Hur man köper en lägenhet

Förfarandet för att köpa ett hem på sekundärmarknaden kan verka ganska komplicerat och inte helt logiskt, men det har faktiskt utarbetats i flera år och finns för att säkerställa maximal säkerhet för transaktioner på den ryska marknaden..

Anton ILYIN, advokat för Moskva-föreningen – Guild of Realtors, berättade för vår korrespondent hur i allmänhet ett sådant köp sker. Hela processen kan delas villkorat i fem steg..

1. Ingående av ett avtal med en fastighetsbyrå

Det är naturligtvis möjligt att hitta en lägenhet utan fastighetsbyrå, men … En sak måste beaktas – i Moskva överstiger efterfrågan på bostäder mycket tillgången. För att inte nämna det faktum att det i villkoren för den ryska lagstiftningen och marknadsverkligheten är mycket bekvämare att skylla på alla problem på skuldrarna till fastighetsmäklaren som kommer att tilldelas dig – han får pengar för detta.

Att hitta en lägenhet och stödja transaktionen är en tjänst där byråer tar ut en viss avgift. Det kan vara antingen ett fast pris – vanligtvis från $ 1000, eller en procentandel av transaktionen, eller alla samma $ 1000 för att hitta en lämplig lägenhet plus en procentandel av dess kostnad.

Om byrån tar ut en avgift för att hitta en lägenhet, måste pengarna betalas i förväg. I detta fall bör avtalet som du ingår med byrån innehålla en så detaljerad beskrivning av lägenheten du behöver som möjligt. Kontraktet anger också hur många alternativ som motsvarar de angivna parametrarna du kommer att få välja.

2. Hitta lämpligt boende

Efter det att ett avtal har ingåtts med byrån börjar den senare valet av en lägenhet. Det perfekta alternativet är en lägenhet vars ägare har tecknat ett försäljningsavtal med din byrå. I detta fall kontrollerar byrån som regel omedelbart dokumenten och historien för lägenheten. Om byrån inte har en sådan lägenhet, söker den genom alla tillgängliga källor.

När en mer eller mindre lämplig lägenhet hittas inbjuder din agent dig att se den. Under visningen undertecknar klienten vanligtvis lägenhetsinspektionscertifikatet. Om lägenheten inte uppfyller de parametrar som du angav och som anges i ditt avtal med byrån, bör detta anges i inspektionscertifikatet. I det här fallet räknas inte alternativet..

Om lägenheten passar dig fortsätter du till nästa steg.

3. Kontrollera lägenhetens renlighet och förbereda affären

Att samla in dokument för en bostadstransaktion kräver en viss tid och pengar. Dessutom har alla nödvändiga certifikat ett begränsat utgångsdatum, dvs. de kan inte vara beredda för framtida användning. Därför börjar hela processen när köparen bekräftar sin avsikt att köpa den här lägenheten. En sådan bekräftelse är ett visst belopp, som i gemensam betalning kan kallas en insättning eller ett förskott..

Ofta händer det att flera potentiella köpare kommer att titta på en lägenhet på en gång. Om flera gillar lägenheten på en gång är vinnaren den som först betalar en förskottsbetalning. Det finns dock fall av auktioner när en girig (förlåtelse, mycket beräknande) köpare direkt förklarar att han kommer att ge lägenheten till den som erbjuder mer. Vad du ska göra i det här fallet är upp till dig, men det är värt att notera att om priset på en lägenhet till följd av auktionen överstiger det som anges i ditt sökkontrakt, räknas inte heller detta alternativ.

Om allt är i ordning och du har gjort det nödvändiga beloppet, börjar kanske det mest avgörande steget – insamling av dokument och verifiering av dem. Låt oss komma ihåg att köparen idag av alla deltagare på fastighetsmarknaden är den mest försvarslös ur juridisk synvinkel. Rättslig praxis är sådan att vid erkännande av transaktionen som ogiltig, kommer parterna tillbaka till sin ursprungliga position och återlämnar till varandra allt som mottagits under transaktionen. Om vi ​​kommer ihåg att den överväldigande majoriteten av lägenheter på sekundärmarknaden säljs till BTI: s bedömda värde, är det lätt att gissa att det är det belopp som köparen kommer att få som avkastning på allt som mottagits under transaktionen. Till och med ett revolutionerande steg i den ryska lagstiftningen – skydd av staten för rättigheterna för en goda köpare – genomförs till ett belopp av högst en miljon rubel.

Utökat extrakt från husboken (taget från PRÄ eller DEZ). Detta uttalande listar alla som har bott i den här lägenheten sedan huset byggdes, samt på vilken grund de lämnade där.

Utdrag från det enhetsregistret över rättigheter till fastigheter och transaktioner med det. Det anger ägaren eller ägarna av lägenheten, skälen för uppkomsten av ägandet. Förekomst eller avsaknad av begränsningar eller hinder för rätten.

Golvplan och förklaring av BTI. Det du såg när du inspekterade lägenheten bör motsvara det du ser på planen. Enligt Rysslands bostadsregler, om en olaglig ombyggnad upptäcks i en lägenhet, är ägaren av lägenheten skyldig att föra lägenheten tillbaka till sitt ursprungliga skick på egen bekostnad. Det finns dock möjlighet att registrera omutvecklingen efter det.

Dessa är de viktigaste punkterna att tänka på. En hel tidning räcker inte för att beskriva alla möjliga situationer. Därför kommer vi att tänka på bara några få typiska fall..

Om säljaren av lägenheten är en äldre eller mycket dricksfull person, är det värt att få certifikat från distriktspsyko-neurologiska och narkologiska dispensarer. Dessutom, om tidigare en person var registrerad på en annan adress, måste du besöka dispensaryerna i det området. För många transaktioner ifrågasattes därefter av säljarens släktingar på grund av att den senare påstås inte kunna förstå konsekvenserna av hans handlingar. Därför kan du i särskilt misstänkta fall genomföra en medicinsk undersökning dagen för transaktionen.

Om transaktionen genomförs genom fullmakt och säljaren bor i landet är det bättre att kräva säljarens personliga närvaro och hans underskrift på köpeavtalet. Ursäkringar genom att vara upptagen med arbete etc. borde göra dig försiktig.

Om utdraget från hemboken indikerar att minderåriga bodde i lägenheten som inte deltog i privatiseringen av lägenheten, vet att på detta sätt deras rättigheter kränkts och när de fyllt majoriteten kan de försöka återställa dessa rättigheter.

Och slutligen är den sista regeln indikationen i försäljningsavtalet för en lägenhet exakt det belopp som du köper den för..

4. Ingående av ett avtal om försäljning och köp av en lägenhet och kontantavräkningar

Så. Dokumenten samlades in och kontrollerades, inga hinder för transaktionen hittades. Du ställer in dagen för affären. Gör dig redo för en mycket upptagen dag. Först måste du gå till en depå eller en bank som erbjuder kassaskåp att hyra. En sådan cell hyrs ut, och utöver det huvudsakliga hyresavtalet för cellen bifogas så kallade ytterligare villkor. Dessa ytterligare villkor indikerar vem, när och på vilka grunder som har tillgång till cellen efter att pengarna lagts. Om det handlar om en lägenhet har säljaren först rätten till tillgång, men endast vid presentation av ett registrerat hyres- och köpeavtal. Om säljaren med ett sådant avtal inte kommer inom den angivna tiden (transaktionen passerade inte statlig registrering, d.v.s. inte ägde rum), berövas han rätten att få åtkomst till cellen, och en sådan rätt beviljas köparen, som kommer och tar tillbaka sina pengar. Den första tillgången till cellen (för att lägga pengar i den) är vanligtvis alla intresserade personer (säljare, köpare, agenter). Således beräknas pengarna i närvaro av säljaren..

När pengarna har räknats, kontrollerats och lagts i cellen går du till Rosregistratsiya-filialen eller till en notarie för att ingå ett avtal. I Rosregistratsiya är ditt kontrakt upprättat och certifierat av statsregistratören. Från detta ögonblick anses transaktionen vara avslutad.

5. Ange registrering av transaktionen och överlåtelse av ägande av bostäder

Termen för statlig registrering är nu en månad.

Efter en månad får parterna i transaktionen sina kopior av kontraktet. Säljarens avtal har en stämpel som bekräftar transaktionens registrering. Med detta avtal går säljaren till banken (depå), får tillgång till cellen och tar sina pengar. Det finns två tätningar på köparens avtal: en bekräftar registrering av transaktionen, den andra – registrering av ägande. Dessutom får köparen ett intyg om statlig registrering av äganderätten till fastigheten – en lägenhet. Från det ögonblicket blir han full ägare.

Parterna måste också underteckna lagen om godkännande och överföring av fastigheten. För statlig registrering av transaktionen behövs inte denna handling, men utan den anses transaktionen också inte vara avslutad. Från detta ögonblick kan vi verkligen säga att affären ägde rum.