Fallgropar i att hyra bostäder med möjlighet till senare köp

För att köpa fastigheter väljer människor oftast två alternativ: ett vanligt försäljningskontrakt eller ett hypotekslån. Enligt statistik ingås avtal om utbyte och köp av intecknade fastigheter mycket mindre ofta. Men det finns en annan typ av hemköp, som nästan aldrig finns i Ryssland, men under vissa förhållanden kan vara mycket fördelaktigt för båda parter i transaktionen – hyresavtal med möjlighet till efterföljande köp. Låt oss titta närmare på den här typen av transaktioner..

Vilka är fördelarna för parterna i detta avtal?

Hyresgäst:

  1. Får möjlighet att använda bostäderna från det att avtalet ingås trots bristen på det fulla beloppet som krävs för att köpa det.
  2. Eliminerar behovet av att utfärda en inteckning för att få det saknade beloppet (samla in alla typer av certifikat, betala ränta och provisioner till banken, etc.).
  3. Har rätt i något skede av kontraktet att vägra att lösa in lokalerna.

Hyresvärd:

  1. Ställer in värdet på fastigheter över marknadsgenomsnittet för att minska riskerna från en avbetalningsförsäljning.
  2. Överföringen av ägandet sker först efter att ha fått det fulla beloppet som fastställts genom avtalet, vilket också är mycket fördelaktigt för hushållaren.

Vad du behöver tänka på innan du slutar ett kontrakt

1. Köp av det leasade objektet är en rättighet, inte en skyldighet för hyrestagaren

Detta är den slutsats som domstolarna oftast kommer till när man överväger hyresvärden vars fastigheter aldrig köptes ut av hyresgäster..

2. Statlig registrering av sådana transaktioner krävs först efter överföring av äganderätten till fastigheten till hyresgästen

Det är, så snart hela beloppet för köpet av fastigheten, som fastställts genom avtalet, betalas, betraktas hyresgästen som ägare av fastigheten, och hans kontrakt med hyresvärden är föremål för statlig registrering (som ett vanligt avtal om försäljning av fastigheter).

3. Regelbunden hyresavtal kan konverteras till hyresavtal med efterföljande köp

Detta föreskrivs i artikel 624 i civillagen. Du behöver bara ingå ett lämpligt kompletterande avtal med hyresvärden. I detta fall krediteras den redan betalade hyran till inlösenpriset.

Under vilka förhållanden är det lönsamt för köparen att köpa bostäder på detta sätt?

Fall av ett sådant avtal är extremt sällsynta, eftersom det är nödvändigt att två faktorer sammanfaller för att det ska vara till nytta för båda parter.

Förtroendeförhållande mellan parterna i avtalet

Även om denna typ av överenskommelse är laglig i Ryssland saknar lagstiftningen dess tydliga reglering. Därför, när man väljer denna metod för att förvärva bostäder, är det nödvändigt att närma sig avtalets text extremt allvarligt och man kan inte göra det utan att konsultera professionella advokater..

Fallgropar i att hyra bostäder med möjlighet till senare köp

Det ideala alternativet skulle vara närvaron av familj eller åtminstone ett förtroendeförhållande mellan hyresgästen och hyresvärden, vilket minimerar möjligheten till tvister mellan avtalets parter.

”Stående” fastighetsmarknad

Om fastighetsmarknaden fortsätter att växa kan värdet på de hyrda köpslokalerna öka. I det här fallet kommer det gamla pris som anges i avtalet helt enkelt inte att gynna hyresvärden, och han kan försöka säga upp det. Därför är det lönsamt att besluta att ingå ett sådant avtal bara om du är övertygad om att priserna på bostadsmarknaden under de kommande åren inte kommer att variera mycket.

Risker som hyresgästen kan drabbas av

Hyresvärdens död

Situationer inträffar ofta när ägaren till en hyrd att köpa fastighet dör, och hans arvingar har andra planer för fastigheten som begavs till dem, och de försöker säga upp avtalet med hyresgästen på något sätt.

I detta fall ligger lagen på den sistnämnda, eftersom överlåtelsen av ägandet av den hyrda fastigheten enligt en lag inte enligt lagen är en grund för att säga upp avtalet.

Hyresvärds beslut att sätta in lägenheten som säkerhet för att säkra lånet

I detta fall, om han inte återlämnar lånet, kommer lägenheten att förbli pantsatt av banken och efter att alla överenskomna betalningar har betalats, kommer hyresgästen inte att kunna registrera ägandet till hyresfastigheten..

Det enda sättet att skydda dig från sådana situationer är att försöka förhandla med hyresvärden om registrering i hyresgästen eller, vilket vore perfekt, en mindre familjemedlem. Det är osannolikt att banken kommer att betrakta sådana fastigheter som säkerheter.

Fluktuationer i fastighetspriser

För att inte komma i en situation där, på grund av fluktuationer på fastighetsmarknaden eller hög inflation, betalningsbeloppet enligt avtalet blir olönsamt för en av parterna, är det nödvändigt att ägna särskild uppmärksamhet åt regleringen av detta villkor.

Du kan ange att betalningar på månadsbasis ska indexeras med inflationstakten eller kopplas till den genomsnittliga marknadspriserna för liknande fastigheter.

Hur man korrekt upprättar en hyresavtal med efterföljande köp

Tänk på huvudpunkterna i avtalet, som måste beskrivas i varje hyresavtal med efterföljande inlösen.

Avtalets löptid

Det bästa sättet är att göra avtalet på obestämd tid.

Betalning

Hyresvärdens månatliga betalning måste bestå av två komponenter: hyresbetalningen och lösenbetalningen. Som redan beskrivits ovan kan du schemalägga indexeringen av var och en av betalningarna beroende på inflationens nivå och prisfluktuationer på fastighetsmarknaden..

Det är bäst att tillhandahålla möjligheten till tidig inlösen av fastigheter. Det kommer inte heller att vara överflödigt att ha villkoret att betalningar till hyresgästens konto ska göras via en bankfilial, vilket gör att båda parter kan ha sina dokumentation i händelse av en eventuell tvist..

Hyresobjekt

Det är nödvändigt att återspegla lokalernas adress, område och layout. Det är lämpligt att bifoga teknisk dokumentation och kopior av titeldokument till kontraktet.

Hyresgästens och hyresvärdens skyldigheter

För att undvika tvister och meningsskiljaktigheter i framtiden är det nödvändigt att tydligt ange vem som ska betala redovisning, göra reparationer av lokalerna etc..

Parternas ansvar

Betydelsen av detta avsnitt i kontraktet behöver inte ens en förklaring..

Betygsätt artikeln
Dela med vänner
Webbplats med användbara tips för varje tillfälle
Lägg till en kommentar

Genom att klicka på knappen "Skicka kommentar" godkänner jag behandlingen av personuppgifter och accepterar sekretesspolicy