Historik om utvecklingen av hypotekslån

Inteckning … Ett ord som har blivit så tätt inbäddat i vår vardag att det uppfattas som något mycket bekant, bekant, naturligtvis, som orsakar kontroversiella åsikter och kritik, men samtidigt har det blivit en integrerad del av livet för många ryssar, ännu fler européer och den stora majoriteten amerikaner.

Solon föreslog att använda en medborgares värdefulla lös och fast egendom som sådan pantsättning. Och för att certifiera transaktionen på låntagarens tomt installerades en speciell post på vilken långivarens och låntagarens namn anges, skuldens storlek och villkor – det är förbjudet att ta ut och sälja fastigheter från denna webbplats tills skulden har betalats. Det är i princip huvudpunkterna i ett modernt låneavtal dök redan då.

En sådan ”talande” pelare kallades ”inteckning” – ”hypotheka”, som på ryska betyder ”stöd, stöd”.

Naturligtvis vägrade de i framtiden att använda pelarna, istället för dem dök det upp specialböcker, kallade ”inteckning”, men själva principen om utlåning som är säkrad av fastigheter (och inte bara) fastigheter rotade och fick en ny utveckling redan under Romerriket..

Förresten, i republikerna i antika Grekland, var hypoteksutlåningssystemet ganska öppet, och varje långivare kunde när som helst bekanta sig med villkoret för den tomt eller byggnad som erbjuds honom som säkerhet. Låntagaren kan å andra sidan vara säker på att lånevillkoren var slutgiltiga och i händelse av trakasserier och nya krav från långivaren skulle han kunna lämna in ett klagomål till myndigheterna. Men lånevillkoren i det antika Grekland var ganska stränga – långivaren hade all rätt att sälja den erhållna fastigheten som säkerhet om han erbjöds ett högre pris, så på många sätt var ett sådant system baserat på personliga relationer och förtroende mellan parterna. Sådana kredittransaktioner kallades ”fiduciations”.

I Romerriket, redan under 1000-talet e.Kr., öppnades de första inteckningsinstitutionerna, och under kejsaren Anthony Pius regeringstid, under 2000-talet e.Kr., utvecklades ett system med lagstiftningsakter som reglerade verksamheten hos sådana kreditinstitut..

Intressant nog, de första statliga programmen, enligt vilka lån till särskilt behövande befolkningsgrupper – föräldralösa och änkor, utfärdades till förmånliga priser, dök upp i antika Rom, under kejsaren Trajan. Vid den tiden var förmånssatsen 5% per år.

Inteckningskreditutlåning
Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La Justice de Trajan. 1840

Samtidigt genomgick en lånetransaktion med pant i form av fastigheter förändringar – långivaren hade nu rätt att sälja den pantsatta fastigheten endast om låntagaren inte fullgjorde sina skyldigheter att betala säkerheten i tid. En sådan affär kallades ”pygnus” – en informell pantsättning.

Samtidigt med utvecklingen av inteckningar dök de första bedrägerierna upp – vissa fastighetsägare intecknade sin egendom flera gånger och fick därmed ett belopp som var mycket högre än det verkliga värdet på ett hus eller en mark.

Efter Romerrikets fall väntade inteckningar på en period av viss glömska tills framväxten av tillräckligt utvecklade stater i medeltida Europa. Transaktioner där lånet var säkerställt av låntagarens fastigheter och särskilt värdefull egendom har emellertid genomförts under alla århundraden, utan statliga myndigheters ingripande..

Inteckning under medeltiden

En ny omgång i utvecklingen av inteckning började under medeltiden, då slavesystemet började tappa mark, och tillhandahållandet av mark för hyra blev mer utbredd. Ursprungligen var det vanligaste löfteobjektet arbetsredskap och sedan fastigheter.

Det är intressant att till exempel i Tyskland visade inteckningar som sådana på 1300-talet, men de första statliga institutionerna som officiellt beviljade lån med säkerhet öppnade först på 1700-talet. Det är, till en början, vanliga medborgare ingick låneavtal om säkerhet utan någon samordning med myndigheter. I framtiden ökade myndigheternas roll i regleringen av kreditsystemet avsevärt, inteckningar dök upp, begränsad i tiden, de motsvarande villkoren började införas i inteckningsböcker, liksom lån, dividerade efter viktighetsgrad, på grund av lagstiftningens krav.

I Frankrike blev bostadslån utbredd lite senare – först på 1500-talet, och då var det fortfarande inte offentligt, reglerades inte av staten och baserades mest på förtroendeförhållanden mellan parterna.

I Ryssland, det första omnämnandet av tillhandahållande av ett lån på säkerhet, går tillbaka till 1200-talet, reglerade staten vid den tiden inte heller transaktionens villkor.

Det är på grund av bristen på inblandning i myndigheternas kreditförhållanden och bristen på relevanta lagar, redan på 1500-talet dök de första omnämnningarna av bedrägerier – som i forntida tider, några jordägare intecknade tomter flera gånger.

Inteckning under medeltiden
Ilya Repin. Barge Haulers on the Volga. 1870-1873

I tidens tillkännagivanden och dokument kan du hitta hänvisningar till överföringen av pantsatta fastigheter till ”andra händer”, om pantsättningen av en tomt ”redan pantsatt tidigare”, vilket indikerar den utbredda användningen av hypotekslån och uppkomsten av olika alternativ för transaktioner.

Nyare historia – inteckningens guldålder

Ökningen i popularitet för bostadsutlåning och utvecklingen av det statliga regleringssystemet började under andra hälften av 1700-talet. Den första statsbanken, som beviljade lån till markägarna för säkerhet av markområden, öppnade 1770 i Schlesien, efter tre års drift, då systemet visade sin effektivitet och lönsamhet, öppnades liknande institutioner i Preussen.

I Österrike öppnade den första banken som specialiserade sig på att bevilja lån med säkerhet genom fastigheter 1811, i Frankrike – 1852. Förresten, den första franska hypoteksbanken – ”Credit foncier de France” fungerar framgångsrikt till denna dag.

I Ryssland öppnade de första ädla bankerna, som gav lån för säkerhet för gods och herrgårdar, under Elizabeth Petrovnas regeringstid 1754. De krediterade endast de övre lagren av samhället – uteslutande aristokratin. Några år senare, vid handelsstyrelsen och i St. Petersburgs hamn, öppnades de första hypoteksbankerna för handelsklassen, och 1786 förenade kejsarinnan, genom hennes dekret, alla dessa institutioner till en enda statlig lånbank.

Hypotekslån
Alexander Grigorievich Varnik. Räkna Mikhail Mikhailovich Speransky. 1824

Redan i början av 1800-talet utvecklade Mikhail Speransky, en berömd statsman från tiden för Alexander den första, en detaljerad pantlag, vars huvudbestämmelser ingick i koden för civilrätt..

År 1870 var 11 banker redan verksamma i det ryska imperiet, med filialer som öppnades i hela landet. Det var de statliga hypoteksbankerna som gav lån till bönder för köp av mark från markägarna efter avskaffandet av serfdom, så att sådana institutioners roll i vårt lands historia inte kan underskattas..

Före revolutionen utvecklades hypotekslån i Ryssland inte mindre och ofta i snabbare takt än i Europa. Men efter 1917 överfördes ett lån i vårt land inte bara till glömska – det var officiellt förbjudet. Så på 90-talet var Ryssland tvungen att bygga om sitt bostadsutlåningssystem..

Amerikansk erfarenhet

Intresset för USA: s inteckningssystem ökade kraftigt efter finanskrisen 2008, eftersom, som ni vet, den ekonomiska lågkonjunkturen som svepte nästan hela världen började exakt med hypotekskrisen i USA..

Under tiden började ett sådant storskaligt och inflytelserikt system bildas för inte så länge sedan, innan det stora depressionen, USA: s regering inte var särskilt intresserad av kreditlånssystemet, och inteckningar i Amerika utfärdades främst av små privata banker, och själva systemet var inte särskilt effektivt och gick ofta igenom krisperioder.

1934 kom Theodore Roosevels regering till slut för att förstå hur effektivt hypotekslån skulle kunna användas för att återuppliva landets ekonomi. Federal Housing Administration skapades, som standardiserade villkoren för att bevilja lån, under dess inflytande började en sekundär utlåningsmarknad bildas. Själva bostadslånen kategoriserades som lågriskinvesteringar, vilket bidrog till en ökning av deras popularitet bland olika befolkningsgrupper..

Inteckningar i Amerika
John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

1938 dök Federal Mortgage Lending Association eller ”Fannie Mae” upp, med dess deltagande var det möjligt att upprätta ett utlåningssystem där risker överförs från en långivare till en investerare som köper aktier och värdepapper på säkerheter.

1970 grundades Federal Mortgage Lending Commission, bättre känd som ”Freddy Mac”. Båda dessa organisationer är privata institutioner, statliga myndigheter, såsom avdelningen för stads- och bostadsutveckling, är också inblandade i hypotekslån..

Den enorma spridningen av hypotekslån i USA orsakades av deras tillgänglighet, men i slutändan, när Federal Reserve tvingades höja räntorna och hypotekslånen började stiga i pris, kunde många amerikaner inte betala lånbetalningar i tid, vilket i slutändan ledde till finanskrisen.

Den moderna inteckningsmarknaden

Idag tillhör Ryssland de länder med ett ganska svagt inteckningssystem. Som jämförelse: endast 10% av ryssarna ansökte till bankinstitut för att få ett lån som är säkrade med fastigheter, i europeiska länder når denna siffra 40-50%, och i USA har över 90% av medborgarna erfarenhet av att få ett hypotekslån.

När det gäller de genomsnittliga inteckningsräntorna, kan du i Japan köpa en lägenhet eller hus till endast 2% per år, i Tyskland och Frankrike är räntan på lån som är säkrad med fastigheter 4-5%, i hemland för inteckning, i Grekland är den genomsnittliga räntan bosatte sig med 6% per år, och i USA – 3,2-3,5%.

När det gäller den initiala betalningen, USA accepterade allmänt praxis före krisen var att tillhandahålla en inteckning utan en första betalning alls, i Japan och EU-länderna måste ofta låntagaren betala 10% av värdet på fastigheter i den första betalningen, ryska banker ger ofta hypotekslån med förbehåll för den initiala betalningen till ett belopp på 30% av värdet på lånemålet.

Som ni ser är ryska hypoteksräntor fortfarande flera gånger högre än räntan på lån i andra utvecklade länder, och den initiala betalningen är ganska stor, det är denna situation som avgör populariteten för hypotekslån bland befolkningen i vårt land..

Betygsätt artikeln
Dela med vänner
Webbplats med användbara tips för varje tillfälle
Lägg till en kommentar

Genom att klicka på knappen "Skicka kommentar" godkänner jag behandlingen av personuppgifter och accepterar sekretesspolicy