Konstruktionssparebanker – ett alternativ till inteckningar?

Cirka en tredjedel av Rysslands befolkning har i genomsnitt högst 9 kvadratmeter. m bostadsyta per person. Mer än 5 miljoner människor har inte möjlighet att köpa nya bostäder och står i kö för en lägenhet och vill få nya bostäder på offentlig bekostnad. Icke desto mindre kan staten inte tillhandahålla bostäder för alla i behov, därför löser lösningen av bostadsfrågan för majoriteten av medborgarna i extremt långsam takt..

Tyvärr är inteckningar inte heller tillgängliga för alla medborgare av en eller annan anledning. Därför måste myndigheterna leta efter olika alternativ för att göra det möjligt för människor att köpa en ny lägenhet. Ett av de föreslagna alternativen är lagförslaget ”On Construction Savings Banks”, som bygger på erfarenheterna från SSC i ett antal europeiska länder.

Historien om de första byggnadens sparbanker

Modern teknik för investeringar i bostadsfastigheter över hela världen bygger på tre huvudprinciper:

• statligt stöd;
• hypotekslån;
• avtal besparingar.

Naturligtvis i olika länder kan metoderna för att implementera vissa områden skilja sig avsevärt, men principerna är desamma. När det gäller att bygga sparbanker tillhör alla sådana organisationer den tredje gruppen som bygger på principen om kontraktsbesparing..

De första systemen för kontraktsbesparingar dök upp i Preussen 1783. Senare, i början av 1800-talet, började liknande system för byggnadsbesparingar dyka upp i andra länder och regioner (i Österrike sedan 1811, i Sachsen sedan 1843).

De första föreningarna, som fungerade som prototyp på sparbanker, började dyka upp i små gruvbyar i Tyskland och de arbetade enligt en enkel princip: om man till exempel skulle bygga ett hus behövs 100 tusen monetära enheter, och var och en av dem som ville bygga ett hus per år kunde skjuta upp bara 10 tusen är det uppenbart att han kunde bygga ett hus först efter 10 år. När 10 sådana sökande samlades samtidigt, kunde en av dem få ett nytt hus på ett år, det andra på två år, det tredje på tre år etc. Följaktligen vinner alla deltagare förutom den sista.

Pastor von Bodelschwing

Pastor von Bodelschwings första byggnadssparebank öppnades 1885. Denna riktning började utvecklas aktivt efter andra världskriget 1948. Drivkraften för deras utveckling var bristen på ekonomiska resurser i Tyskland efter kriget, när de började lösa befolkningsboendeproblemen med hjälp av sparbanker..

På Tysklands territorium finns det fortfarande ett av de mest kända och största systemen för att bygga sparbanker..

?I andra europeiska länder bedömdes fördelen med byggnadsbesparingssystemet mycket senare – i början av marknadsreformer. Lagar om byggnadssparebankar antas för närvarande i Tjeckien, Storbritannien, Slovakien, Ungern, Frankrike, Kroatien, etc. Förutom nationella finns det även tyska byggnadssparebanker som verkar i dessa länder. Det bör också noteras att moderna byggnadsparebanker skiljer sig markant från de första försöken att organisera kollektiva besparingar för bostadsbyggande. Och det är konstruktionssparebankerna som nu är det viktigaste instrumentet för investeringar i bostadsfastigheter i Tyskland. Så byggandet av 3 av 4 hus i detta land finansieras med deltagande av kollektiva avtalssparande.

I sin moderna form använder SSC: s medborgares insättningar, låntagaravgifter för att använda lånet och den fastställda statliga premien, som betalas i enlighet med det ingående avtalet om byggnadsbesparingar, som en källa till resurser för finansiering av bostadslån, under förutsättning att insättaren under året har bidragit till sitt konto som anges i kontraktssumma pengar.

Samtidigt kan ett bostadslån i en byggande sparbank endast erhållas av dess investerare och först efter utgången av den tid som anges i kontraktet (cirka 5-6 år), om han betalade månatliga bidrag till kontot i SSC för det belopp som anges i kontraktet. Det bör här noteras att räntor (både på insättningar och lån) fastställs under hela kontraktets löptid.

Efter att ha fått ett lån från SSC utförs återbetalningen inom den period som fastställs av avtalet. Vanligtvis är den maximala lånetiden i detta fall 12 år. Samtidigt är räntorna lägre än för hypotekslån.

Världsupplevelse i tillämpningen av bostadsbesparingssystem

Naturligtvis har mycket tid gått sedan de första byggnadssparebankerna dök upp i Tyskland. I dag finns liknande byggnadsbesparingssystem i många länder. Enligt statistik använder nästan hälften av européerna byggarbesparande banker för att spara pengar för inköp av bostäder. Som vi redan har undersökt med exempel på Tyskland, ingår alla insättare ett avtal med sparbanken som anger alla villkor: bidragets storlek, ränta på insättningar och lån, avtalets löptid etc. Kontraktet genomförs i tre faser.

Ackumulation.Innan ett lån får för att köpa en lägenhet måste varje medlem samla ett visst belopp (en andel av det totala lånebeloppet som fastställs genom avtalet).

Få pengar och köpa en lägenhet.I detta skede får SSC-medlemmen sina ackumulerade pengar tillsammans med ränta, samt ett visst belopp på lånet, bestämt av avtalet. Med dessa pengar köper insättaren bostäder.

Låneåterbetalning.Enligt villkoren i avtalet återlämnas de lånade medlen till konstruktionssparebanken tillsammans med räntan på lånet inom den angivna perioden..

Antalet deltagare i byggnadsparebanken är inte begränsat. Uppenbarligen beror hela systemets finansiella stabilitet på antalet och regelbundenheten för att locka nya insättare..

Mass Action. Ivan Pols. 2009

Det kan tyckas för vissa att SSC: er är som pyramidscheman. Men det är inte så. Det särskilda hos de befintliga byggnadsparebankerna, som säkerställer deras stabila drift, är att de är helt oberoende av kapitalmarknaden: alla fonder, som cirkulerar inom systemet, bildar en ond cirkel.

Det visar sig vara en slags cirkulation av pengar. På bekostnad av de drabbade insättningarna emitterar kontantkontoret lån, som sedan återlämnas och åter skickas till utlåning till andra medlemmar i systemet.

Och detta flöde slutar aldrig genom att locka till sig nya insättare, eftersom den nya generationen aktivt använder de möjligheter som erbjuds av byggnadssparebanker. Det bör också noteras att CCM i de flesta europeiska länder aktivt stöds av staten, som ger insättare ytterligare bostadsbidrag (de kallas också premier). Till exempel, i Tjeckien, tilldelades 0,26% av BNP år 2000 från budgeten för betalning av statliga premier på hushållsinlåning i SSK.

Förutom att SSC fungerar enligt principen som beskrivs ovan finns det i Europa flera olika varianter av sådana system. Till exempel i Frankrike finns det två typer av bostadsspararkonton:

1. Sparbok A), där du initialt kan spara upp till 20 tusen euro och sedan få ett mjukt lån för köp av en lägenhet på upp till 30 tusen euro till 3,75% per år. Dessutom läggs en statlig bonus på 1,5 tusen euro årligen till detta riktade bidrag..
2. PEL (Home Savings Plan) sparkonton. På ett sådant konto kan en person spara upp till 80 tusen euro och sedan få ett förmånligt bostadslån på upp till 120 tusen euro till 4,8% per år.

I Storbritannien finns det ett system för byggsamhällen, vars mekanism är något liknande principen om den tyska SSC: s arbete, men för att få ett bostadslån är det inte nödvändigt att bidra till ett byggsamhälle. På senare år, på grund av liberaliseringen av den brittiska banklagstiftningen, började verksamheten för alla byggföretag överlappa mer med affärsbankernas verksamhet..

Byggnadssparebanker finns i många länder och är, tillsammans med hypotekslån, ett verktyg för att lösa befolkningens bostadsproblem..

Det finns också exempel på negativ erfarenhet av att bygga sparbanker. Till exempel i Argentina var ett liknande system ganska aktivt och fungerade framgångsrikt fram till 70-talet av XX-talet. På grund av den höga inflationen har hushållens besparingar i byggande sparbanker emellertid kraftigt och kraftigt minskat..

I Indien kraschade också byggnadssparksystemet. Enligt experter är det främsta skälet till denna utveckling av händelser bristen på effektiv kapitalförvaltning. I det första steget skapade SSC inte kontanta reserver. På grund av analfabeterad hantering uppstod dessutom obalanser mellan mängden ackumulerat sparande och volymen lån. Som ett resultat av dessa ineffektiva åtgärder gick de indiska byggbankerna snabbt i konkurs. Trots några exempel på negativ erfarenhet av SSC-arbete lyckades de under flera århundraden av deras existens bevisa sin effektivitet och tillförlitlighet. Byggnadssparebanker finns i många länder och är, tillsammans med hypotekslån, ett verktyg för att lösa befolkningens bostadsproblem..

Utsikterna för bildandet av byggande sparbanker i Ryssland

Först och främst ska det sägas att någon form av byggnadsparebanker i Ryssland har arbetat länge. Visst många känner till ett sådant koncept som bostäder och bostadsrättsföreningar. Totalt verkar för närvarande cirka 30 guilder i Ryssland i olika regioner och förenar dessa kooperativ..

Andrey Gorodnichev. Snickare (detalj)

Tyvärr har bostadsrättsföreningarna inte kunnat nå någon betydande framgång i den form som de nu existerar. Även trots att det totala antalet insättare för sådana organisationer överstiger tiotusentals människor.

Det största problemet är att dessa kooperativ fungerar utan statligt stöd. Och befolkningen litar inte så mycket på sådana organisationer, eftersom det inte finns någon pålitlig lagstiftningsbas som strikt reglerar deras arbete, varför svindlare ofta använder detta.

Därför lämnade företrädare för Fair Rysslands parti redan 2006 för behandlingen av Duma sitt lagförslag ”Om bygg- och sparbanker”. Det antas att SSK: er kommer att skilja sig avsevärt från bostadsrättsföreningar både vad gäller status och kontrollnivå hos myndigheter.

Funktioner i lagförslaget ”Om byggande sparbanker” överlämnas till den ryska duman

Det bör noteras att detta lagförslag redan har lagts fram till Ryska federationens statsduma två gånger. Den avvisades dock och skickades för revidering. Under de senaste åren har en hel grupp specialister arbetat med dokumentet, inklusive företrädare för Bank of Ryssland, Finansministeriet, Ministeriet för ekonomisk utveckling och Ministeriet för regional utveckling.

Enligt projektutvecklarna kan byggnadssparebanker i Ryssland vara ett bra alternativ till inteckningar och borde öka tillgängligheten för nya bostäder för en större befolkning.

I propositionen föreskrivs att det skapas specialiserade banker som kommer att kunna genomföra en begränsad lista över bankverksamheter. Varje insättare i byggnadssparksbanken måste ingå ett sparavtal med banken, vilket föreskriver betalning av fasta avgifter till sitt sparkonto i banken inom en viss period.

När insättaren har samlat cirka 30-50% av lägenhetskostnaden har han rätt att få ett lån i det belopp som krävs för att köpa en ny lägenhet. Lånetiden och räntan på det kommer att fastställas i förväg i avtalet.

Dessutom föreskrivs i propositionen att räntorna på ett lån inte ska överstiga räntan på en sparande med mer än 3% per år..

I själva verket syftar denna lagförslag till att skapa en ny finansiell institution i landet. Eftersom det tydligt fastställs att byggbankens sparbanker kommer att få status som en bank (finansiell och kreditorganisation), som uteslutande kommer att specialisera sig på att locka pengar från befolkningen till byggnadssparande insättningar och ge sina insättare riktade lån för inköp av bostäder.

Det föreslås att skapa en speciell försäkringsfond som kommer att användas i händelse av en kraftig minskning av volymen tilldragna byggnadsbesparingar.

SSC, enligt den utvecklade räkningen, kommer att kunna genomföra ett mycket begränsat antal bankverksamheter. Så de kommer att ha tillgång till: locka insättningar från individer och juridiska personer, placera lockade inlåning i tillgångar med låg risk (till exempel statsobligationer), betjäna enskilda konton, göra avräkningar för medborgarnas räkning på sina bankkonton, sälja och köpa utländsk valuta (endast i icke-kontant form), samt utfärdande av bankgarantier. Sådana begränsningar för tillgängliga transaktioner är utformade för att minimera riskerna med SSC.

Förslaget till lag innehåller också separata normer för att säkerställa byggnadsparebankernas ekonomiska hållbarhet. Till exempel föreslås det att skapa en speciell försäkringsfond, som kommer att användas i fall av en kraftig minskning av volymen av lockade byggnadsbesparingar..

Dessutom bör standarderna för ekonomisk stabilitet, enligt utvecklarna av dokumentet, baseras på beräkningen av individuella kumulativa indikatorer för varje enskild insättare och fastställandet av insättarnas ordning. Dessutom bör ytterligare begränsningar för användningen av ackumulerade medel fastställas när de fördelas bland medlemmarna i SSC.

I propositionen föreskrivs också statligt stöd för byggnadsbesparingssystemet. Utvecklarna har tillhandahållit att en premie på sparavgiften uppgår till 20% av dess årliga tillväxt, som kommer att betalas från den federala budgeten. Samtidigt, för en medborgare i Ryssland, bör det maximala beloppet för statliga priser per år inte överstiga 26 tusen rubel..

Övervakning av verksamheten hos byggande sparbanker kommer att anförtros Bank of Ryssland, som kommer att fastställa särskilda standarder för SSC som skiljer sig från standarderna för andra affärsbanker. Dessutom, så att byggnadssparebanker är helt isolerade från bank- och aktiemarknaderna, kommer ränta på både sparande och lån att bestämmas vid avtalets ingående. I detta fall har byggnadsparebanken inte rätten att ändra villkoren för avtalet under hela avtalstiden. Den maximala tillåtna skillnaden mellan insättnings- och krediträntan kommer att fastställas av Bank of Ryssland.

Hur kommer bildandet av SSK att påverka den inhemska fastighetsmarknaden

I slutet av februari 2012 tillkännagav talmannen för federationsrådet, Sergei Mironov, att den nya versionen av lagförslaget åter överlämnades till duman för behandling. Han noterade också att lagen ”On Construction Savings Banks” kan träda i kraft 2013.

Hur kommer antagandet av denna lag att påverka den inhemska fastighetsmarknaden för bostäder??

Denna lag kommer att göra det möjligt att tydligt reglera verksamheten för att bygga sparbanker i Ryssland. Detta kommer att hjälpa oss att få ett arbetsredskap som gör att befolkningen kan spara på nya bostäder. Antagandet av lagen är ett ansvarsfullt och nödvändigt steg, eftersom en lagstiftningsbas kommer att dyka upp som kan skydda människors rättigheter och göra systemet för byggbesparingar helt öppet.

Fördelen med SSC är att på grund av det faktum att alla finansiella flöden cirkulerar inom systemet blir det möjligt att ställa in låga räntor (märkbart lägre än på inteckningar). Samtidigt beror inte räntorna på fluktuationer på finansmarknaden och kan inte ändras under hela kontraktstiden med byggnadssparebanken.

Det är uppenbart att inrättandet av en SSK i Ryssland kommer att bli ett alternativ till bostadsutlåning och gör det möjligt för medborgare som inte har pengar för en utbetalning på en inteckning att samla in det nödvändiga beloppet i en byggande sparbank och sedan köpa nya bostäder på kredit.

Dessutom bör skapandet av dem ha en gynnsam effekt på den övergripande utvecklingen av bostadsfastighetsmarknaden: de pengar som samlas in av SSC kommer att användas för att finansiera nybyggnation. Följaktligen kommer volymerna av nya bostäder att tas i drift att växa och priserna på marknaden stabiliseras..

Principen för drift av inteckningar och SSC är helt annorlunda, därför kommer deras kunder att vara annorlunda. Följaktligen kommer dessa institutioner troligen inte att bli allvarliga konkurrenter..

När det gäller hypotekbanker bör de inte vara rädda för allvarlig konkurrens från att bygga sparbanker. De kan fredligt samexistera och arbeta tillsammans. Som regel, i länder där SSC: er har existerat länge och har arbetat effektivt, svarar befolkningens personliga bostadssparande för cirka 30%, ytterligare 30% av medborgarna investerar i SSC, och de återstående 40% faller på hypotekslån..

Principen för drift av inteckningar och SSC är helt annorlunda, därför kommer deras kunder att vara annorlunda. Följaktligen kommer dessa institutioner troligen inte att bli allvarliga konkurrenter. Det är bara att systemet med byggande sparbanker kommer att utöka medborgarnas möjligheter och ge en möjlighet att köpa bostäder för dem som för närvarande inte finns en inteckning.

Sammanfattningsvis vill jag säga att byggnadssparebankernas effektivitet och stabilitet i alla fall kommer att bero på noggrannheten i överensstämmelse med lagen och statligt stöd. Som världsupplevelsen bekräftar kan SQC-systemet helt enkelt inte få en masskaraktär utan allvarligt stöd från myndigheterna..