Lägenhetsbyte enligt ”inbyt” -systemet: fördelar och nackdelar

Systemet för att avsluta transaktioner, som kallas ”inbyt” (inbyt), kan inte längre kallas nytt för den ryska marknaden, men inom fastighetshandelen har det ännu inte blivit utbrett. Du kan helt enkelt beskriva principen för detta schema i aktion – ”den gamla överger sig på bekostnad av att köpa en ny sak”.

För fastighetsmarknaden är transaktioner inom ramen för ”handeln” sällsynta, i Moskva och S: t Petersburg är det idag bara ett fåtal fastighetsbyråer som arbetar med principen ”din lägenhet i utbyte mot en ny byggnad.” Ett sådant utbytesprogram har fått mycket mer popularitet på fordonsmarknaden – många bilhandlare erbjuder en mycket populär tjänst – ”du ger oss en gammal bil, vi kommer att ge dig en ny, med en avgift, naturligtvis.”.

Denna form av utbyte förkortar naturligtvis transaktionens villkor och gör det möjligt för köparen att snabbt få en ny sak utan att slösa tid på att leta efter köpare som fortfarande inte behöver gamla fastigheter. Men om allt med bilmarknaden är mer eller mindre tydligt och ganska enkelt, så har ”inhandlings” -systemet på den ryska fastighetsmarknaden fått ett antal funktioner och blir inte alltid det bästa alternativet för köparen..

I den här artikeln kommer vi att försöka ta hänsyn till alla funktioner i utbytet av lägenheter med principen om ”inbyte”, dess fördelar och nackdelar.

Särskildheter vid lägenhetbyte ”handel”

Det är tydligt att en lägenhet är en mycket dyrare och nödvändig sak än en bil. Till och med en vanlig ”odnushka” i en gammal byggnad i Moskva kan kosta flera miljoner rubel, så både köpare och säljare närmar sig fastighetstransaktioner med särskild försiktighet och uppmärksamhet..

När det gäller en inlåningstransaktion köper fastighetsmäklaren omedelbart ägarens gamla lägenhet och tillhandahåller bostäder i den nya byggnaden i gengäld, det vill säga genom kompensation. Detta är den största skillnaden mellan denna typ av transaktion och alternativ försäljning och köp med inlösen av det gamla bostadsområdet, när fastighetsbyrån helt enkelt sätter det föreslagna partiet på den fria försäljningen genom sina kanaler och väntar tills en köpare hittas..

Den kortast möjliga tidsramen kan kallas huvudfunktionen i ”inbytstransaktionen” – genom att ge bort den gamla lägenheten för att betala en del av kostnaden för den nya, kan köpare omedelbart flytta till en ny bostad, transaktionen tar vanligtvis bokstavligen två till tre dagar, som går för att kontrollera titeldokumenten och genomförande av kontrakt.

Som specialist i sådana utbytesprogram, konstaterar advokat Oleg Sukhov, används ”trade-in” -programmet både på den primära och sekundära fastighetsmarknaden. Som ett exempel kommer vi att ge ett lägen för utbyte av lägenheter, till exempel nära Skhodnenskaya tunnelbanestation, som har två vardagsrum för en rymligare trerumslägenhet i Khimki. Marknadspriset för en två rumslägenhet i detta område är cirka 6 miljoner rubel, eftersom fastighetsbyrån köper bostäder till en rabatt – i genomsnitt 25% kommer kostnaden att fastställas till 4,5 miljoner rubel. Det är detta belopp som går mot förvärvet av nytt bostadsyta. Det genomsnittliga priset för en tre-rubel sedel i Khimki är 6,7 miljoner rubel, så de nya ägarna måste betala ytterligare 2,2 miljoner rubel.

För lägenheter som deltar i handelstransaktioner ställer specialiserade fastighetsbyråer ett antal krav:

• bostadsområde bör vara beläget uteslutande på huvudstadens territorium. Lägenheter i förorterna eller till exempel i Leningrad-regionen deltar för närvarande inte i sådana transaktioner. Detta beror på den relativt låga efterfrågan på sådana transaktioner i andra städer, och med en stor skillnad i bostadskostnaderna – beloppet för extra betalning för en lägenhet i en ny byggnad i Moskva, som erhållits i utbyte mot bostäder någonstans i Elektrostal eller Dolgoprudny, blir för stor. Samtidigt, i utbyte mot en lägenhet med ett ”Moskva uppehållstillstånd” kan utvecklare och fastighetsmäklare inte bara erbjuda bostäder i en av de många nya byggnaderna i huvudstaden, utan en lantstuga eller radhus i en av byarna nära Moskva. Det beror på vilken typ av objekt utvecklaren bygger och det val som finns idag;
• lägenheten måste nödvändigtvis ägs av säljaren, och inte hyras, om än på lång sikt, är dokumentens handlingar kontrolleras av specialister noggrant och noggrant;
• fastighetsbyråer tar bara hänsyn till lägenheter, ett rum i en familj sovsal, en gemensam lägenhet eller andelen av en person i det totala bostadsområdet i transaktioner enligt ”trade-in” -programmet kan inte delta;
• särskilda krav ställs för lägenhetens ”renhet”, det är mycket oönskat om en av husägarna är mindreårig och tillståndet från förmyndar- och förvaltningsrådet krävs för att genomföra en transaktion. I detta fall kommer fastighetsbyrån troligen att vägra säljaren..

Fördelar med att byta en lägenhet enligt inhandlingssystemet

Den största fördelen med att byta ut gamla bostäder för en ny enligt detta schema är brådskande och effektivitet. Detta är det snabbaste sättet att flytta till din favorit, mycket bekvämare lägenhet eller lantstuga, utan att vänta på försäljningen av det gamla bostadsområdet, få ett hypotekslån osv..

Vid en handelstransaktion handlar fastighetsbyrån dessutom om alla bekymmer och krångel som är förknippade med pappersarbete och juridiskt stöd för utbyte av bostadsyta. Säljaren av en lägenhet kommer inte att behöva spendera pengar på reklam, publicera meddelanden, samla in dokument, spendera pengar på en expertbedömning och så vidare..

Nackdelar med utbytet ”inbyt”

Trots de obestridliga fördelarna har bostadsbytesordningen ”kredit” också ett antal nackdelar, vilket ledde till dess låga popularitet på fastighetsmarknaden. De största nackdelarna med ett sådant utbyte inkluderar:

• brist på mycket val. Som regel erbjuder ett visst fastighetsbyrå eller en särskild utvecklare endast lägenheter i sitt eget bostadskomplex för handel med transaktioner. Därför ges inte alltid möjligheten att välja bostadsområde eller byggnadens plats;
• priset på en gammal lägenhet som deltar i bytesutbytet kommer i alla fall att vara lägre än för försäljningen på den fria marknaden. Alla utvecklare och utvecklingsbyråer köper lägenheter till en rabatt som kan uppgå till 20-25% av marknadspriset, vilket, med beaktande av kapitalpriserna, är full av en förlust på 1-1,5 miljoner rubel från bostadskostnaderna. Pengarna betalas inte till säljaren utan krediteras omedelbart på utvecklarens konto som huvudbetalning för det nya bostadsområdet;
• Det är inte alltid så att husägare som har deltagit i en transaktion enligt ett ”kredit” -program omedelbart kan flytta till en ny, bekväm lägenhet. Ofta erbjuder utvecklare bostadsyta i hus som fortfarande är under uppbyggnad, så du måste vänta på att arbetet är slutfört och att huset tas i drift. Dessutom kan den nya lägenheten behöva repareras, vilket också kommer att skjuta upp ögonblicket för en lycklig hushållning under lång tid. Hela denna period – innan du flyttar till en ny lägenhet och avslutar reparationer och avslutar arbete i den, måste du antingen kamma med släktingar eller hyra ett hus, eftersom den gamla lägenheten redan har blivit fastighetsmäklare eller utvecklare och har ofta redan lyckats hitta nya ägare. Sådana extrakostnader och olägenheter berövar en handelstransaktion av dess största fördel – hastigheten att flytta till ett nytt hem;
• sannolikheten för att möta skrupelfria byråer som erbjuder ett system som Oleg Samoilov, generaldirektör för Relight-Real Estate, kallar ”falsk handel”. I detta fall bokar utvecklaren en ny lägenhet endast under en viss period och tar på sig ansvaret för denna period för att sälja den gamla bostaden. Om det inte är möjligt att sälja lägenheten före den överenskomna tiden utövas säljaren för att tvinga att sänka priset. Den enda fördelen med ett sådant system är alltså den garanterade reservationen av en nybyggd lägenhet, men att sätta en tidsfrist för försäljning av en sekundär lägenhet upphäver också denna fördel, så experter ser inte någon mening i en sådan tjänst för fastighetsmäklare.

För första gången uppträdde handelstransaktioner på den ryska fastighetsmarknaden 2009, då krisen ledde till en betydande minskning av efterfrågan på lägenheter och hus på den primära marknaden. Med hjälp av ett sådant ”netting” -utbytesprogram försökte utvecklare att locka potentiella köpares uppmärksamhet till nya byggnader och öka försäljningen.

Och ändå, som praxis visar, har ett sådant system under de senaste tre åren inte blivit efterfrågat, och om säljaren avser att kompensera för en del av kostnaden för en ny lägenhet genom att sälja den gamla, i 90% av fallen, används ett alternativt system för dubbelköp och försäljning, när sekundära bostäder utsätts till salu av fastighetsbyrå.

Experter rekommenderar enhälligt att använda utbytesprogram endast om risken för att missa en lägenhet i en ny byggnad är för stor, och själva bostadskomplexet redan har tagits i drift.

I alla andra alternativ är det bättre att tänka flera gånger – är det värt att förlora en betydande del av kostnaden för din egen lägenhet och ha bråttom. Enligt vissa experter är det bästa alternativet till handeln ett hypotekslån med förmågan att återbetala det i framtiden på bekostnad av medel som erhållits från försäljningen av bostadsområden. I det här fallet kan säljaren långsamt samla in dokument och söka efter köpare, inte sänka priset för att snabbt sälja lägenheten och samtidigt, på grund av hastigheten på återbetalningen av inteckningen, kommer han inte att betala för mycket för intresse..

Naturligtvis har bostadsutlåningssystemet i vårt land också ett antal brister och kan inte kallas perfekt, men nackdelarna med att byta en lägenhet enligt inlärningssystemet är mer än fördelar, därför är det i en snar framtid troligt att bli mer populärt på fastighetsmarknaden i vårt land … Förutom de iögonfallande nackdelarna som minskar attraktionskraften hos ett sådant system för säljare, behöver utvecklarna i dag inte heller locka köpare med hjälp av ett ”kredit” -program – efterfrågan på Moskva nya byggnader är stabil och kommer inte att minska inom en snar framtid.