Hur man kastas när man köper nya byggnader

Cirka 300 nya bostadshus byggs idag i Moskva. Nästan all denna konstruktion utförs med pengar som samlas in från medborgarna: i överväldigande majoritet av fall säljs lägenheter redan på grundstadiet.

För att köpa en lägenhet i en ny byggnad säljer många familjer sina gamla bostäder, tar lån från banker, anpassar sina livsplaner beroende på det datum då byggandet slutförts enligt kontraktet. Men som praxis visar, efter att ha fått de fulla kostnaderna för framtida bostäder från privata investerare, förlorar de flesta utvecklare intresset för dem och, genom att utnyttja fullständig straffrihet, löser uteslutande sina egna problem..

Den redaktionella posten har samlat ett betydande antal brev och överklaganden om ”frysta” byggprojekt, om fullt betalda och till och med fullt byggda hus, där medborgare som har köpt lägenheter inte är tillåtna – tidningen talar regelbundet om sådana fall och planerar att göra det i framtiden. Men generalisering av detta material är också av intresse – den allmänna bilden av ”kidalov” och klassificeringen av dess huvudsakliga system på marknaden för nya byggnader.

Kombinationen av principen om kapitalandel i byggande och långsiktig byggande ger byggföretag många fördelar. Du kan ”vrida” pengar på sidan under en lång tid, och sedan till exempel också kräva ytterligare betalningar för redan betalda lägenheter och hävda att under det senaste året ”byggnadsmaterial har stigit i pris.” Således har förseningen i konstruktionen i form av alla slags ”goda skäl” fått en massiv karaktär idag..

Långvariga byggföretag är ofta helt ointresserade av att slutföra byggandet. Deras aktivitet är ganska pyramidal..

Därför stoppar inte aggressiv annonsering av bostäder i till synes redan sålda nya byggnader. Beräkningen är enkel: en aktieägare som har tappat tålamod kräver att få tillbaka pengarna till honom, och utvecklaren returnerar ärligt till sin ”saminvesterare” den andel som har skrivits av under de senaste åren efter att han tidigare sålt sin lägenhet till nya människor – naturligtvis till ett nytt pris. Det händer att chefer som arbetar med kunder medvetet pressar dem att säga upp kontraktet, och stöder rykten om den instabila situationen i deras hemföretag. Samtidigt återlämnas pengarna till aktieägaren, inte bara till nominellt värde, utan också med betalningar med avbetalningar, vilket inte är förbjudet enligt lag. Det händer att ett företag, som officiellt går med på att återlämna en aktie, ändå inte betalar den med en gång, och ingen vet med säkerhet om det kommer att betala alls – många sådana berättelser är nu just i ”väntar” -stadiet.

Men en pyramid är en kortlivad sak. Och därför före ett kollaps organiseras vanligtvis ett sådant företag. ”Medinvesterare” informeras om att i samband med uppdelningen av företaget överförs alla garantier enligt ingående avtal till det nya företaget ”Horns and Hooves” och uppmanas att bekräfta faktumet om att ”avtalet inte upphörde”. Naturligtvis får de inte kontrollera utvecklarens separationsbalans. (När ett företag är uppdelat, godkänns balansräkningen för nya företag av skattekontoret. Samtidigt, enligt lagen, bör bara ett av dem inte hamna i konkurs – innehålla mer skulder än tillgångar – medan andra kan vara ”dummies”). Efter att ha flyttat vinsten till en annan plats hälls alla olönsamma tillgångar i de nyligen bildade ”Horns and Hooves” – så att privata investerare inte kan komma fram till domstolen och ha stämdat sina pengar: de arresterade företagskontona är tomma.

Naturligtvis är inte alla långsiktiga byggprojekt pyramider. Och deras utvecklare tror faktiskt på deras ärlighet och brist på lust att kränka medinvesterarnas rättigheter. Det är bara att allt kan hända under byggandet. Därför specificeras villkoren och priserna i regel från tid till annan i ”tilläggsavtal”, vägran att underteckna vilket (uppmärksamhet!) Motsvarar uppsägning av kontraktet. Och det kan finnas ganska många sådana ytterligare avtal (i motsats till huvudkontraktet) för många års byggande.

Ett annat system för att tjäna pengar från medborgare av köpare är förknippat med bytet av utvecklaren under byggandet av huset. Till exempel kan en utvecklare som har ingått avtal berövas en tomt för skulder, verkliga eller upplevda överträdelser. Han kan också tilldela sina rättigheter till någon annan (i praktiken kan samma individer stå bakom olika juridiska personer). Men det nya företaget som tog emot objektet på detta sätt vill naturligtvis inte ”engagera sig i välgörenhet” och kräver allvarliga extra betalningar från aktieägarna, eller i alla fall – uppsägning av kontraktet, vilket är ganska fördelaktigt för det.

Privata investerare kan förvänta sig mycket chock även om huset är klart.

Till exempel kan de bli ombedda att betala extra. Dessutom talar vi inte om en extra betalning på 5-10% (detta har redan blivit en del av saker och ting) – kostnaden för en lägenhet i sista stund kan fördubblas. Samtidigt tillhandahåller företagen inte dokument som bekräftar storleken och lagligheten hos dessa extra betalningar. De har ett mer effektivt sätt – utpressning. Aktieägarna hotas med uppsägning av kontrakt eller överlämnar inte de dokument som är nödvändiga för registrering av lägenheter i ägande till registreringsmyndigheterna. Det är mycket svårt att stämma i sådana fall. Faktum är att alla saminvesteringsavtal tills nyligen upprättades enbart till förmån för utvecklaren. Det var faktiskt omöjligt att inte underteckna ett sådant avtal utan att kräva att ändra några punkter i det. Konversationen i sådana fall var kort: ”Jag gillar det inte – vi tvingar dig inte! Det finns en kö av dem som vill vara där”.

Ett annat ganska vanligt trick är att när huset överlämnas ”visar kunden” sig insolvent och kan inte betala av entreprenören. Och i det här fallet står samma människor ofta bakom olika juridiska personer. Under skiljedomstolen erkänner kunden sin skuld och betalar med huset, som redan har tagits i besittning. Entreprenören säljer lägenheterna för andra gången och returnerar i bästa fall sina ursprungliga aktier till de första köparna..

En annan sjukdom hos utvecklare är häpnadsväckande glömska. Några av dem kommer ihåg ”stadsandelen” i ett nybyggt hus först efter att privata investerare redan har köpt denna del av dem.

Och oftare kommer de inte ihåg alls – trots allt ingår utvecklaren ett avtal med staden, och lägenheter säljs genom investeringsbolag och fastighetsföretag, som formellt inte är skyldiga staden någonting. De är inte generade över bristen på dokument som tillåter försäljning av denna bostad. Som ett resultat ”fryser” situationen: de lokala myndigheterna, som inte har fått sin andel, blockerar bosättningen och inte sätter huset i drift, domstolarna behandlar sakta motkrav, och medborgare som betalade för byggnation ur sina egna fickor har varit i ett svårt stress i åratal.

Ett annat alternativ för fruktbart samarbete mellan utvecklare och lokala myndigheter kan vara uppkomsten av en hel mikrodistrikt, till exempel inte utrustad med ingenjörsinfrastruktur..

När ett sådant objekt tas i drift blir det ”plötsligt” tydligt att de tillgängliga stadskapaciteterna inte räcker för att ansluta det till kommunikation. Och för byggandet av nya pannhus, vattenintag, centralvärmestationer och kommunikation krävs mer pengar än vad som spenderades på bostäder och sociala och kulturella anläggningar, och ingen av sidorna kommer att investera dem. Utvecklaren nickar till de lokala myndigheterna, myndigheterna – till utvecklaren och mellan dem skar demonstranter som ärligt betalade för nya lägenheter exakt så mycket som de krävde.

Men även efter att ha flyttat in i en ny lägenhet och registrerat den som en fastighet bör en privat investerare inte slappna av helt.

Att sälja lägenheter, fastighetsmäklare håller strikt sin huvudhemlighet – stadsplaneringsplaner för utvecklingsområdet. Och det händer ofta att köparen som har betalat för den ”gynnsamma ekologin” och ”pittoreska utsikten” förväntas bygga en motorväg eller ett annat flervåningshus under sina fönster. Som ett resultat ersätts utsikten över det gröna avståndet av utsikten över byggplatsen, som fungerar dag och natt, och sedan vyn mot det nya husets vägg.

Som regel försöker medborgare, lurade efter sina bästa förväntningar, vädja till myndigheterna. Men varken i Moskva eller i regionen är det känt om ett enda fall när myndigheter skulle reagera på desperata begäranden om hjälp..

Vanligtvis förklaras sådan passivitet av att stadsstrukturer inte är part i aktieägarnas kontrakt med utvecklare och därför inte är skyldiga (och till och med inte har någon rätt) att ingripa i ekonomiska tvister som måste lösas vid domstol. Det är riktigt, när detta beror på sin egen fördel eller om det finns personliga konton med utvecklaren, intervenerar de lokala myndigheterna mer än aktivt, samtidigt som de skyddar intressen som är direkt motsatta medborgarnas intressen.

Tyvärr kommer inget att kunna hjälpa medborgare som har blivit gisslan för delad konstruktion och den nya federala lagen ”Om delat deltagande i bostadsbyggande”.

Med fokus på skyddet av privata investerare upprättar lagen en universell form av kontrakt, fasta villkor och priser för byggande, förbjuder missbruk av medel, men denna lag gäller inte för juridiska relationer som uppstod innan dess ikraftträdande (före 1 april 2005). Dessutom gäller lagen endast för de föremål som bygglovet mottogs efter 1 april 2005. Och många företag har redan meddelat att denna lag inte kommer att påverka dem på något sätt, eftersom de har en hel del projekt, vars bygglov har fått tidigare..

Så de som planerar att investera sina hårt tjänade pengar i byggande, som började tidigare än 1 april, kommer att behöva spela enligt de gamla reglerna. Med alla efterföljande omständigheter.