Hur man registrerar ägandet

Från berättelserna som händer med köpare av lägenheter i nya byggnader i Moskva kan du skriva en instruktiv handbok. Ett av dess mest minnesvärda kapitel bör ägnas åt problemet med registrering av ägande av köpta bostäder. Detta problem beror till stor del på huvudstadens byråkratiska mekanism. Men det finns många andra faktorer som allvarligt förlänger tidsramen för att få titeldokument, avsaknad av vilka väsentligt begränsar köparnas frihet.

Avstånd i år

Vad är den verkliga tidsramen för att få egendom? Vilka möjligheter har köparen att disponera fastigheten mellan leveransen av föremålet och mottagandet av dessa dokument? Är det till exempel möjligt att sälja, donera, ärva, dela eller inteckning en lägenhet för ett lån? Är det rätt att börja reparera i en lägenhet? Hur mycket kostar själva designen? Här är frågorna att ta reda på.

Viktor Kozlov, affärsdirektör för Augur Estate, berättar om stegen i förfarandet för registrering av fastighetsrätt: ”Registrering av fastighetsrätt för köpare av lägenheter i nybyggda hus föregås av statlig registrering av stadsfastigheter till fastigheter och registrering av investerarnas rättigheter till fastigheter.” Beslut och förordningar om minskning av den tid som krävs för registrering av stadens ägande av bostadslokaler har fattats mer än en gång. Genom ett dekret från Moskva-regeringen 2004 skapades ett enda specialiserat mottagningskontor för institutionen för rättvisa för statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den. De befintliga problemen har dock ännu inte lösts..

”Efter undertecknandet av separationsprotokollet med staden börjar nästa steg – registrering av investerarnas rättigheter till fastigheter i Moskva statskommitté för registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med det, – fortsätter Viktor Kozlov. – Villkoren för godkännande i detta fall är reglerade, men tillsammans med Därför förändras ofta kraven för registrering av dokument. Utvecklingsföretag tvingas ta med dokument i linje med de ändrade kraven flera gånger.Därmed sträcker sig den 30-dagarsperiod som tilldelats för registrering av investerarnas rättigheter till fastigheter i månader. Det sista steget i processen – – registrering av en individs eller juridisk enhets äganderätt i enlighet med lagen ”Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med det”; detta tar ytterligare en månad. Den totala kumulativa tiden som har använts för att erhålla fastighetsdokument i Moskva sträcker sig från ett år till ett och ett halvt år, i speciella fall – upp till tre x år från husets leverans till statskommissionen ”.

Chefen för den juridiska avdelningen för MIAN Real Estate Agency Khaya Pleshitskaya betonar att mätningar som gjorts av BTI tar betydande tidsperioder: dokument för godkännande och överföring av lägenheter och ett paket med dokument förbereds för att slutföra investeringsprojektet. Först därefter öppnas husets juridiska adress i Federal Registration Service. ”.

Således kommer dokumenten som fastställer äganderätten att vänta från ett år (i bästa fall) till tre år. De flesta fastighetsspecialister håller med om denna slutsats..

Utvecklare tvättar händerna

Vem är den skyldige bakom de många förseningarna i registreringen av ägandet av de redan köpta bostäderna? Det som gör att stadsmyndigheterna försenar så mycket processen att registrera investerarnas rättigheter och inte underteckna godkännandecertifikaten på länge?

Svaret är faktiskt uppenbart. ”De kommunala myndigheterna väntar på att utvecklaren ska fullgöra alla skyldigheter enligt investeringskontraktet i sin helhet”, förklarar Vyacheslav Timerbulatov, vice ordförande för Konti-koncernen. ”I grund och botten pratar vi om landskapsarkitektur, utveckla den sociala infrastrukturen i distriktet, överföra till ägandet av prefekturen bostäder för människor på väntelistan osv. Det är således inte registreringen av fastighetsrättigheter som försenas, utan undertecknandet av akten om genomförandet av investeringsavtalet, som ingås mellan investeraren och staden. Processen att komma överens och passera alla fall objektivt tar tid ”.

Men som det visar sig handlar det inte bara om objektiva skäl. Detta är vad advokaten för företaget ”Inkom-fastigheter” Angelica Zharkova berättade: ”Utvecklaren, som ingår ett investeringskontrakt och därefter erhöll tillstånd för byggande av en bostadsanläggning, förvärvar vissa skyldigheter gentemot staden i form av att skapa infrastruktur på byggplatsen samt för att använda urban kommunikation – utbetalning av ersättning till staden.Efter slutförandet av byggandet av en ny byggnad, när alla lägenheterna säljs till aktieägarna och utvecklaren har gjort en vinst, är han inte längre intresserad av att uppfylla sina skyldigheter gentemot staden. Men stadens myndigheter väntar i detta fall på att utvecklaren ska uppfylla sina skyldigheter i enlighet med investeringen Detta kan pågå i flera år, så dokumentet – handlingen om genomförandet av investeringsavtalet, som anses vara nyckel, undertecknas inte av dem. Detta dokument är nämligen grunden för att öppna en adress för ett nyskapat objekt och registrering av ägande ”.

Förhållandet mellan staden och investeraren är ett separat, mycket smärtsamt och stort ämne. Naturligtvis är de bördor som kommunernas myndigheter lägger på byggare idag mycket höga. I vissa distrikt når den så kallade andelen av staden 40% av projektets investeringskostnad. I en sådan situation försöker fastighetsutvecklare med krok eller skurk att bli av med de hatade och, som det verkar dem, orimligt tung börda. Avståndet kan pågå i flera år, och tills dragkampen är över kommer köparen att vänta.

De flesta utvecklare håller dock starkt med om sådana slutsatser. Vyacheslav Timerbulatov förklarar: ”Det är objektivt olönsamt för en samvetsgrann utvecklare att försena processen för registrering av äganderätt, eftersom företaget i detta fall kan åläggas tunga påföljder.” ”Det är olönsamt för utvecklare att försena registreringen av fastighetsrättigheter till en lägenhet, eftersom de har många kostnader”, säger Sergei Lyadov, presssekreterare för investerings- och byggföretaget City-XXI-talet. Vilken typ av kostnader pratar vi om? Först och främst handlar det om drifts- och verktygskostnader för underhåll av komplexet efter leverans av statskommissionen. I enlighet med villkoren i avtalet faller faktiskt bördan på sådana betalningar ofta på köparnas axlar, men de senare, som samma byggare hävdar, vägrar ofta att betala för fastigheter som ännu inte lagligen tillhör dem. Så vad kommer att uppväga – möjligheten att få några eftergifter från staden eller besparingar på verktygsräkningar? Frågan är förmodligen retorisk.

Avtalsslutande parter

Förutom de svårigheter som är förknippade med genomförandet av investeringsåtaganden finns det ännu en extremt svår fråga för närvarande. Detta är husets anslutning till verktyg. ”I det sista steget av projektgenomförandet är detta problem det mest smärtsamma,” säger Sergey Lyadov..

BTI-anställdas långsamhet är ett annat skäl till förseningen i behandlingen. Situationen är dock inte begränsad till de beskrivna svårigheterna. Som ni vet är förutom utvecklarföretaget ofta flera investerare involverade i genomförandet av projektet. Det senare lockar medinvesterare, och alla i framtiden lockar individer – aktieägare till byggande. Problem uppstår, eftersom dokumenten rörande färdigställandet av byggandet av ett hus måste undertecknas av alla investerare som är parter i investeringsavtalet. Men detta kan inte hända förrän alla beräkningar har gjorts mellan investerare och utvecklare, företag och borgenärer..

”Som ett resultat lider aktieägare,” säger Anzhelika Zharkova. ”Låt mig ge dig ett exempel. Hus på Proletarsky Avenue, ägodelar 51a och 51b accepterades av statskommissionen i april 2005; husen beställdes och beboddes. fastigheter, eftersom det finns många investerare och avräkningar mellan dem har inte gjorts i sin helhet. Det måste sägas att bosättningar mellan investerare och medinvesterare inte alltid lösas på frivillig basis, ibland – och mer och mer ofta – uppstår tvister mellan dem, som bara lösas Följaktligen kan det inte finnas några prat om några dokument om genomförandet av investeringskontraktet. Och aktieägaren väntar på att alla dessa tvister ska lösas. Detta hände i Nikulino-2 mikrodistrikt, då parterna i investeringsavtalet inte kunde räkna ut vem som är skyldiga vem, och en av dem väckte talan vid domstolen, men aktieägarna väntade inte, de gick till domstol själva med krav på erkännande av äganderätten till lägenheterna och i domstol erkännande av sitt ägande.

Många advokater är övertygade om att i situationer där registrering av äganderätt försenas är domstolen det mest effektiva sättet att skydda deras rättigheter. Liknande prejudikat finns idag..

Fördelar och nackdelar med att hänga

Hela tiden, medan ovanstående åtgärder utförs, är köparen av den nya byggnaden i limbo. Hans ståndpunkt är den mest missgynnade och frikopplade, detta är ställningen för en person som har blivit gisslan för konfrontationen mellan tjänstemän och byggare, byggare och kraftingenjörer, investerare och medinvesterare. Men en köpare som har faktiska, men inte lagliga, rättigheter till den förvärvade fastigheten har också vissa alternativ..

”Efter att ha fått tillstånd från utvecklaren kan köparen börja reparera i lägenheten innan ägarregistreringen, eftersom företag vanligtvis är villiga att träffa köpare,” säger Sergey Lyadov. Men i detta fall har den framtida ägaren av lägenheten betydande begränsningar. Det kan till exempel inte påverka lägenhetens design och fasaden på byggnaden, för då talar vi om ombyggnad, som i princip är förbjuden tills ägarregistreringen.
Köparen har också rätten att testamentera en lägenhet som ännu inte har legalt formaliserats, eftersom en sådan åtgärd föreskrivs i Rysslands civillagstiftning (enligt lagen är det möjligt att testera inte bara den egendom som testatorn har vid upprättandet av testamentet, utan också den som kommer att framgå i framtiden). Khaya Pleshitskaya förklarar: ”Det är möjligt att ärva, även om det inte finns någon testamente. I detta fall får arvingen ett intyg om rätten att ärva och gäller för den organisation som utför registreringen, eller den organisation som ett avtal för lägenheten har ingåtts så att lägenheten redan är registrerad för honom ”.

En testament måste skiljas från en donation, som i detta fall är omöjlig. I princip kan köparen sälja lägenheten innan registreringen av äganderätten, men i detta fall kommer systemet för överlåtelse av fordringar att användas, vilket naturligtvis är motiverat endast i fall av force majeure.

Möjligheterna för köparen av en lagligt oregistrerad nybyggnad är faktiskt begränsade till reparation, arv och överlåtelse av fordringar. Alla andra steg för att ta besittning av fastigheten är undantagna. Så köparen kan inte registrera sig i en sådan lägenhet, eftersom grunden för registrering på bostadsorten (registrering) är ett ägarintyg. ”I händelse av en skilsmässa mellan makarna före registreringen av ägandet är det omöjligt att dela själva lägenheten, eftersom den ännu inte tillhör makarna,” säger Khaya Pleshitskaya. ”Följaktligen delas de pengar som betalats för köpet av lägenheten.” Lägenheten kan inte pantsättas mot ett lån, eftersom det inte finns någon egendom som sådan.

En betydande nackdel med ”övergångsperioden” – och höga räkningar på nytto på grund av att stadsstöd inte fungerar under denna period.

Köparen betalar för allt?

Med de nuvarande villkoren för registrering av fastighetsrätt, tar en sällsynt köpare av fastigheter i nya byggnader inte åtgärder för att ingå sina rättigheter.

Processen att ta besittning av egendom kan påskyndas, om inte lagligt, då åtminstone faktiskt. Och här är hur. ”Efter att huset har överlämnats till statskommissionen, genom beslut av prefekten för det administrativa distriktet, måste huset överföras till balans mellan den operativa organisationen. Köparen av en lägenhet som inte vill vänta flera år på att få äganderätt kan ingå ett avtal med organisationen som driver hans hus och fortsätta med reparation och delvis registrering av dokument för godkännande ombyggnad fungerar, – råder Viktor Kozlov. – Men i denna situation bör man komma ihåg att från det ögonblicket kommer alla utgifter för underhåll av objektet, som tidigare tilldelats huvudentreprenören, och från det ögonblick då statens godkännande av kommissionen – till investeraren, nu att debiteras av hyresgästerna ingick ett avtal med den operativa organisationen ”.

En annan mycket svår fråga rör kostnaderna för tjänster för laglig registrering av äganderätt till en lägenhet. Alla som någonsin har varit tvungna att registrera ägande av fastigheter i Moskva vet vilka kretsar av helvetet framtida ägare kommer att behöva genomgå. Insamlingen av många dokument, långa köer, avslag – alla dessa kostnader förklaras av anställda i Moskva-registreringskommittén av otillräcklig utarbetande av lagstiftningsramen och det faktum att strukturen för närvarande helt enkelt inte klarar det organisations ständigt ökande flöde av klienter. Vilka är kostnaderna för köparen i en sådan situation? Yttranden från experter i denna fråga är mycket tvetydiga..

Khaya Pleshitskaya anser att utgifterna för registrering av transaktionen inte är obligatoriska: ”Pengarna för registrering vid köp av en lägenhet tas inte alltid. ), men dokumenten (kontrakt, tilläggsavtal) måste redan göras. För dessa typer av arbete debiteras pengar ”.

Vyacheslav Timerbulatov beskriver situationen lite annorlunda: ”Kostnaden för tjänsten för registrering av en lägenhet i ägande fastställs vanligtvis som en procentandel av kostnaden för en lägenhet för bekvämligheten för kunder och byrån. Dessutom fastställs det med hänsyn till platsen för huset, stadiet för förberedelse av dokument för registrering och ett antal andra faktorer. Till exempel i vårt företag ingår registreringskostnaderna i inköpspriset för ett hem. Andra utvecklare för den här tjänsten tar ett belopp som inte överstiger $ 1000, endast för juridiskt stöd. I en fastighetsmäklare ligger kostnaderna för registrering på investeringsstadiet från en till 1,5% av kostnaden för en lägenhet i Moskva, i regionen – cirka 2-2,5%. Vissa företag som är förmedlare och har köpt lägenheter enligt ett byråavtal från en investerare, tar upp till 3% av kontraktets belopp. Till detta belopp måste du också lägga till kostnader för statliga avgifter och betalning av olika certifikat. vilket kostar klienten i genomsnitt $ 500 ”.

För närvarande kan du hitta många annonser där företrädare för olika företag erbjuder att registrera ägande av nya byggnader. Som regel är kostnaden för en sådan tjänst ungefär samma $ 1000. Sådana tillkännagivanden är tråkigare än behagliga. När allt kommer omkring visar det sig att byråkratiska förseningar kan elimineras, och det som verkade vara en svår och utdragen affär, visar det sig, kan genomföras inom en månad eller två. Om det finns ett väsentligt intresse.