Det är vanligt att hänvisa till fastigheterna i den mest tillgängliga och massakategorin, det vill säga till bostäder i ekonomiklass, lägenheter och hus i Kiev, vars kostnad, oavsett det totala området, inte överstiger 100 tusen dollar..
Alexander Lirner. Kiev påminnelser. 2000
Eller lägenheter, där kostnaden för en kvadratmeter är i prisintervallet från 7,5 till 12 tusen hryvnian (från 930 till 1,5 tusen dollar). Utvecklare och fastighetsmäklare insisterar på en sådan bedömning av fastigheter i ekonomiklass i Kiev..
Under 2003-2004, som står för byggkonjunkturen i Ukraina, förlitade byggföretagen sig främst på byggandet av affärsklass och högklassiga hyreshus, som då var mycket efterfrågade. Prisvärd bostad under åren före krisen presenterades främst på den sekundära fastighetsmarknaden i Kiev. Efter krisen 2008, då efterfrågan på lägenheter i företagsklass minskade med mer än 30% i Ukrainas huvudstad, och efterfrågan på lägenheter till överkomliga priser minskade något, började utvecklare massivt bygga nya byggnader i ekonomiklass.
Resultaten från första kvartalet 2011 visade också tydligt att huvuddelen av potentiella fastighetsköpare – 90%, är intresserade av billiga lägenheter, från 33 till 40 kvadratmeter, presenterade på primär- och sekundärmarknaden.
Naturligtvis beror kostnaderna för bostäder till stor del inte bara på vilken kategori den nybyggda hyreshus tillhör, utan också på lägenheten. Så traditionellt ligger de dyraste bostäderna i Kiev i de centrala distrikten – Pechersky och Shevchenkovsky, medan de billigaste lägenheterna presenteras på fastighetsmarknaden i Darnitsky och Desnyansky distrikt.
Som jämförelse, om den genomsnittliga kostnaden för 1 kvadratmeter bostäder i ekonomiklass i Shnevchenskiy-distriktet är 2,2 tusen $, då i Desnyanskiy-distriktet fastställdes priset på 1 kvadratmeter av en kvadratisk lägenhet i samma klass till en nivå av 1 000 $, och i Darnitskiy-distriktet – 1,2 tusentals dollar. Köp av en lägenhet i Svyatoshinsky-distriktet i Kiev kommer inte att kosta mycket mer – den genomsnittliga kostnaden för 1 kvadratmeter bostad i ekonomiklass är 1,4 tusen dollar här. Förresten, det är Svyatoshinsky-distriktet som för närvarande är ledande inom antalet bostadsområden under uppbyggnad med prisvärda lägenheter värda upp till 75 tusen dollar.
Du kan spara på att köpa en lägenhet genom att köpa bostäder i ett hus som ännu inte har tagits i drift..
Kostnaderna för bostäder påverkas också i hög grad inte av själva Kiev-området, utan av närvaron av ett bekvämt transportutbyte, i synnerhet närheten till tunnelbanestationen. Avstånd från tunnelbanan kan minska bostadskostnaderna med 10%. Du kan också spara på att köpa en lägenhet genom att köpa bostäder i ett hus som ännu inte har tagits i drift; enligt utvecklarna kommer bostäder i ekonomiklass i en ny byggnad att byggas vara billigare än att köpa en lägenhet på sekundärmarknaden, och när huset tas i drift stiger bostäderna till pris i genomsnitt med 5-10%
Vitaly Petrovsky. 1999
Priset för en lägenhet beror också på golvet – bostäder på första och sista nivå kostar traditionellt 10% mindre än lägenheter på andra våningar, denna trend är också relevant för den sekundära fastighetsmarknaden. Även om nyligen har de senaste våningarna i nya byggnader börjat bli mycket efterfrågade – har potentiella köpare blivit mindre rädda för en hissuppdelning, takläckor och brist på vatten än de senaste våningarna i gamla byggnader syndar vanligtvis, och fördelarna med sådana ”höghus” inkluderar avstånd från gatubrus och grannar som sticker över huvudet.
Enligt ett betyg som fastställts av fastighetsmäklare kostade de billigaste lägenheterna till salu i maj 2011 på den sekundära fastighetsmarknaden i Kiev 30 000 dollar vardera. Den första av dem är en ”gostinka” med en yta på bara 19 kvadratmeter, belägen på Nikolsko-Slobodskoy gatan i Dnjepr-regionen, och den andra är en lägenhet med ett rum med en yta på 21 kvadratmeter – på O. Teligi-gatan.
De mest lönsamma och prisvärdaste bland tvårumserbjudanden på primärmarknaden i maj 2011 var lägenheter i en ny byggnad på Poznyaki, vars kostnad fastställdes till 61,3 tusen dollar, liksom på Tammerforsgata, värd 52 tusen dollar vardera.
Samtidigt är det praktiskt taget orealistiskt att hitta ett privat hus inom gränserna för Kiev, vars kostnader skulle vara under 100 tusen dollar, det vill säga att det kan tävla med priset på lägenheter i ekonomiklass. Även om det fortfarande finns områden med privata byggnader i den ukrainska huvudstaden, är kostnaden för icke förfallna byggnader i genomsnitt 150 000 dollar och den övre gränsen kan uppgå till 7 miljoner dollar.
Naturligtvis kan du till exempel hitta i Svyatoshinsky-distriktet, på uppståndelset och Rusanovsky-trädgårdarna, vanliga lantliga hus med bekvämligheter och vatten på gården, vars pris kommer att vara från 70 till 100 tusen dollar, men sådana byggnader är ofta bara rivna, det vill säga ägaren är faktiskt betalar kostnaden för en tomt där nya bostäder kommer att växa i framtiden.
Utvecklingstrender och prognoser för framtiden
Efter krisen 2008 är analytiker rädda för att göra långsiktiga prognoser för utvecklingen av fastighetsmarknaden, inklusive ekonomiklassen. Men analytiker är överens om en sak – inom en snar framtid – fram till slutet av 2011 – inga vassa hopp på ekonomiklassens fastighetsmarknad i Kiev förväntas.
Enligt de senaste uppgifterna ökade i juni i år kostnaden för 1 kvadratmeter bostäder i ekonomiklass i genomsnitt i Ukrainas huvudstad med endast $ 2. Inklusive i Shenchenkovsky distrikt – med 0, 09%, i Pechersky och Darnitsky distrikt – med 0,07%, i Desnyanskiy – med 0,14%. Således kan vi prata om en ökning av kostnaderna faktiskt av inflationstakten.
Pavel Vitanovsky. Vägbank. 2005
Experter förutspår inte heller en minskning av kostnaden för prisvärda bostäder, eftersom efterfrågan på lägenheter i ekonomiklass är ganska stabil, och hösten 2011 förväntar sig experter en traditionell säsongsökning av marknaden.
Till exempel i Yuzhnye Vorata bostadsområde, som ligger i Osokorki mikrodistrikt i Darnytskyi-distriktet i Kiev och erbjuder standardlägenheter med en yta på 33-40 kvadratmeter till ett pris av 1,3 tusen dollar per meter, har mer än 80% av lägenheterna redan sålts, trots att att komplexet ännu inte har tagits i drift.
Det finns inte heller några förutsättningar för en betydande ökning av bostadskostnaderna i Kiev – idag finns det mer än tillräckligt med ekonomiklassbjudanden för att möta efterfrågan, först under 2011 kommer byggandet av 12 bostadsområden i olika delar av huvudstaden att slutföras. Dessutom överstiger även bostadskostnaderna i den billigaste kategorin avsevärt den genomsnittliga lönen i Kiev. Således fastställdes medellönen i huvudstaden i början av 2011 till 3,5 tusen hryvnian (cirka 450 dollar), så att även att köpa en liten lägenhet i ekonomiklass blir ett ouppnåeligt mål för de flesta familjer. Därför var mer än hälften av alla transaktioner i ekonomiklassens fastighetsmarknad under det senaste året inköp av lägenheter på ett hypotekslån..
Ukrainas premiärminister Mykola Azarov och republikens vice premiärminister för ekonomiska frågor Serhiy Tigipko tillkännagav tidigare ändringar av lagen ”Om stadsutveckling”, vilket betydligt skulle förenkla förfarandet för att få ett tillstånd för byggande av bostadsområden i ekonomiklass. De ukrainska myndigheterna avser på detta sätt att sänka kostnaden per kvadratmeter bostadsyta med nästan en tredjedel, enligt Azarov kan priset på 1 kvadratmeter i Kiev sjunka till $ 500-800. Hittills har emellertid endast utvecklingen av lagstiftningsförändringar pågått och utsikterna för antagande av ändringar är för närvarande vaga. Många experter tror att en betydande minskning av bostadskostnaderna, även efter förenkling av förfarandet för att erhålla bygglov, inte kan förväntas.
Kan du ge en kort översikt över bostadsmarknaden för ekonomiklass-fastigheter i Kiev? Vilka är de genomsnittliga priserna och vilka områden är mest eftertraktade? Finns det några speciella marknadstrender att vara medveten om? Tack på förhand för din hjälp!