Hur du disponerar din andel i en lägenhet utan konflikt och lönsamt

I vårt land är praxis för gemensamt ägande av bostäder en vanlig och mycket utbredd praxis. Sedan privatiseringstidpunkten har de flesta fastighetsobjekt gått över i privat ägande exakt av aktier.

Idag köps också fastigheter ofta för delägande. Slutligen är det omöjligt att undvika uppkomsten av delat ägande i uppdelningen av gemensamma fastigheter mellan tidigare makar, det kan uppstå under donationen, arv av bostäder, etc. Det är juridiskt korrekt att kalla sådana medägare till bostadsägare.

Så länge förhållandet mellan delägare inte skadas av konflikter, känner ingen av dem oroliga för deras status som ägande av fastigheter. Men så fort delägare tappar ömsesidig förståelse uppstår oundvikligen problemet med att dela denna specifika egendom. Och lösningarna på detta problem är långt ifrån enkla.

Ett typiskt exempel: en make äger en lägenhet i lika stora andelar. Efter makeens död delas hans andel (hälften av lägenheten) mellan änkan och den avlidens son. Då har fruen tre fjärdedelar av huset och sonen har en fjärdedel. Om den andra vill ta sin del kommer det enklaste alternativet att sälja lägenheten och dela in intäkterna proportionellt med aktierna. Men änkan kan motsätta sig ett sådant beslut, och det är här en extrem konfliktsituation uppstår. Den avlidnes barn kan helt enkelt ge upp en juridisk arv, men han kan också försvara sin äganderätt. Å andra sidan kommer det att vara lagligt att flytta in i en lägenhet, överföra sin andel till förvaltningsförvaltningen eller sälja den. Och i det här fallet är mycket mer obehagliga scenarier möjliga för änkan, upp till behovet av en minimikostnad för att sälja sin andel bostäder och lämna den.

Säljer en aktie korrekt

Om medägaren i lägenheten avser att sälja den enligt lagen måste han meddela de andra delägare om detta och bjuda in dem att köpa. Vanligtvis görs en sådan anmälan skriftligen med en indikation av det exakta priset. I händelse av ett skriftligt vägran från resten av ägarna eller om den föreslagna andelen inte kommer att lösas in i nästa månad, har medägaren full rätt att sälja sin andel till någon köpare.

Observera: försäljningspriset måste helt motsvara det pris som säljaren erbjöd sin andel skriftligen till andra medägare. I annat fall kan delägare i lägenheten i domstolen kräva att transaktionen upphävs.

Tre gånger under marknaden

Fastighetsspecialister betonar att fraktionellt ägande av ett hem inte alls är äganderätten till ett specifikt rum i en lägenhet. Till exempel kanske en delägare inte ens har rätt att bo i den här lägenheten, och därför är priset på hans delade ägande inte alls lika med marknadsvärdet för fastigheterna i form av bilder. Enligt vissa experter är en kvadratmeter andel av en fastighet vanligtvis billigare än en kvadratmeter i en lägenhet eller hus med en ägare med cirka 15-40%. Andra experter uttrycker 20-30% av kostnaden för vanliga fastigheter som priset för en andel i en lägenhet. Dessutom bekräftar praxis snarare de senaste uppgifterna, om vi överväger kostnaden för hela lägenheter och andelar i dem på exempelvis ryska megaciteter. Andelar i små lägenheter (problemandelar) förlorar mest i priset, där samtliga bostads ägare samtidigt är fysiskt omöjligt.

Så, låt oss komma ihåg situationen med hustru och son till den avlidne, som har ojämna andelar i den ärvda lägenheten. Sonen har rätt att sälja sin fjärdedel av huset för endast en åttondel av marknadsvärdet, eftersom ingen kommer att köpa till ett högt pris. Samtidigt kan änkan betala samma pris för den åttonde delen av lägenheten och faktiskt köpa ett objekt som är dubbelt så dyrt, för efter det blir hon den enda och fulla ägaren av hela lägenheten.

Vissa husägare som helt tagit tag i den uppför sig ännu mer radikalt. Utan deras samtycke kan inte resten av aktierna verkligen realiseras, vilket innebär att det är möjligt, utan att lösa in andras andelar, att avyttra hela lägenheten eller huset med straffrihet..

När delägare inte kan lösa frågan om att dela sina aktier utan konflikt, måste vissa av dem leva i flera år under belägring från andra delägare som inte får komma in i lägenheten. Denna taktik är effektiv, men inte i händelse av att ägaren till en mindre andel allvarligt åtar sig att försvara sin rätt att vara medägare. Det finns flera rättsliga alternativ för honom att lösa problemet:

• förlikning genom domstolen;
• obehörig incheckning;
• sälja din andel till en tredje part köpare;
• försäljning av din andel till en medägare som ockuperade fastigheten.

Det finns också ett femte alternativ – att kräva fördelning av din andel i form av en bostadsområde. Men detta är snarare ett teoretiskt sätt att lösa frågan, för i vanliga stadslägenheter är det nästan omöjligt att implementera detta smärtfritt för alla medägare..

Kolla in med domstolsbeslut

Advokater hävdar att medhjälpare av bostäder idealiskt bör frivilligt fastställa villkoren för att använda en delad lägenhet. Men en konstruktiv dialog fungerar inte alltid, och här måste du gå till domstol. I det här fallet är domstolsbeslutet väsentligt beroende av närvaro / frånvaro av var och en av medägare till andra fastigheter, anhöriga, rättstvisternas ekonomiska situation osv. I en ett-rumslägenhet kommer rätten att bo för en stor ägare av en mindre andel nästan säkert att upprättas om han inte har andra bostäder. och ägaren till en större andel kommer att ”frågas” från den omtvistade lägenheten på grund av ägandet av andra bostadsfastigheter. Det är inte ovanligt att domstolen kastar ut agressorn från lägenheten och ger grönt ljus till medägaren med de kränkta rättigheterna. Men i situationer med lägenheter med flera rum tillåter domstolen alla ägare att använda olika rum med hänsyn till storleken på ägarandelarna och själva rummen.

Varaktigheten för en sådan rättstvist är vanligtvis från sex månader till ett år. Och även efter att processen har slutförts kommer fred oftast inte in i förhållandet mellan medägare. När allt kommer omkring kan rättvisa inte eliminera en personlig konflikt, och medägare kan regelbundet byta lås på ytterdörren. Varken fogarna eller polisen kan hjälpa till i sådana situationer. Den enda vägen är att gå till domstol igen.

Obehörig incheckning

Återigen kan teoretiskt lösas problemet utan att tillämpa tvister. När en person inte får ta sig in i sitt eget hem, har han all rätt att komma in på det själv och till och med använda våld för detta (bara för att bryta ner dörren, men inte slåss eller förstöra husets väggar). Artikel 12 i Rysslands civillagstiftning reglerar denna situation: beteendet hos den förtryckta medägaren kommer att tolkas av lagen som självförsvar för rättigheter. Advokater rekommenderar starkt att bevisa att det har gjorts misslyckade försök att lösa problemet fredligt innan de försökte bryta ner dörren. Till exempel kommer dessa att vara en kopia av ett telegram som certifierats av postkontoret med en begäran till gärningsmannen att ge tillgång till hans hem och ge nycklarna till honom eller ett preliminärt uttalande till polisen mot usurperen. Sådana åtgärder kommer att förhindra anspråk på medägaren som bröt in i huset från sidan av brottsbekämpande organ. Men du måste förstå att delägarens personliga konflikt förstärks efter det.

Dela försäljning

En viktig punkt: en lägenhet med flera ägare, enligt lagen, kan vara i gemensamt aktieägande eller i gemensamt ägande utan att definiera aktier, enligt artikel 224 i Rysslands civillagstiftning. Och i det andra fallet har ingen av delägarna rätt att sälja sin del, eftersom det juridiskt och faktiskt inte finns. Men samtidigt kan sådana bostäder, efter överenskommelse med delägare eller i domstol, omregistreras till delat ägande.

Att sälja din andel är det enklaste alternativet att genomföra. Naturligtvis krävs det att skicka skriftliga meddelanden till delägare av försäljningen, för att uppfylla några fler formaliteter, men i vilket fall som helst är det lättare än att hålla rättsliga förfaranden eller använda fysisk våld i försök att använda din del av hemmet.

Om det finns ett muntligt avtal om försäljningen av andelen med delägare kommer ingen anmälan att krävas. Registrering av köp och försäljning utförs som standard. Situationen kompliceras av att andelsägare vägrar att köpa sina egna aktier och sälja dem till tredje part. Sedan försenas affären vanligen genom att undvika försäljningsmeddelanden. I vilket fall som helst är det nödvändigt att skicka telegram eller registrerade försäljningsbrev till ägarna. I händelse av ihållande tystnad från de anmälda delägare, varefter andelen inte kommer att säljas till dem, kommer domstolen nästan säkert att erkänna lagligheten i transaktionen.

Det finns en annan radikal lösning på problemet, som inte kräver kontakt med medägare. Faktum är att det sistnämnda samtycket inte krävs när man donerar en andel bostäder. Om en gåva döljer en försäljning kan transaktionen ifrågasättas i domstol, men det är nästan omöjligt att bevisa försäljningen.

Ett annat sätt att kringgå medägare är en pantsättning. Aktieägaren drar i enlighet med art. 807 i Rysslands civillagstiftning med en tredjepartsköpare, ett låneavtal för ett belopp som är lika med den planerade kostnaden för den sålda andelen. Denna andel är säkerheten för lånet. Pantet är registrerat hos Rosreestr, ägaren får pengar från långivaren och sedan upprättar parterna ett kompensationsavtal: den slörade köparen förlåter skulden, och i gengäld får föremålet för pantsättning – i själva verket en andel i lägenheten. Nackdelen med ett sådant system är möjliga problem vid registrering av ett pantsättning i Rosreestr, därför är det i sådana fall optimalt att tillhandahålla tjänster från professionella fastighetsmäklare eller advokater. I stora ryska städer finns det fastighetsbyråer som arbetar med sådana objekt.

Vem köper aktier

Fastighetsmäklare delar vanligtvis husköpare i följande kategorier.

Den första skaffar sig en andel för sitt eget boende i lägenheten, i hopp om att förhandla med resten av medägare. Naturligtvis är detta alternativ mycket riskabelt.?

Andra köper en andel fastigheter för att få permanent registrering. Här kan andelen vara löjligt liten – till och med en hundreledel, eftersom medeiernas medgivande inte krävs för registrering på bostadsorten. Du behöver bara presentera dokument på passkontoret som bekräftar ägandet till aktien. Men det kommer inte att fungera för att registrera tredje parter utan medinnehavarens medgivande, säger experter. Ett undantag görs endast för mindreåriga barn som tilldelas sina föräldrar.

Raiders som förvärvar andelar i en lägenhet för att sätta sina egna villkor för ägarna övertalas vanligtvis att sälja sin andel. Den senare typen av köpare är ett stort problem för aktieägare som har sparkat ut andra medägare från sina hem. En professionell raider kan ge outhärdliga levnadsvillkor för sina grannar. Till exempel översvämmade ägaren till den fjärde delen av lägenheten medvetet de nedre våningarna på natten, vars invånare stämde alla lägenhetens ägare. Det visar sig att det är mer lönsamt för ägaren till resten av lägenheten att sälja sin andel till räddaren än att betala kompensation till grannarna.

Så, läsarna av denna artikel vet nu: även den mest aggressiva medägare till en lägenhet kan hanteras på ett absolut lagligt sätt. Det är emellertid också uppenbart att den bästa handlingen inte är att eskalera konflikten utan att försöka komma överens med medägare, köpa ut de återstående aktierna eller sälja bostäder tillsammans. Resultatet blir mer vinst och mindre tid och nerver slösas bort..