Delad konstruktion: risker och garantier

Vad är aktiekonstruktion

Den 30 december 2004 trädde den federala lagen ”om deltagande i delad konstruktion av hyreshus och andra fastighetsobjekt och om ändringar av vissa rättsakter i Ryssland” i kraft. Avvecklingen av PR som uppstod i processen för att attrahera medel från individer för delad byggande var en tidens utmaning och var först och främst att skydda rättigheter, intressen och egendom för dem som investerar i delad byggande, det vill säga aktieägare.

Baserat på normerna i ovanstående lag är delad konstruktion en typ av konstruktion baserad på ett avtal om deltagande i delad konstruktion. Ett avtal om deltagande i delad konstruktion är ett avtal enligt vilket en part (utvecklaren) åtar sig att bygga en hyreshus inom en viss tidsperiod och överföra den till en deltagare i delad konstruktion efter att ha fått tillstånd för driftsättning, och den andra parten (en deltagare i delad konstruktion) åtar sig att betala enligt bestämmelserna i avtalet pris och acceptera det konstruerade objektet.

Som ni ser definierar lagen två parter i avtalet om deltagande i delad konstruktion: utvecklaren och deltagaren i delad konstruktion.

En utvecklare är en juridisk enhet som är ägare eller hyrestagare av en tomt och drar till sig medel från deltagare i delad konstruktion för uppförande av hyreshus eller annan fastighet som inte är produktion på denna tomt. En deltagare i delad konstruktion (populärt – en aktieägare) är en enskild eller juridisk enhet som har tillhandahållit medel till byggherren för byggandet av en hyreshus för att få äganderätt till det konstruerade objektet efter det att den tagits i drift.

I själva verket är en deltagare i delad konstruktion en investerare, och avtalet om deltagande i delad konstruktion är ett investeringsavtal, men för att skydda deltagarnas rättigheter i ett sådant avtal regleras det av en separat lag och inte av de allmänna reglerna i civillagen om ett investeringsavtal. De väsentliga villkoren för avtalet om kapitalandelar är:

1. Avtalets objekt (ett specifikt objekt måste bestämmas enligt projektdokumentationen, som, efter att ha fått tillstånd att gå in i en hyreshus i drift, kommer att överföras till en deltagare i delad konstruktion).
2. Tidsfrist för att överföra ett objekt till en deltagare i delad konstruktion.
3. Kontraktspris och förfarande för betalning.

Ett avtal om deltagande i delad konstruktion ingås skriftligen och är föremål för obligatorisk statsregistrering. I praktiken utförs delad konstruktion enligt följande: en byggherre (byggföretag) köper eller hyr en tomt för byggande av en hyreshus, ingår avtal om deltagande i delad byggande med aktieägare; Aktieägare betalar, ofta i avbetalningar, kostnaden för lägenheten enligt kontraktet och efter att huset har tagits i drift får de det.

Varför är aktiekonstruktion lönsam?

För många invånare i Ryssland är delad konstruktion nästan det enda riktiga sättet att få sin egen lägenhet, eftersom marknadspriset för fastigheter är oöverkomligt för de flesta ryssar, och bankutlåning innebär en betydande överbetalning för en lägenhet, på grund av för höga räntor, förutom, efter den globala finansiella krisen, allmänhetens förtroende för banker och lån är nära noll. Delad konstruktion gör att du kan köpa en lägenhet till ett relativt lågt pris, för efter idrifttagandet av en hyreshus ökar kostnaden för lägenheter i den väsentligt, dessutom skjuts betalningar i de flesta fall ut tills konstruktionen är klar.

Nackdelen med delad konstruktion är att en deltagare i delad konstruktion kan få sin lägenhet först efter att byggandet har slutförts, medan du köper en lägenhet på kredit kan du omedelbart flytta in i den, men den slutliga kostnaden för en lägenhet i första och andra fall är helt enkelt ojämförlig.

Riskkapitalkonstruktion

Före antagandet av den federala lagen ”Om deltagande i delad byggnad av hyreshus och andra fastighetsobjekt och om ändringar av vissa rättsliga lagar i Ryssland”, hade delad konstruktion som ett fenomen i Ryssland funnits under lång tid. Det genomfördes främst på basis av investeringsavtal eller avtal om gemensamma aktiviteter. Mekanismerna för samarbete mellan aktieägaren och utvecklaren enligt dessa avtal kunde inte helt täcka alla aspekter av sådana rättsliga förbindelser, varför rättigheterna för investerare (det vill säga aktieägare) inte skyddades tillräckligt, och detta blev en utmärkt grund för de skrupelfria utvecklarens aktiviteter. Lagen om deltagande i delad konstruktion gav gällande garantier för deltagarna i delad konstruktion och skyddade dem mot utvecklarnas godtycklighet, därför måste utvecklare som ville ha fler rättigheter och färre ansvar leta efter sätt att kringgå den nya lagen. Som ni vet kommer den som söker alltid att hitta, för nyheter om nästa svindlar dök också regelbundet upp i media. I de flesta fall försöker utvecklarna helt klart inte överskrida lagens bokstäver, utan helt enkelt ligga hos medborgare som vill köpa bostäder, inte avtal om deltagande i delad byggnation, utan andra civilrättsliga avtal som inte garanterar aktieägare samma grad av skydd. De mest utbredda är preliminära försäljnings- och köpeavtal och fakturor. Det är anmärkningsvärt att fram till nyligen arbetade de flesta byggföretag, till och med det största och fick statligt stöd, exakt enligt sådana system..

Låt oss kort beskriva mekanismerna för att implementera de så kallade ”grå scheman” för delad konstruktion:

1. Ingående av ett preliminärt avtal för köp och försäljning av en lägenhet.I stället för ett avtal om kapitalandel, ingås ett preliminärt försäljnings- och köpeavtal, enligt vilket utvecklaren åtar sig att bygga ett lägenhetsbyggnad efter att ha ingått ett huvudavtal för försäljning och köp av en lägenhet med en aktieägare. Samtidigt ägs ägaren av hela lägenhetsbyggnaden och dess enskilda lägenheter av utvecklaren och överförs till aktieägaren efter det att huvudkontraktet har ingåtts. Lagstiftningen ger inte möjlighet att betala för ett sådant avtal, därför accepterar utvecklare ofta pengar, ”reserverar” dem som betalning för huvudkontraktet. Dessutom bestämmer det preliminära avtalet för köp och försäljning av en lägenhet inte dagen för idrifttagning av anläggningen under uppbyggnad. En annan sårbarhet i det preliminära försäljnings- och köpeavtalet är att det inte är föremål för statlig registrering, vilket innebär att utvecklaren har möjlighet att ingå flera avtal för en lägenhet, och det har funnits många sådana fall i den ryska delade byggnaden..
2. Låna pengar mot en räkning.För att genomföra ett sådant lån krävs också ett preliminärt köp- och försäljningsavtal, till vilket ett avtal om köp av en växelsedel läggs till, vars värde är lika med lägenhetskostnaden. Det vill säga att köparen, enligt ett preliminärt avtal om försäljning och köp, får en skyldighet från utvecklaren att sälja honom lägenheten efter att huset har tagits i drift och verkar betala för detta köp i förväg med en växel. Men det finns faktiskt inget rättsligt samband mellan det preliminära försäljnings- och köpeavtalet och köpet av räkningen. Därför kan utvecklaren i slutet av byggandet betala av räkningen inte med en lägenhet, utan med pengar, och det preliminära försäljnings- och köpeavtalet förblir i kraft, men inga medel krediterades till det, vilket gör det möjligt för utvecklaren att sätta ett högre pris i huvudköps- och försäljningsavtalet (marknadspriset för en lägenhet på den primära marknaden). Som ett resultat visar det sig att aktieägaren helt enkelt gav pengarna till utvecklaren på ett lån i flera år, eftersom du kan köpa en lägenhet till marknadspris i alla andra hus.

Förutom ovanstående scheman inkluderar riskerna för delad konstruktion inkonsekvensen av kvaliteten på det konstruerade objektet med villkoren i avtalet och allmänt accepterade normer, utvecklarens konkurs och direkt bedrägeri (till exempel att locka pengar från befolkningen med efterföljande ”gömmer” i en okänd riktning), men med ett noggrant val av utvecklaren, dessa riskerna kan minskas, om inte till noll, då till en mycket låg sannolikhet.

Garantier som ges genom ett avtal om deltagande i delad konstruktion

Ett avtal om kapitalandeltagande i byggande ger utan tvekan aktieägaren fler garantier för att skydda sina rättigheter än ovan nämnda avtal. Låt oss beskriva de viktigaste av dessa garantier:

1. De väsentliga villkoren i avtalet om deltagande i delad konstruktion är objektet, priset och terminen. Detta innebär att utvecklaren åtar sig att överföra ett specifikt objekt till dig i tid och till ett angivet pris. Om avtalet inte innehåller dessa villkor kan det ogiltigförklaras i domstol. Dessa villkor kan endast ändras efter överenskommelse mellan parterna..
2. Ett avtal om delat deltagande är föremål för statlig registrering. Detta innebär att utvecklaren inte kommer att kunna ingå flera kontrakt samtidigt för en lägenhet..
3. Reglerna för att lämna in kvartalsrapporter från utvecklare om genomförandet av aktiviteter relaterade till att locka medel från deltagare i delad byggande, godkänd genom dekret från Ryska federationens regering av 27 oktober 2005 N 645, garanterar statlig kontroll över anläggningens byggande.
4. Rätten att locka till sig medel från befolkningen (aktieägare) från en utvecklare uppstår först efter statlig registrering av äganderätt eller hyresavtal till en tomt, erhållande av ett byggnadstillstånd, samt upprättande och utfärdande av en projektdeklaration.
5. Utvecklaren bär risken för oavsiktlig förlust av det delade byggnadsobjektet innan det överförs till ägarens ägande.
6. I händelse av en deltagares död i delad konstruktion övergår hans rättigheter och skyldigheter till arvingarna.
7. När man köper fastigheter genom ett avtal om deltagande i delad konstruktion uteslutande för personliga och familjära behov och inte för entreprenörsverksamhet, regleras förhållandena som härrör från kontraktet och som inte regleras av lagen om deltagande i delad byggande av konsumentskyddslagstiftningen.
8. Garantierna för kvaliteten på föremålet för avtalet om delat deltagande i byggandet anges i artikel 7 i lagen ”Om deltagande i delad byggnad av hyreshus och andra fastighetsobjekt”. Enligt bestämmelserna i denna artikel kan garantiperioden för en färdig fastighet inte vara mindre än fem år. I händelse av avvikelser från kontraktets villkor som har förvärrat objektets kvalitet, liksom andra brister, har deltagaren i delad konstruktion rätten att kräva av utvecklaren att eliminera bristerna inom rimlig tid (gratis) eller sänka priset på kontraktet, eller ersätta kostnaderna för att eliminera bristerna.

Som ni ser ger lagen ”om deltagande i delad konstruktion av hyreshus och andra fastighetsobjekt” breda garantier för aktieägarnas rättigheter, men för att dra nytta av dessa garantier måste du känna till dina rättigheter och vara uppmärksam på de olika villkoren i avtalet om deltagande i delad konstruktion.

Hur du skyddar dig från olika risker när du deltar i delad konstruktion

Lagstiftningen, liksom livet i allmänhet, ger inga fullständiga garantier för ekonomisk säkerhet vid ingående av civilrättsliga avtal, särskilt investeringar. Det är emellertid möjligt och till och med nödvändigt att skydda dig själv och ditt välbefinnande så mycket som möjligt från obehaglig force majeure. Hur kan detta göras??

1. Först och främst är det nödvändigt att studera lagen ”Om deltagande i delad byggnad av hyreshus och andra fastighetsobjekt”. Även om du söker hjälp av professionella advokater är det tillrådligt att känna till de grundläggande normerna för lagstiftning inom delad konstruktion.
2. Samarbeta med ett företag som har bevisat sig på byggmarknaden, med stora tillgångar, inga betydande skulder och ett rent rykte. Lagen ”om deltagande i delad konstruktion av hyreshus och andra fastighetsobjekt” föreskriver utvecklarens skyldighet att lägga fram bestående handlingar, ett intyg om statsregistrering, ett intyg om skatteregistrering, finansiella och ekonomiska redovisningar, årsrapporter för de senaste tre åren till alla personer som ansöker, och även en revisors rapport för det senaste året. Om det i din region finns en medborgarförening för skydd av aktieägares rättigheter, kan en betydande mängd information om verksamheten hos byggföretag som bedriver aktiebyggnation fås där..
3. Att ingå ett avtal om deltagande i delad konstruktion, och inte andra avtal som gör det möjligt för utvecklaren att kringgå lagen ”Om deltagande i delad konstruktion av hyreshus och andra fastighetsobjekt”.
4. Kontrollera utvecklarens titeldokument för den tomt som byggs eller kommer att utföras (ägarintyg eller hyresavtal); se till att utvecklaren har ett tillstånd för uppförandet av en hyreshus samt att projektdeklarationen är vederbörligen publicerad och (eller) bokförd.
5. När du slutar ett kontrakt ska du vara särskilt uppmärksam på kontraktets objekt, löptid och pris. Kom ihåg att i avsaknad av något av dessa villkor i avtalet kan det förklaras ogiltigt av domstolen. Observera att avtalet träder i kraft först efter statlig registrering.