för bostäder kan du försöka sälja lägenheten till en fastighetsbyrå. Det här alternativet är relevant när köparen under lång tid inte är på anläggningen eller att flipparen av någon anledning måste gå ur projektet snabbt. En betydande nackdel med detta system är försäljningspriset. Byrån kommer att vara intresserad av en lägenhet om den ser en möjlighet att tjäna pengar på återförsäljningen. Och för detta måste dess pris ligga under marknadspriset. Med en växande bostadsmarknad bör skillnaden vara 70-80%, med en fallande marknad – 50-60%.

Skattefrågan

Det främsta skälet till att vändning inte har blivit utbredd i Ryssland är de särskilda skattereglerna. Köparen av fastigheten är skattefri, men säljaren är skyldig att betala 13% av dess försäljningsvärde. Låt oss säga att en flipper köpte en lägenhet för 4 miljoner rubel, gjorde förbättringar i den för 500 tusen rubel och sålde den sedan för 6 miljoner rubel. I det här fallet är det momsbelopp som han är skyldig att betala 780 000 rubel, vilket äter upp en betydande del av vinsten. Men det finns ett antal sätt att minimera skatterisker..

Metod 1

Om bostadets försäljningsbelopp är mindre än tre miljoner rubel, är försäljningsskatten samma 13%, men säljaren har rätt att få ett skatteavdrag från staten till ett värde av 260 tusen rubel och köparen – 130 tusen rubel. Det är nödvändigt att köp och försäljning genomfördes inom ett kalenderår (skatteperiod), annars har parterna i avtalet inte rätt till skatteavdrag.

Metod 2

I vissa fall, när det verkliga värdet på fastigheten överskrider den lagliga gränsen, samtycker köparen och säljaren till att avtalet anger ett belopp som är mindre än tre miljoner, och resten av pengarna kommer att överföras kontant. Även om detta system är olagligt, är de som vill spara på detta sätt fortfarande.

Metod 3

Enligt Ryska federationens skattekod är han inte skyldig att betala försäljningsskatt alls om säljaren av fastigheter ägde den i mer än tre år från avtalets datum..