Minderåriga – Barns rättigheter vid försäljning och utbyte av lägenheter

Försäljning eller utbyte av en lägenhet, liksom andra fastighetsaffärer i allmänhet, är ett av de ämnen som orsakar det största antalet frågor. Dessutom kan både säljarna själva och givetvis köparna oroa sig för korrekt utförande av alla dokument som följer med transaktionen. Och ju högre transaktionsbeloppet är, desto mer är parterna rädda för att bli offer för bedrägerier eller helt enkelt möta behovet av att korrekt utfärda papper, samla in ytterligare certifikat och tillstånd.

I den här artikeln kommer vi inte att diskutera i detalj om varje steg i att slutföra en transaktion för försäljning och köp av fastigheter, men kommer bara att beröra en viktig punkt – rättigheterna för barn som är registrerade i detta bostadsområde eller som äger en andel i en lägenhet eller hus.

Ämnet för minderåriges deltagande i olika fastighetstransaktioner i vårt land blev akut i början av 90-talet och har inte tappat sin relevans sedan dess, vilket inte är förvånande – enligt statistik, i nästan 60% av transaktionerna på fastighetsmarknaden, är en av deltagarna ett barn – antingen sidan av köparen eller säljaren.

”Skräckhistoria” för köparen

Ett högt och redan hackat uttryck – ”Barn är allting!” – när man registrerar köp eller byte av en lägenhet får den särskild betydelse och betydelse. Minderåriga är den mest oskyddade kategorin, därför är det just för att deras rättigheter respekteras att statliga myndigheter är särskilt vaksamma. Observera att den ryska lagstiftningen är extremt hård när det gäller skyddet av minderåriga rättigheter. Deras intressen och rättigheter är praktiskt taget förhöjda till absolut prioritet och regleras av många lagstiftningsakter: Ryska federationens familjerätt, civillagen, lagen om privatisering av bostadsbeståndet, konstitutionen, bostadskoden och andra dokument.

Men samma situation har utvecklats i angränsande Ukraina – där skyddas barnens rättigheter genom familjelagen, lagarna ”På grunderna för socialt skydd av hemlösa medborgare och gatubarn” och ”På barnskydd”, som strikt reglerar försäljningsprocessen och andra transaktioner med fastigheter, på vilka minderåriga.

Enligt lagen har ett barn, på lika grund med vuxna, alla rättigheter, både bostäder och egendom – han kan ärva eller donera fastigheter eller en del av den, delta i privatiseringen av bostäder och så vidare. Samtidigt, i enlighet med rysk lagstiftning, kan till och med föräldrar, såväl som andra juridiska företrädare för mindreåriga vårdnadshavare eller adoptivföräldrar, inte förfoga över hans egendom utan att ha fått förhandstillstånd från den officiella vårdnads- och vårdnadshavarmyndigheten..

Mot bakgrund av denna inställning av lagstiftningen till skydd av barns rättigheter, är potentiella köpare av fastigheter där minderåriga är registrerade mest av följande ögonblick: om domstolen anser att rättigheterna för de unga invånarna som officiellt är registrerade på det sålda eller utbytta området kränkades , kan han förklara transaktionen ogiltig.

Kuzma Petrov-Vodkin. I barnkammaren. 1925

Dessutom gäller denna regel inte bara de lägenheter där minderåriga är ägare, utan också för de fastighetsobjekt där barnen helt enkelt är registrerade. Den viktigaste punkten är att när man slutför transaktioner med fastighetsföremål där barn är registrerade, krävs inte tillstånd från vårdnads- och förmyndighetsmyndigheterna enligt den nuvarande lagstiftningen.

Samtidigt erkänner Rysslands konstitutionella domstol den 8 juni 2010 nr 13-P ”När det gäller kontrollen av konstitutionen i artikel 292 i Rysslands civillagstiftning” erkänner detta att om villkoren för transaktionen strider mot bostadsrättigheterna för ett barn under föräldravård, ingår detta i direkt motsägelse med Ryska federationens konstitution. En sådan motsägelse – om barnet är hemlöst eller får bostäder som inte uppfyller sanitära eller andra standarder – kan bli orsaken till ogiltigheten av transaktionen.

För att undvika en sådan obehaglig situation i alla avseenden, är det möjligt endast genom att få det preliminära skriftliga medgivandet från vårdnads- och vårdnadshavarnas myndigheter på deras bostad för ansvarsfrihet för en minderårig samt försäljning eller utbyte av bostäder. Säljaren, det vill säga ägaren till huset eller lägenheten för tillfället, kommer att hantera denna fråga under förberedelserna av dokument för genomförande. Och köparen måste komma ihåg att när han studerar dokumenten för den lägenhet han gillar, han bör omedelbart klargöra om minderåriga är registrerade på detta bostadsområde, som exakt är ägaren till varje andel av bostaden, och också kräva tillstånd från förvaltningen. Annars, det vill säga, i frånvaro av detta dokument, blir transaktionen för riskabel..

”Huvudvärk” för säljaren

Låt oss föreställa oss att du inte är en köpare som bara behöver kontrollera tillgängligheten för alla nödvändiga papper, nämligen en säljare som vill sälja en lägenhet som tillhör dig personligen eller till din familj.

Vilka åtgärder måste du vidta för att få pengar lönsamt och helst snabbt? Du kommer att säga – för att utvärdera lägenheten, det vill säga för att övervaka marknaden för sådana fastighetsobjekt, samla in certifikat från BTI, passkontoret, förvaltningsföretaget, betala verktygsräkningar och så vidare. Men om en del av lägenheten tillhör barnet genom arv, gåva eller deltagande i privatisering, bör det första steget mot att sälja lägenheten vara ett besök hos vårdnads- och säkerhetsmyndigheterna..

Säljaren kommer att behöva övertyga tjänstemännen om att till följd av försäljningen av lägenheten inte kommer barnets intressen att drabbas, det vill säga att han inte kommer att stanna kvar på gatan utan kommer att få en motsvarande bostad. Dessutom kommer föräldrar (vårdnadshavare, adoptivföräldrar) att behöva bevisa att efter försäljningen av detta bostad inte kommer värdet på egendom för en minderårig som äger en andel i en lägenhet eller hus inte att minska..

Boris Kustodiev. Konstnärens barn. 1913

I detta avseende kan problem uppstå, till exempel när det gäller att sälja en lägenhet i Moskva för efterföljande köp av ett hus på landet i Moskva-regionen eller i en annan region. Kostnaden för en vanlig lägenhet i centrum av huvudstaden är oförenlig med fastighetspriserna i städer nära Moskva, och ännu mer i andra regioner. Så även om försäljningen av en trånad lägenhet med två rum gör det möjligt för dig att köpa ett rymligt hus där barnet kommer att ha sitt eget rum, kan myndigheternas skydds- och säkerhetsmyndighet inte utfärda ett tillstånd på grund av att priset på nya fastigheter är mycket lägre. I det här fallet kan föräldrar försöka ge andra argument – den ekologiska situationen i centrum av metropolen, närhet till släktingar, ett lämpligt klimat, förbättrade levnadsförhållanden, närvaron av ett bättre betalt jobb för föräldrar, en skola och en dagis på en ny plats, ett stort område med nya fastigheter, och så vidare. Emellertid tar myndigheterna sällan sitt ord för det, och det bästa argumentet är att öppna ett löpande konto i minderåriges namn, på vilket en del av kostnaden för den sålda lägenheten, på grund av att barnet, som en av parterna i transaktionen, kommer att läggas. Ett sådant argument kan övertyga tjänstemän bättre än några ogrundade försäkringar.

En viktig punkt – mot bakgrund av ovanstående krav kan det tyckas att föräldrar måste köpa nya bostäder, och inte sämre än den gamla redan innan försäljningen av lägenheten. I praktiken är en sådan händelse ofta helt enkelt orealistisk – det är med intäkterna från försäljningen som ett nytt hus eller lägenhet vanligtvis köps. Därför kräver övervakningsmyndigheter ofta samtidigt förvärv av nya bostäder med samma eller större område..

Om barnet inte var ägaren till hemmet utan helt enkelt registrerades i det område som såldes och utbytbart, kommer förmyndighetsmyndigheterna omedelbart att kräva honom att registrera sig i ett nytt bostadsområde – köpt eller redan ägt av en av föräldrarna (vårdnadshavare, adoptivföräldrar). I detta fall kommer passskontoret faktiskt inte bara att skriva den minderåriga ur lägenheten utan tillstånd från vårdnads- och säkerhetsmyndigheterna.

Några fler nyanser

En viktig punkt gäller privatiseringen av bostäder där barnet är registrerat – föräldrar kan inte skriva ett vägran att delta i privatisering för en minderårig, så i vilket fall som helst bör motsvarande andel i en lägenhet eller hus vara ett barn som är registrerat i det privatiserade bostadsområdet.

Skyddsmyndigheter kräver vanligtvis att båda föräldrarna ska ansöka om tillstånd att lämna eller sälja ”hem med ett barn”. Om en av dem är belägen utomlands eller i en annan region, måste du ge hans skriftliga tillstånd att genomföra en fastighetstransaktion, certifierad av en notarie eller konsulat. Detsamma gäller för en förälder som inte personligen kan komma till vårdnadshavarnas myndigheter på grund av en allvarlig sjukdom. Om platsen för den ”förlorade” föräldern är okänd vid tidpunkten för att få tillstånd, måste du förklara en önskad lista och vänta tills ”förlusten” hittas. Den andra förälderns tillstånd krävs inte endast i fall av berövning av hans föräldrarättigheter, erkännande av domstolen som försvunnen, död, eller om fadern endast spelades in från moderens ord.

Om en av föräldrarna medvetet ignorerar inbjudan att dyka upp hos vårdnadshavarnas myndigheter för att få tillstånd att sälja lägenheten och ansvarsfrihet, kräver pengar för hans underskrift, kan den andra bevisa ondskan i hans handlingar genom att lämna vittnen och på ett ärligt sätt rapportera omständigheterna i hans familjeliv till representanter för förvaltningsnämnden. Beslutet i detta fall kommer att fattas individuellt – om vårdnadshavarnas myndigheter erkänner att transaktionen är i barnets intresse och som ett resultat kommer hans levnadsvillkor att förbättras eller värdet på fastigheten kommer att ökas, kan tillståndet utfärdas utan samtycke från den andra föräldern, som hindrar av personliga skäl.

Nikolay Bogdanov-Belsky. Barn i fönstret

Att få tillstånd från vårdnadshavarnas myndigheter för försäljning eller utbyte av bostäder, den andel som tillhör barnet, är nödvändig även om för närvarande den minderåriga inte bor i denna lägenhet, men är registrerad i ett annat område och till och med i en annan region eller stat.

Registrering av ett barn under 10 år är endast möjligt vid registreringen av en av föräldrarna, så det kommer inte att vara möjligt att registrera ett barn hos vänner och bekanta för att få tillstånd att ta bort honom från lägenheten som säljs..

Om föräldrarnas ekonomiska kapacitet tillåter dem att först köpa nya bostäder och sedan sälja den gamla lägenheten, är det lämpligare att omedelbart registrera fastigheten endast för sig själva och därefter tilldela den motsvarande andelen till den minderåriga. Annars uppstår en situation när barnet äger två andelar i olika lägenheter, och det kommer att vara svårt att få tillstånd från vårdnadshavarnas myndigheter att beröva en minderårig av en av dem – det finns inget att ge i gengäld.

För att registrera ett barn i en lägenhet där en av aktierna tillhör hans mor eller far, krävs inte de övriga aktieägarnas samtycke.

En lägenhet eller hus som tillhör arv eller som ett resultat av privatisering till föräldralösa barn eller barn som lämnats utan föräldravård och skickas till internatskolor och barnhem för full statligt stöd, tilldelas mindre ägare och dess säkerhet övervakas av vårdnads- och säkerhetsmyndigheterna. Alla transaktioner med sådana bostäder utförs uteslutande med deras medgivande. Motsvarande beställning undertecknas av de lokala myndigheterna och skickas till HOA på platsen för bostaden, förvaltningsbolaget, BTI och Federal Registration Service.

Dokument

För att få tillstånd från förmyndar- och förvaltningsmyndigheterna för försäljning eller utbyte av bostäder, den andel som tillhör en minderårig, måste följande handlingar lämnas till kommissionen:

• ett uttalande undertecknat av båda föräldrarna;
• barnets samtycke (om han redan är 14 år);
• ett utdrag från husboken och personliga konton – måste vara original;
• en kopia av den minderåriga ägarens födelsecertifikat. Det är också nödvändigt att demonstrera originalet till detta dokument;
• dokument som bekräftar ägandet av alla bostadsfastigheter som deltar i transaktionen. De kan vara ett ägarintyg för en bostad, ett försäljningsavtal eller ett bytesavtal, ett intyg om rätt till arv, och så vidare;
• BTI-certifikat, där kostnaden för bostadsyta kommer att anges;
• maträtthus (plan) av bostäder;
• om en av föräldrarna inte kan vara närvarande personligen, krävs dokument som bekräftar hans samtycke – ett notariltillstånd eller intyg om hans död, förklaring av saknade personer och så vidare;
• ett intyg från skattekontoret om frånvaron av restskatt på bostadsskatt.

Ofta kan vakthavande myndigheter kräva ytterligare handlingar, till exempel ett intyg från EIRT: erna om restancer för en lägenhet, ett intyg om det tekniska läget för bostäder och dokument för det köpta huset eller lägenheten..

Alla ovanstående dokument måste vara korrekt utförda och har inte löpt ut på plats där det krävs.

Skyddsmyndigheternas kommission överväger varje enskilt fall och kan ofta göra medgivanden om den anser att affären är i barnets intresse (till exempel, istället för en stadslägenhet, köps ett hus på landsbygden, eftersom barnet har astma och behöver frisk luft). Eller tvärtom, ställa ytterligare krav i tvivel om föräldrarnas ärlighet och tillräcklighet.

Balthus. Barn. 1937

Som ni ser, närvaron av en mindre ägare i en lägenhet eller hus, såväl som hans registrering, komplicerar avsevärt processen att avsluta köp- och försäljningstransaktioner. Å ena sidan kan det tyckas att sådana strikta krav är onödiga – det finns så många problem på grund av ett barn! Men om du kommer ihåg hur många ganska ansvarsfulla föräldrar som blev offer för bedrägerier när de slutförde fastighetstransaktioner, hur många föräldrar som helt enkelt försökte lösa sina ekonomiska problem genom att sälja en lägenhet och inte tänka på vad barnet skulle ha kvar i framtiden, om vi räknar antalet dysfunktionella familjer där en av föräldrarna lider av missbruk och kan besluta att sälja bostäder för att tillgodose hans behov – deltagande av vårdnads- och säkerhetsmyndigheter ser inte alls ut som en onödig åtgärd för att skydda barns rättigheter och intressen.