Hur du skyddar ditt ägande av fastigheter. Titelförsäkring

Under de senaste åren har fler och oftare människor som köper bostäder möter problem när deras ägande ifrågasätts, och i vissa fall avbryts transaktioner. Detta gäller särskilt för den sekundära fastighetsmarknaden, där du kan möta bedrägerier eller oväntade arvingar från den tidigare husägaren..

Du frågar: ”Är det möjligt att respektabla medborgare inte kan skydda sina rättigheter på något sätt?” Dom kan! Det är i sådana situationer att titelförsäkringssystemet har utvecklats, vilket ger en försäkring mot risken för äganderätt till fastigheter..

Låt oss titta närmare på vad det är..

Titelförsäkring som ett effektivt skyddsverktyg

Som nämnts ovan är titelförsäkring försäkring mot risken för förlust av egendom på grund av förlusten av äganderätten till fastigheten. I Europa omfattar nästan alla fastighetstransaktioner titelförsäkring. I vårt land är detta ännu inte så utbrett, eftersom inte alla medborgare vet om denna typ av försäkring.

I Ryssland används titelförsäkring vanligtvis endast för inteckningar. Detta är den så kallade obligatoriska titelförsäkringen..

I alla andra fall, när man köper ett hem, när det är möjligt med frivillig titelförsäkring, har medborgarna ingen brådska med att teckna denna försäkring. Det finns flera skäl:

• hög försäkringskostnad (1-5% av kostnaden för den köpta lägenheten);
• förtroendet för att ingenting kommer att hända med deras lägenhet, eftersom fastighetsmäklarna kontrollerade dokumenten och inte fann något misstänkt;
• låg allmänhetens medvetenhet om denna typ av försäkringar.

Trots försäkringsgivarna från fastighetsmäklare och ett mer behörigt tillvägagångssätt från köpare till transaktionen vid förberedelser och verifiering av dokument för lägenheten, förblir risken för att förlora egendom fortfarande ganska hög.

Genom att ingå ett titelförsäkringsavtal med ett försäkringsbolag har köparen rätt till försäkringsersättning i händelse av förlust av äganderätten till den köpta fastigheten.

Det är viktigt att förstå att den försäkrade händelsen endast inträffar när domstolsbeslutet träder i kraft: om erkännandet av försäljningen och köpet av lägenheten som ogiltig eller på ägarens tillfredsställelse att återlämna den förvärvade egendomen, i det fall då fastigheten avlägsnades från hans besittning till följd av andra olagliga handlingar än kommer.

Det vill säga, titelförsäkring garanterar att köparen endast skadar i fall där någon kränker hans ägande.

Margaret L. Been. Privat värld

Vilka är fördelarna med försäkring

Det finns många situationer där en genomförd fastighetsköp och försäljningstransaktion kan ogiltigförklaras. Till exempel:

• lägenheten köptes inte från den verkliga ägaren;
• säljaren lider av psykiska störningar och har förklarats lagligt inkompetent i enlighet med det fastställda förfarandet;
• den förvärvade egendomen är under rättsligt arresterande på grund av den tidigare ägarens skulder;
• arvingarna till den tidigare ägaren presenterar sina rättigheter till lägenheten;
• säljaren gömde faktumet för makeens oenighet med transaktionen;
• säljarens representant har gått ut från fullmakten eller det visade sig vara ogiltigt;
• dokumenten för köp- och försäljningstransaktionen upprättades felaktigt eller har fel;
• vid slutförandet av transaktionen användes falska dokument;
• transaktionen genomfördes under påverkan av hot, våld eller annan bedräglig verksamhet.

Naturligtvis kan någon säga att vid avslutande av transaktionen måste säljaren returnera hela beloppet till köparen, men även här kan du inte vara säker på att du kommer att få tillbaka allt. Till exempel har säljaren helt enkelt inte dessa pengar eller så lägenheten såldes till dig av bedragare som använder förfalskade dokument, det kan vara mycket svårt att samla in hela beloppet i sådana situationer.

Det är från sådana problem att titelförsäkring är utformad för att skydda köparen.

Det är också intressant att när försäkringsavtalet ingås kan försäkringsgivaren inkludera en klausul om att försäkringsbolaget, i händelse av tvist på fastigheter, tar alla juridiska kostnader på sig själv. Det är mycket fördelaktigt.

Om det inte finns någon sådan klausul i avtalet riskerar du att spendera ett stort belopp på advokater och rättegångar. Därför är det viktigt att uppmärksamma detta när man ingår ett avtal..

Fallgropar eller i vilka fall försäkringen inte fungerar

Som med alla andra typer av försäkringar finns det risker som försäkringspolicyn inte täcker. Tyvärr är det omöjligt att skydda dig mot allt, så vi kommer att överväga situationer där försäkring inte fungerar.

Lägenhet med hinder

Eftersom titelförsäkring är utformad för att skydda köparen endast mot de risker som är förknippade med förlusten av äganderätten till den köpta egendom, i händelse av en hinder, gäller den inte.

Till exempel köpte du en lägenhet, bodde i den under en viss tid. Plötsligt visas en person som har frisläppts från fängelset utanför dörren. Även om han aldrig hade äganderätt till ditt bostadsområde, men en gång var registrerad i den här lägenheten, förutsatt att han inte har någonstans att bo, har han rätten att bo i den, enligt art. 40 i Rysslands konstitution.

Ilya Repin. Vänta inte. 1884

I detta fall fungerar inte titelförsäkring, eftersom ingen gör anspråk på ditt ägande. Och du måste dela ett bostadsyta med en främling.

Att köpa en lägenhet i en ny byggnad

Det bör också komma ihåg att när du köper en lägenhet i en ny byggnad kan du inte ingå ett titelförsäkringsavtal även på byggnadsstadiet. Du betalar utvecklaren pengar, men du får inte lägenheten direkt, eftersom huset inte har tagits i drift ännu. Om du vill skydda dig från konkurs från utvecklarföretaget, från dubbelförsäljning eller andra problem som kan uppstå under delad konstruktion, finns det andra verktyg, inklusive försäkringsbolag. Det är dock titelförsäkring som inte fungerar här..

Inteckningar och titelförsäkring: vad man ska leta efter

Titelförsäkring för en inteckning har också sina egna egenskaper och det är viktigt att veta detta. Faktum är att äganderätten fram till tidpunkten för återbetalning av hypotekslånet tillhör banken, därför kommer banken i händelse av en försäkrad händelse (ägarförlust) att få försäkringsersättningen. Samtidigt kommer det att uppgå till beloppet på din låneskuld, och du får inte något!

Om du också vill försäkra dina förluster kommer du att betala av lånet och bära kostnaderna, då kan du ingå ett annat försäkringsavtal. Ja, här måste du göra ytterligare kostnader. I händelse av ägarförlust kommer emellertid försäkringsbolaget att ersätta hela lägenhetskostnaden. Och du får skillnaden mellan din skuld till banken och ditt försäkringsanspråk.

Illustration för sagan av A.S. Pushkins ”The Tale of Fisherman and the Fish”

Försäkringsperiod

Enligt lagen är förordningen om begränsningar för tvister relaterade till fastigheter 3 år. Dessutom börjar det från det ögonblick då personen fick veta om kränkningen av sina rättigheter. Därför kan de komma till dig efter 5 eller till och med 10 år. Här är det viktigt att uppmärksamma det faktum att den försäkrade händelsen endast inträffar vid ett domstolsbeslut om att erkänna din transaktion som ogiltig. Om försäkringsavtalet inte längre är giltigt får du ingen ersättning. I vårt land dras rättegångar ofta i flera år, därför anses titelförsäkring för 1 år vara den mest olönsamma. Det rekommenderas att ingå ett kontrakt på minst 3 år, den optimala perioden är 5-10 år.

Titel- och fastighetsförsäkring

Förväxla inte titelförsäkring med fastighetsförsäkring. I händelse av förlust av en lägenhet i brand, översvämning eller annan nödsituation återbetalar försäkringsbolaget inte värdet på den förlorade egendomen under titelförsäkring.

Syftet med titelförsäkring är bara fastighetsrätten mot den förlust som du själv och försäkrar.

Därför är olyckor eller handlingar från tredje part som ledde till skada på lägenheten inte försäkrade. För att skydda dig från väsentliga förluster i dessa situationer måste du upprätta ett fastighetsförsäkringsavtal.

Funktioner i försäkringsregistrering

Eftersom kostnaden för titelförsäkring direkt beror på den potentiella risken för förlust av egendom, innan försäkringsavtalet ingås med dig, kommer försäkringsbolagets specialister noggrant att studera historien om den köpta lägenheten. Samtidigt bärs kostnaderna för denna studie oftast av klienten..

I detta skede bedömer försäkringsbolaget sina potentiella risker och kan i vissa fall vägra att ingå ett titelförsäkringsavtal. Detta händer när experter upptäcker misstänkta stunder i lägenhetens historia och det finns ett tydligt hot om förlust av äganderätten till denna fastighet. Om det inte finns några misstänkta avsnitt i biografin om fastigheterna, finns det inga hinder för titelförsäkring..

Kostnaden för försäkring i detta fall varierar från 1 till 5% av fastighetens värde. Priset bestäms utifrån flera faktorer:

• försäkringsperiod;
• värdet på fastigheten;
• lägenhetens historia (antalet transaktioner med lägenheten, oavsett om de tidigare ägarna har släktingar, barn osv.);
• lista över försäkrade händelser som omfattas av försäkringen.

Samtidigt har lägenhetens historia det största inflytandet på värdet. Så, till exempel, om lägenheten såldes bara en gång och det bara fanns en ägare, kommer kostnaden att bli minimal. Om lägenheten ofta gått från hand till hand, eller om den tidigare ägaren ärvde den, kommer kostnaden att öka flera gånger. Eftersom det i det här fallet är praktiskt taget omöjligt att spåra alla potentiella sökande för denna fastighet. Det påverkar också hur lång tid som gått sedan den tidigare affären med lägenheten avslutades – ju längre tid, desto lägre är risken för att några problem dyker upp.

Vilkov Boris. Zoykas lägenhet. 2008

Låt oss nu titta på vilka dokument som krävs för att ingå ett titelförsäkringsavtal. Listan är inte så lång, den innehåller:

• fotokopior av identitetshandlingar från alla ägare av den köpta lägenheten (pass, födelsecertifikat för barn);
• dokument som bekräftar ägandet av denna fastighet (hela listan måste kontrolleras hos försäkringsbolaget, eftersom det kan variera);
• dokument som bekräftar den rättsliga förmågan hos den (de) personer som säljer lägenheten;
• notariellt samtycke från make / maka att sälja denna egendom;
• notariat avslag på grannar vid köp av en andel i en lägenhet eller ett separat rum.

Summering

Sammanfattningsvis vill jag säga att titelförsäkring är ett effektivt verktyg för att skydda dina egendomsrättigheter vid fastighetstransaktioner.

Det kan dock knappast kallas universal, eftersom det finns situationer där titelförsäkring inte täcker dina förluster. Dessutom finns det ofta stunder i standardavtal som gör att försäkringsgivare inte kan betala dig den ersättning du förtjänar. Du måste komma ihåg detta när du tecknar ett kontrakt och noggrant studera de punkter som innehåller en lista över situationer, som inträffar som ger dig rätt att få försäkring. Om du är osäker, konsultera en advokat innan du ingår ett sådant avtal.

I vårt land är institutionen för titelförsäkring fortfarande inte särskilt väl utvecklad. Som regel används det uteslutande för hypotekslån. Ändå under de senaste åren har försäkringsbolagen aktivt erbjudit sina kunder en liknande tjänst..

Jag hoppas att detta segment av försäkringstjänster kommer att utvecklas. För närvarande är detta kanske det mest prisvärda och effektiva verktyget för att skydda ägandet av fastigheter, som används över hela världen och har bevisat sig väl..