Hur man minskar risken när man deltar i delad konstruktion

Till att börja med är det värt att klargöra – vem är de, de bedrägerade aktieägarna i Ryssland? En aktieägare är en person som deltog i delad konstruktion genom att ingå ett avtal om delat deltagande med en byggorganisation (utvecklare).

Hieronymus Bosch. Trollkarlen. 1500-talet

Följaktligen slutförde en ”bedräglig aktieägare” – en deltagare i den gemensamma byggnaden av ett bostadsbyggnad, för vilken byggherren inte fullgör sina skyldigheter – inte byggandet av fastigheten inom den överenskomna tidsramen, inte tillhandahöll en andel för registrering av ägandet och ofta helt enkelt fuskat. Som ett resultat lämnas en aktieägare som har investerat sina egna medel i byggande och hoppats få bostäder vid ett visst datum utan pengar och bostadsyta.

Förresten, Moskva-regeringen, som började ta itu med frågan om problematiska byggprojekt, klargjorde att endast medborgare som har förvärvat en lägenhet för eget bruk kan betraktas som ”bedrägeriaktieägare”. Det vill säga andra investerare som ville tjäna pengar på ytterligare återförsäljning av lägenheter inte kan klassificera sig som ”lurade” byggdeltagare, även om deras förluster kan bli ännu mer betydande.

Lurade aktieägare, som ett massfenomen, började dyka upp i Ryssland under perioden 2003 till 2005.

Regeringen kunde inte ignorera denna fråga, i synnerhet i Moskva, anfördes färdigställandet av ”problem” -objekt till det största byggföretaget i huvudstaden, och redan 2009 uttalade Yuri Luzhkov, som då var borgmästare i Moskva, att problemet med bedrägeriaktieinnehavare hade lösts fullständigt ( åtminstone i huvudstaden).

Sådan optimism visade sig vara för tidig – krisen 2008 bidrog till uppkomsten av nya frysta och övergivna byggprojekt, och raderna för lurade deltagare i delad konstruktion fortsätter att växa fram till idag..

Enligt officiella uppgifter från ministeriet för regional utveckling, i Ryssland i slutet av första kvartalet 2011, fanns det över 74 tusen bedrägeri fastighetsinvesterare.

I Ryssland anses för närvarande mer än 900 delade byggprojekt enligt ”ministeriet” som ”problematiska”, det vill säga att dessa anläggningar redan har brutit mot tidsfristerna för att sätta huset i drift, byggandet har frysts och aktieägare kan inte få sina egna lägenheter eller åtminstone returnera investeringen.

När vi talar om problemets globala karaktär är det värt att klargöra att endast 16 av 83 regioner i Ryssland undvek att ingå i den sorgliga listan över regioner som mötte problemet med bedrägeriaktieägare. Den första platsen i detta betyg är ockuperat av Samara-regionen, där ministeriet för regional utveckling räknade 7,2 tusen aktieägare som inte fick sina bostäder, på andra plats var Moskva – 6,8 tusen bedrägeri aktieägare, i Tatarstan finns det cirka 6,6 tusen människor som står inför problemet med att få bostadsyta, i Novosibirsk-regionen – cirka 4,7 tusen bedrägeri aktieägare, i orten Krasnodar territorium – 4,6 tusen, och i St. Petersburg – mer än 3 tusen bedrägeri deltagare i delad konstruktion.

De mest resonanta var fallen av bedrägliga aktieägare i Moskva, som, som ville uppmärksamma myndigheternas uppmärksamhet på deras problem, upprepade gånger höll sammankomster, demonstrationer, åtgärder framför huvudstadens borgmästares kontor, protester och till och med gick på hungerstrejker. Bland de mest beryktade fallen av lurade deltagare i delad konstruktion är byggandet av 11 mikrodistrikt i South Tushino, Moskva Windows-bostadsområde, Barcelona byhus.

Mstislav Dobuzhinsky. Möte framför konstens palats. 1920

Exemplet på den 11: e mikrodistriktet i South Tushino visar tydligt att även föremål som byggdes under huvudstadens myndigheter kan finnas på listan över ”problematiska”. Så, byggandet av den 11: e mikrodistriktet, som ligger i södra Tushino, började 2002, i enlighet med dekretet från Moskva-regeringen. Det ursprungliga datumet för byggandet var 2005. Därefter skjuts tidsfristen för leverans av föremål (det var planerat att bygga nio byggnader i mikrodistriktet) till 2007, och 2009 förlängde huvudstadsregeringen genom sitt dekret tidsfristerna för leverans till 2012.

För närvarande är 2 byggnader färdigställda och byggandet av ytterligare 1 har avslutats, hur ödet för de återstående 6 byggnaderna kommer att utvecklas är oklart, eftersom det på byggarbetsområdet fortfarande finns nedsläppta byggnader som ska rivas, vars invånare inte ens har rivits ut.

Ansvaret för att störa byggnadsfristen tilldelades ledningen av Energostroykomplekt-M, i synnerhet till chefen för företaget Andrei Kruchinin, som arresterades i februari i år och hålls för närvarande i ett förhandsförsök. Anställda vid avdelningen för ekonomiska brott försöker ta reda på var kapitalinnehavarnas medel har gått, flera anmälningar har också väckts av entreprenörer, vars arbete aldrig betalades av utvecklaren..

Timofeev lovade att Moskva-regeringen kommer att tilldela lägenheter till alla aktieägare i Tushino mikrodistrikt på bekostnad av budgeten.

Intressant nog var först huvudutvecklaren av den 11: e mikrodistriktet företaget GlavMosStroy Holding Company OJSC, och först då beslutade Moskva-regeringen att överföra byggplatsen till Kruchinins företag, trots att företagets dåvarande kapital endast var 9 tusen rubel.

För närvarande försöker 1 940 personer som blivit lurade aktieägare för byggandet av den 11: e mikrodistriktet i södra Tushino att få ett svar från Moskva-regeringen – om byggandet av de återstående bostadsbyggnaderna kommer att fortsätta och när de äntligen kommer att kunna få sina kvadratmeter. Sergei Sobyanin har redan undertecknat ett dekret ”Om avslutandet av genomförandet av investeringsprojektet för utveckling av mikrodistrikt 11 i södra Tushino-distriktet” förklarades regeringsdekretet om utvecklingen av detta objekt ogiltigt.

Många åtgärder, till exempel hängningen av en ”bedräglig aktieägare” framför Moskva-borgmästarnas kontor och sammankomster av deltagare i delad byggande, ledde till att Konstantin Timofeev, som innehar tjänsten som ordförande för utskottet för att säkerställa genomförandet av investeringsprojekt inom konstruktion och kontroll inom området delad byggande, lovade att Moskva-regeringen kommer att tilldela lägenheter till alla bedrägeriinnehavare i Tushino mikrodistrikt på bekostnad av budgeten. Men när detta händer, i vilket område aktieägarna kommer att kunna få nya lägenheter, är det fortfarande okänt om de kommer att motsvara lägenheterna som utlovats för deltagarna i den delade konstruktionen när de tecknade kontraktet med CJSC Energostroykomplekt-M..

Försiktighetsåtgärder

Hur kan man minska risken när man deltar i delad konstruktion? Trots att köpa lägenheter i en byggnad som ännu inte har uppförts är en ganska lönsam verksamhet, eftersom priset på sådana fastigheter är mycket lägre än färdiga bostäder, är risken för att bli en av de bedrägeri fastighetsinvesterare ganska hög. Följande försiktighetsåtgärder kan minska sannolikheten för att fylla på de aktieägare som inte fick det utlovade bostaden:

Paul Gauguin. Eve. Lyssna inte på lögnen. 1889

• noggrann undersökning av utvecklarens rykte. Vissa punkter kan vara alarmerande redan i skedet av att studera företagets historia, som fungerar som huvudutvecklaren av objektet – nyskapade företag med för lite auktoriserat kapital, som tidigare deltog i konstruktionen, som frystes – alla dessa organisationer faller automatiskt in i den grupp utvecklare som orsakar det största oroet. Många advokater råder, innan de tecknar ett avtal med ett utvecklarföretag, att gå till skiljedomstolen och kontrollera om organisationen har deltagit i domstolstvister tidigare. Detta kan göras på skiljedomstolens webbplats. Det är inte dåligt om byggherren redan innan byggandet av denna anläggning redan har deltagit i byggandet av bostadshus som framgångsrikt och i tid sattes i drift.
• Du borde definitivt kräva av utvecklaren att presentera följande dokument: ett tillstånd för uppförande av en hyreshus, en projektdeklaration, ett hyres- eller uthyrningsavtal för en tomt, eller ett intyg om statsregistrering av äganderätt till utvecklarföretaget till en tomt som byggnaden av en hyreshus kommer att utföras. Alla dessa dokument måste vara obligatoriska, så frånvaron av minst en av dem är en anledning att vägra att delta i delad konstruktion;
• studie av kontraktet för deltagande i delad konstruktion. Du bör inte gå med på att underteckna ett växelavtal eller ett förinvesteringsavtal, eftersom i detta fall utvecklaren kan säga upp avtalet ensidigt, och aktieägaren får som ersättning endast kostnaden för de värdepapper som han påstod förvärvat. Kontraktet måste också innehålla följande punkter – definitionen av det specifika objektet för delad konstruktion som ska överföras, perioden för överföring av objektet med delad konstruktion av utvecklarföretaget, priset på kontraktet, termen och förfarandet för dess betalning, samt garantiperioden för objektet med delad konstruktion.

När du väljer ett fastighetsobjekt där medel kommer att investeras, bör du vara försiktig om utvecklaren av denna hyreshus redan har förändrats, kanske till och med mer än en gång, lägenhetskostnaden är för låg, jämfört med andra liknande objekt i området, den första byggperioden förlängdes , och utvecklaren lämnade falsk information minst en gång. Allt detta antyder att sannolikheten för att bli en ”bedräglig aktieägare” för ett visst objekt ökar många gånger.

Som modern rysk erfarenhet visar är det osannolikt att det kommer att vara möjligt att uppnå 100% garanti för att anläggningen kommer att tas i drift exakt inom den tidsram som anges i kontraktet, men ovanstående försiktighetsåtgärder kan säkert minska risken för att bli en deltagare i ”problem” delad konstruktion. Det kommer inte att vara överflödigt att söka hjälp från en professionell advokat som har lång erfarenhet inom detta område och som kan ge kvalificerad rådgivning..