Delat och gemensamt ägande av fastigheter – problem och lösningar

Eget bostad är livets dröm och mål för många ryssar, men även de som redan äger fastigheter kan sällan säga med fullständigt förtroende: ”Den här lägenheten är bara min.”.

Ofta är bostadsfastighetsobjekt gemensamt ägda eller delas upp i vissa aktier, det vill säga att de tillhör flera ägare samtidigt, som måste lösa gemensamt alla problem som uppstår, till exempel enas om att utföra reparationer nu eller om det är okej, betala redovisningsräkningar och så vidare. Och när man säljer eller köper sådana lägenheter eller hus uppstår ett antal problem och nyanser på en gång som kräver noggrann uppmärksamhet och kunskap om den nuvarande lagstiftningen..

Vad är skillnaden mellan samägande och delägande av en bostadsfastighet? Hur kan sådan gemensam fastighet säljas eller bytas ut? Vad medägare behöver veta för att inte komma in i en svår situation och inte dras in i en lång rättegång?

Gemensamt ägande av fastigheter

Specifikationerna för gemensamt och delat ägande av fastigheter regleras av delar av artikel 244 i Rysslands civillagstiftning. Enligt dess bestämmelser är gemensamt ägande av bostadsfastigheter möjligt för olika typer av bostäder, särskilt:

• privat hus eller en del av det;
• lägenhet eller del av en lägenhet;
• ett separat rum.

Medägande av fastigheter kan vara resultatet av:

• arv av en lägenhet eller hus, om, enligt lagen eller villkoren för testamentet, flera arvingar kan kräva fastigheten på en gång;
• gemensamt köp eller utbyte av bostadsyta;
• privatisering av fastigheter;
• tilldela en del av en lägenhet eller hus till en medborgare enligt ett domstolsbeslut.

Till exempel, om en statlig lägenhet privatiserades av en av makarna, blir bostaden gemensam egendom på grundval av bestämmelserna i familjelagen i Ryssland, som erkänner egendom som förvärvats under äktenskapet som gemensamt ägande av makarna.

Vasily Maximov. Familjesektion. 1876

Den största skillnaden mellan gemensamt ägande och delat ägande är att det i det här fallet inte anges vilken del av bostadsområdet ägaren äger. Så, om vi talar om makar, anses bostäderna tillhöra dem på lika grund, det vill säga, i händelse av skilsmässa, är fastigheten helt enkelt delad i hälften. Om det finns tre eller flera arvingar, anses det automatiskt att de äger lika delar – en tredjedel, en fjärdedel och så vidare..

Fraktionellt ägande av fastigheter

När det gäller fraktionellt ägande av en bostadsfastighet bestäms de delar som tillhör ägarna exakt. Så under privatisering, på deltagarnas begäran, kan deras andelar omedelbart anges, vanligtvis lika, beroende på antalet medborgare som är registrerade i ett visst bostadsområde och som inte skrev ett vägran att privatisera medborgare.

Sådan uppdelning måste registreras i certifikatet för registrering av titel till fastighetsobjektet. Om det skrivs i detta dokument att delägare äger hälften, en tredjedel, och så vidare på en del av lägenheten, delas ett sådant ägande. Om storleken på den del av varje ägare inte anges är ett sådant ägande gemensamt.

En viktig nyans – gemensamt ägande kan delas om delägare vill klargöra vilka aktier som var och en äger och utarbeta nödvändiga handlingar.

Dessutom är oftast andelen för en lägenhet eller hus ett mycket abstrakt värde, det är bara en specificerad procentandel eller en bråkdel av den totala bostadsområdet och inte specifika kvadratmeter bostadsyta. Så i händelse av en tvist mellan delägare kan det inte prata om detta eller det rummet, till exempel – ”Jag äger vardagsrummet, och du äger sovrummet.” För att få ägande av specifika kvadratmeter måste du gå till domstol eller komma överens med resten av ägarna om förfarandet för användning av en lägenhet eller hus.

Det är värt att komma ihåg att kök, korridor, badkar och badrum i alla fall betraktas som gemensam egendom; medägare kan använda dessa lokaler på lika villkor och dessa rum kan inte delas. Domstolen kan fördela i en viss andel endast kvadratmeter i separata vardagsrum. Om för att dela bostäder i separata delar krävs ombyggnad och samtidigt kan andra ägares situation förvärras, till exempel på grund av den nya muren, kommer deras del av bostäder att bli mindre, kan domstolen till och med förbjuda tilldelning av ett visst rum som andel.

Betalning av verktygsräkningar, skatter och lån vid gemensamt och delat ägande av en lägenhet eller hus

När det gäller gemensamt ägande av fastigheter, när ägarnas andel inte har fastställts, skriver bostäder och kommunala företag ut en betalning för en lägenhet eller hus. Hur delägare ska betala räkningar för el, vatten och gas är upp till dem.

Om bostaden är i delat ägande, kan alla delägare anges i betalningsorder, flera betalningsdokument kan också utfärdas – för varje ägare av en andel i lägenheten. Om endast en betalning utfärdas, kan delägare dela upp det totala beloppet som beror på bostäder och samhällstjänster för de tillhandahållna verktygen, beroende på deras aktier, det vill säga dela upp i tre, fyra eller fler delar.

Samtidigt, om en av ägarna vägrar att betala för verktyg, måste resten fortfarande betala för det, eftersom ansvaret faller på axlarna på alla medägare, och om vattenverket beslutar att stänga av vattnet för att inte betala eller stänga av avloppssystemet, kommer alla boende i lägenheten att drabbas, utan undantag – verktyg nätverken är ett, vanligt, som ett badrum med badrum.

Anna Shchegoleva. Grannar. 2010

Ett hypotekslån för en lägenhet vid gemensamt ägande betalas också av alla ägare tillsammans. Håller med om att var och en av dem endast betalar sin del, de måste vara varandra, banken är ofta inte intresserad av sådana detaljer, och om till exempel makarna som äger gemensam fastighet på lika villkor slutar att göra betalningar på lånet har finansinstitutet rätten att sälja hela lägenheten.

Men i fråga om fraktionellt ägande betalar varje ägare lånet endast för sin del av hemmet. I det här fallet, om låntagaren visar sig vara en skadlig mislighållare, förvärvar banken rätten att endast påföra en påföljd utan att påverka egendomen till andra ägare som betalade regelbundet. En bankinstitution kan sälja en andel i en lägenhet som ägs av en defaulter på villkoren för fri försäljning, men den måste först erbjuda att köpa denna del av hemmet till andra ägare i enlighet med den nuvarande förköpsrätten som vi kommer att diskutera nedan.

Avyttring av gemensamma och delade fastigheter: köp, försäljning, utbyte, registrering

Vi klargör direkt att medägare fritt inte kan disponera sin del i gemensamt ägande av fastighetsobjektet. Om till exempel två arvingar fått en lägenhet, och deras andelar inte fastställs exakt, det vill säga arvet har blivit gemensam egendom, tvingas de helt enkelt att förhandla med varandra. Det är omöjligt att sälja din del av fastigheten utan samtycke från den andra arvingen. Det återstår antingen genom domstolen att bestämma din andel och därmed göra förvaltningen till en delad fastighet eller förhandla med den andra arvingen om villkoren för försäljning eller utbyte av bostäder.

I en lägenhet som är en gemensam fastighet kan du inte registrera någon utan samtycke från den andra ägaren, det kommer inte heller att fungera för att sälja eller byta sådant bostad utan skriftligt medgivande från de andra delägare. Det vill säga, vi kan säga att en gemensam lägenhet är verkligen vanligt och att alla ägare måste bestämma dess öde bara tillsammans. Eller fördela specifika andelar från den totala bostadsyta som kan disponeras oberoende.

Du kan bortskaffa din andel i en lägenhet eller hus nästan fritt – byta ut den för en annan bostad, registrera någon från din sida, hyra ut den, använda den som säkerhet, sälja den, lämna den som en arv eller donera. Det är värt att klargöra att medägare av aktier i fastigheter kan ändra storleken på sina aktier genom ömsesidig överenskommelse.

Nästan den enda begränsningen i fri avyttring av ens aktier är den förmånliga rätten att köpa. Kärnan ligger i det faktum att ägaren till en av aktierna, innan han lägger sin del av huset till fri försäljning, måste meddela ägarna till de andra aktierna om sina planer. Och efter att de bestämt sig för att köpa den andra delen av huset till det angivna priset eller att ge upp sin rätt till det första prioriterade köpet, kan ägaren erbjuda sin del till tredje part.

Således ser handlingsalgoritmen när man säljer en andel i ett hus eller en lägenhet så här:

1. Ägarens ägare, som beslutade att sälja sin del av fastigheten, meddelar de andra delägare skriftligen. En sådan anmälan måste skickas i form av ett brev, även om ägarna till andra aktier bor i nästa rum. Brevet innehåller inte bara information om försäljningen av aktien utan anger också dess värde så att delägare kan bestämma om detta alternativ passar dem eller inte. Det är bättre och säkrare att skicka ett sådant brev som ett registrerat brev med mottagningsmeddelande, i vilket fall delägare som förhindrar försäljning av en av aktierna inte kommer att kunna förklara att de inte mottog brevet och inte visste om försäljningen av en del av bostaden.
2. Ägaren väntar exakt en månad från det ögonblick som ägarna till de andra aktierna får ett skriftligt meddelande. Därefter får han rätten att fritt disponera sin del av fastigheten, även om ingen åtgärd från andra ägare – samtycke till köp eller ett skriftligt undantag från förmånsrätten – följde. Det anses att utan att skriftligen meddela ägaren till den aktie som utgått för försäljning om sitt samtycke till att köpa den till det angivna priset, har de automatiskt avstått från sin rätt till första köp. En viktig nyans – ägaren är skyldig att sälja sin andel till tredje part till det pris som anges i det skriftliga meddelandet som skickades till resten av ägarna. Annars kan ägarna av andra aktier överklaga transaktionen genom att tro att de lurades och inte lämnade fullständig och korrekt information..
3. Om inga köpare hittades för andelen i lägenheten för det erbjudna priset, och ägaren beslutade att sänka kostnaden, är han återigen skyldig att först meddela ägarna om andra aktier. Kanske den här gången kommer de att besluta att utöva sin förmånsrätt. Det vill säga ett brev skickas igen och en månad väntar, vilket ges till delägarna för att fatta ett beslut..

En annan begränsning gäller vid uthyrning av en andel i en lägenhet. I detta fall måste ägaren som vill hyra sitt rum till hyresgästerna få skriftligt medgivande från de andra ägarna. De kan skrivas i fri form, det viktigaste är att bevara betydelsen av ett sådant samtycke – ”Jag har inte något emot att hyra ut bostäder.” En liknande indikation med samtliga ägares underskrifter kan också läggas på hyresavtalet i form av ett märke på avtalets avtal med andra ägare av andelar i en lägenhet eller hus.

Men innan så fritt för att avyttra sin andel måste ägaren gå till domstolen för att specificera den. Utan sådan ”allokering av en andel in natura”, det vill säga en dokumentärinstruktion, är det mycket problematiskt att sälja en virtuell ”en tredjedel” i en tvårumslägenhet. Naturligtvis kan det finnas köpare för sådana erbjudanden, men priset på den andel som inte tilldelats i natura kommer att vara flera gånger lägre än marknadsvärdet på kvadratmeter, eftersom köparen vanligtvis är väl medveten om vilken typ av ”strider” han kommer att möta med andra medägare.

Det är möjligt att fördela en specifik andel i en lägenhet utan att gå till domstolarna om delägare frivilligt ingår avtal om den faktiska fördelningen av en aktie. Förresten fattar domstolen vanligtvis ett beslut om gemensam användning av en lägenhet, i synnerhet gemensamma områden – en korridor, ett badrum och så vidare, och bestämmer förfarandet för sådan användning. Ofta, om delägare inte kan komma överens om fredligt, kan domstolen till och med bestämma tidpunkten för att använda badrummet och köket för varje ägare av en separat andel.

Vasily Maximov. Allt tidigare. 1889

När det gäller tilldelning av en andel in natura i ett privat hus eller stuga, kan problemet lösas lättare – en separat utgång inrättas och ett hus förvandlas till en dublett eller ett radhus, det vill säga två hus med egna utgångar och angränsande territorier, med en gemensam sidovägg. I det här fallet finns det också vissa begränsningar – när man delar upp huset, bör inte irreparabel skada orsakas, och alla lokaler måste förbli bostäder, det vill säga att ägaren till andelen inte kommer att kunna öppna en butik i sin del av stugan om han inte har samordnat sina handlingar med resten av ägarna.

Som ni kan se ger fraktionellt ägande mycket större rättigheter än gemensamt ägande. Du kan när som helst överföra en delad lägenhet till kategori för äganderätt, men även då blir den virtuella andelen inte alltid till riktiga kvadratmeter som bara tillhör ägaren. Och du kan gå och köpa en andel i en lägenhet eller ett hus bara för att inse hur problematiskt det blir att dela ditt kök och badrum med helt främlingar. Naturligtvis går vissa köpare för ett sådant förvärv för att lösa in alla andelar i en viss lägenhet eller hus, men det är inte heller möjligt att komma överens med alla delägare i alla fall, eftersom det vanligtvis är orealistiskt att köpa en fullskalig bostad för de medel som erhållits från försäljningen av en aktie, naturligtvis, om detta inte är andel av en lägenhet i centrum av Moskva.