Kontorsfastighetsmarknad – resultat från första kvartalet 2011

Sammanfattningsvis resultaten från första kvartalet 2011 inom kontorsfastigheter i huvudstaden bör noteras att de viktigaste trenderna för detta marknadssegment under översynsperioden, enligt de flesta experter, är den potentiella hyresgästers naturliga återkomst till marknaden samt den fortsatta ökningen av bristen på kvalitetsförsörjning..

Jacob Lawrence. Skåpstillverkare. 1946

Efterfrågan på kontor i Moskva ökade med mer än en tredjedel under året

Jämfört med samma period 2010 ökade efterfrågan på kontor i huvudstaden med i genomsnitt 30-40%, vilket utan tvekan beror på den allmänna tillväxten av den ekonomiska aktiviteten i landet och en förbättring av företagsklimatet jämfört med tidigare år..

Kontorsuthyrningsaktiviteten ökade bland utländska företag och stora bankoperatörer. Det är anmärkningsvärt att för närvarande potentiella hyresgäster redan är redo att överväga förslag på kontorslokaler utan färdigställning. Jämfört med förra året säger storstadsorganen att antalet hyrda kontorslokaler är i skal&kärna (nakna väggar och tak) ökade med mer än 30%.

Enligt Maxim Zhulikov, chefspecialist för kontorsfastighetsavdelningen på Penny Lane Realty, har efterfrågan på köp av en färdighyrd verksamhet ökat märkbart från hyresgästerna under de första tre månaderna i år. Han noterade också att bland potentiella köpare främst finns inhemska privata investerare. Även utländska investerare, även om de är redo att köpa objekt, har ofta helt enkelt inte tid att svara i tid på en mycket snabbt föränderlig marknadssituation.

Konsekvenserna av Moskva-myndigheternas förbud mot uppförande av kontorsbyggnader inom den tredje transportringen kännas alltmer..

Det bör också noteras att under perioden januari till mars 2011 fanns det en ganska hög och stabil efterfrågan på köp av A- och B-kontor. Som regel visade stora företag intresse för sådana objekt för att lokalisera sina strukturer här. I februari fanns till exempel information om att Raifaisen Bank och Rostelecom ville köpa ett affärscentrum. Ett annat slående exempel är förhandlingar mellan representanter för Alfa-Bank och AFI-Development om köp av Aquamarine-affärscentret..

En annan trend under det första kvartalet i år är att konsekvenserna av Moskva-myndigheternas förbud mot byggande av kontorsbyggnader inom den tredje transportringen alltmer kännas. Kapitalutvecklare letade efter nya byggplatser och började visa ett aktivt intresse för de tidigare industriområdena i stadens centrum.

Wassily Kandinsky. Moskva 1.1916

Ombyggnaden kommer senare att göra det möjligt för byggföretag att lönsamt sälja dessa objekt. Till exempel fortsätter Sminex att aktivt utveckla detta marknadssegment. Mycket snart kommer helt renoverade områden i den tidigare Salyut-anläggningen in på kapitalmarknaden. Nyligen dök också information om förvärvet av samma byggföretag av den tidigare industriområdet, belägen vid Prospect Mira, 102.

Vi noterar också att den högsta efterfrågan under första kvartalet 2011 observerades för kontorslokaler i affärscentrum i centrala Moskva. Ökningen i efterfrågan på kontor i A och B + bekräftas av det faktum att enligt resultaten från de första tre månaderna i år är beläggningsgraden för affärscentrum i kategori A från 90% till 95%, i kategori B + – från 80% till 90% … Som ett exempel på efterfrågade affärscentrum kan man citera: BC ”Orlikov”, BC ”Noah’s Ark”, BC ”Usadba”, BC ”Alexander House”.

Kontorsutbudet har ännu inte återgått till nivån före krisen

Under det första kvartalet i år gick flera nya förslag in på marknaden inom kontorsfastighetssegmentet. Först och främst berodde ökningen av det erbjudna utrymmet på anläggningarna som byggdes tillbaka 2010. Således ökade volymen av det nya utbudet av kontorslokaler under de första tre månaderna av 2011 med mer än 200 tusen kvadratmeter..

Men om vi jämför utbudet med nivån före krisen bör vi notera Moskvas utvecklare extremt låg. I grund och botten kommer detta år att utföras för att slutföra byggarbeten vid anläggningarna, som började 2008-2010. Moderna kapitalutvecklare har börjat närma sig allvarligt utsikterna och de potentiella riskerna för nya projekt, särskilt inom segmentet för kommersiella fastigheter. Exempelvis ombyggdes vissa affärscentrum, som fortfarande befann sig i ett tidigt byggnadsstadium, och lägenheter byggdes på deras plats. Således är det totala projektområdet som nu kommer att bli bostadsfastigheter på grund av ombyggnad cirka 1 miljon kvadratmeter. m.

Laszlo Moholy Nagy. Konstruktion. 1923

Bildandet av denna trend påverkades först av allt av uppsägningen av byggandet av några stora välkända projekt, liksom genomförandet av revideringen av godkännanden och tillstånd som tidigare utfärdats av den tidigare storstadsadministrationen. Just nu är det officiellt känt om annullering av byggandet av kommersiella fastigheter, vars totala yta är nästan 900 tusen kvadratmeter. m.

Om vi ​​överväger utbudet av kontor på sekundärmarknaden påpekar många experter en återgång till den ”virtuella” försäljningsmodellen som är karakteristisk för perioden före krisen. Säljare erbjuder sina tillgångar till salu bara för att ta reda på hur mycket deras fastigheter har stigit i värde. Det bör också noteras att priserna på erbjudanden jämfört med förra året har ökat med mer än 30%, men alla transaktioner med kommersiella fastigheter genomförs nu på marknaden. I allmänhet har antalet kontorsobjekt som faktiskt erbjuds till salu minskat kraftigt jämfört med 2008-2010..

Ett av de mest intressanta och lovande nya projekten som kom in på marknaden i början av 2011 är Barclay Plaza affärscentrum. Detta är ett modernt företagskomplex av klass B +. Anläggningens totala yta är cirka 47 tusen kvadratmeter. Det har en välutvecklad infrastruktur (reception, restaurang, separat matsal för anställda, shoppinggalleri, fitnesscenter och pool), samt enkel tillgång till alla större transportlinjer i staden.

Priserna för köp och hyra av kontor har ökat något

Jämfört med samma period 2010 ökade hyrespriser och försäljningspriser för kontorsfastigheter i Moskva med 15-20%, beroende på objektets plats och klass. Om vi ​​tar prisökningen för kontorsfastigheter under perioden januari till mars 2011, var det cirka 2-3%, beroende på objekt.

Prisökningen skedde av flera skäl. Å ena sidan påverkades priserna av prognoser för en betydande minskning av byggandet av nya kommersiella fastigheter och en mycket långsam takt med lansering av tidigare annonserade fastigheter på marknaden. Å andra sidan en minskning av andelen lediga kontorslokaler av hög kvalitet med full efterbehandling.

Den betydande prisökningen underlättades också av ökningen av köpkraften för privata investerare..

Genomsnittliga hyrespriser för storstadskontor i första kvartalet varierade från $ 700 till $ 1100 per kvadratmeter, för kontor i B + och B – från $ 300 till $ 950 per kvadratmeter. Det bör också noteras att prisnivån för detaljhandelsutrymmen i centrum av Moskva är naturligtvis något högre och sträcker sig från $ 1000 till $ 4000 per kvadratmeter. Enligt resultaten från 1: a kvartalet 2011 inkluderade de dyraste Moskva-gatorna: Tverskaya, Pyatnitskaya, Stoleshnikov-körfält, Petrovskie-linjer, Kamergersky-körfält, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky mest, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd.

Sammanfattningsvis de övergripande resultaten för första kvartalet 2011 kan man hävda att den kommersiella fastighetsmarknaden, inklusive kontorsmarknaden i Moskva, inom en snar framtid förväntar sig en ökning av hyrespriserna och priserna. Dessutom kan det antas att tillväxten av efterfrågan i denna sektor fortsätter. Samtidigt kommer de mest populära och lovande kontoren troligen att förbli klass A och B +. Det kan också sägas att den tydliga tendensen till en ökning av underskottet på sådana kontorslokaler på marknaden som har uppstått under det första kvartalet kommer att fortsätta till slutet av detta år. För ett år sedan, i kategorin kontor i affärscentra av klass A och B +, kunde upp till 10 lämpliga erbjudanden fritt hittas på marknaden. För närvarande har antalet kontor som erbjuds inom detta segment minskat till 1-2.

Trots den märkbart ökade marknadsaktiviteten under första kvartalet i år, enligt experternas prognoser, kommer Moskva kontorsfastighetsmarknad troligen att återgå till indikatorerna före krisen senast 2012–2013.

Under det andra kvartalet i år förutspår många experter en liten ökning av hyrespriserna till en nivå av 2-3%, vilket främst beror på den säsongsmässiga ökningen i efterfrågan och önskan från potentiella köpare och hyresgäster att slutföra alla transaktioner före sommarsemestern. Dessutom förutspår experter att under 2011 kommer utbudet av kontorslokaler av hög kvalitet att minska i hög takt, och i slutet av året kommer kapitalet att möta en allvarlig brist på anläggningar i detta marknadssegment..