Att höja centralbankens ränta: vad som kommer att hända med inteckning

Rubels kollaps och en kraftig ökning av centralbankens diskonteringsränta orsakade panik bland ryssar som redan har tagit en inteckning eller kommer att göra det inom en snar framtid. Låt oss se hur höjningen av centralbankens ränta kommer att påverka dem, hur man kan komma överens med banken om förmånliga villkor och vad man kan förvänta sig för låntagare i framtiden..

Vad låntagare kan förvänta sig. Kommer hypoteksräntan att ändras

Att höja refinansieringsgraden till 17% innebär att det är i denna takt som affärsbankerna kommer att låna pengar från centralbanken. Om du tittar på dynamiken under det senaste året kan du se att även med en konstant ökning av refinansieringsräntan förändrades inte räntorna på rubellånet mycket:

• Mars 2014: Centralbanksränta – 7,0%, inteckning – 12%;
• April 2014: Centralbanksränta – 7,5%, inteckning – 12,3%;
• Juli 2014: Centralbanksränta – 8,0%, inteckning – 12,2%;
• September 2014: diskonteringsränta – 9,5%, inteckning – 12,5%.

Men den nuvarande kraftiga ökningen kommer att radikalt förändra situationen. Bankerna kan inte verka utan vinst. Därför kommer de att tvingas utfärda lån till räntor som överstiger centralbankens ränta. Det förväntas att med den nuvarande refinansieringsräntan för hypotekslån kommer ryssarna att betala minst 18-20% per år. Och detta är enligt de mest optimistiska prognoserna. Visst små banker kommer att erbjuda lån till låntagare till ännu högre räntor.

Sociala inteckningar bör stiga i pris mycket mindre. Enligt Andrey Shelkovy, chef för byrån för finansiering av bostadsbyggande, kommer den sociala hypoteksräntan 2015 att beräknas utifrån konsumentinflationsindexet, till vilket 3,8% procent kommer att läggas till. Nästa år prognoserar ministeriet för ekonomisk utveckling konsumentinflationsindex i regionen på 7,5%. Följaktligen bör lånen för köp av bostäder enligt statliga program vara drygt 11%.

Men alla dessa förändringar bör förväntas först efter nyåret. För närvarande har ett antal affärsbanker avbrutit genomförandet av inteckningsprogram och har hittills inte ens utfärdat förhandsgodkända lån. Finansinstitut vill vänta lite tid för att se var den nuvarande situationen med rubeln kommer att leda, vilka steg regeringen kommer att ta och vilken ränta som är optimal under de förändrade ekonomiska förhållandena.

Försening i inteckning. Hur man är

Under de första 20-25 dagarna efter betalningsförseningen kanske banken inte uppmärksammar betalningsförseningen. Dess anställda vet mycket väl att absolut alla kan ha tillfälliga ekonomiska svårigheter. Men om kunden inte betalar längre, börjar kreditavdelningens specialister att försöka komma i kontakt med honom, skicka meddelanden om försenade betalningar och försöka på alla möjliga sätt påminna låntagaren om sina skyldigheter.

Om inteckning inte betalas inom tre månader eller betalningsfristerna har överträtt mer än tre gånger inom 12 månader, och förseningen överstiger 5% av inteckningsbeloppet, har bankens advokater rätt att gå till domstol för att samla in skulden. Och naturligtvis kommer domstolsbeslutet att gå till deras fördel; det är osannolikt att en klient som gömmer sig från en finansiell institution kan räkna med att domstolen ska vända sig med honom..

För att återkräva skulden, räntorna och påföljderna för försening från en bankklient, kan fogarna ta besittning på gäldenärens bankkonto, auktionera fastighetsfastigheter och beslagta sin bil. Om inteckning inte bara ges för låntagaren utan också för hans släktingar, kan deras egendom också arresteras.

Det finns till och med kända fall då inkassobyråer, som köpte ut skulder från banker, hotade insolventa låntagare med ett brottmål för bedrägeri. Men sådana hot är absolut hopplösa. Artikel 159 i Rysslands strafflagstiftning (bedrägeri) kan endast tillämpas om bankens klient använde falska dokument när han ansökte om en inteckning. Det är riktigt att det finns 177 fler artiklar i den ryska strafflagen (undvikande av återbetalning av betalningsskyldiga), men det har inte förekommit några föregång när låntagare prövades enligt denna artikel..

Hur man förhandlar med banken

Som det redan är klart, för en insolvent låntagare är gömmer sig från banken absolut värdelös. Det bästa alternativet är att försöka förhandla med en finansiell institution för att underlätta villkoren i ditt inteckningskontrakt. När allt kommer omkring är banken absolut inte intresserad av problemlånare och kommer säkert att möta halvvägs om klienten uppför sig rimligt och tillräckligt.

Du måste ta ett certifikat från banken om skulden. Då ska du skriva en ansökan till finansinstitutet och ange orsakerna till att det inte är möjligt att betala på inteckning i sin helhet. Brevet bör inte bara be banken om förmånsvillkor utan också ange dina förslag för att lösa situationen.

De vanligaste alternativen för att underlätta hypoteksvillkoren är refinansiering och omstrukturering till rubelvaluta.

Refinansiering av ett inteckningsavtal

Vid refinansiering öppnas ett nytt lån till låntagaren, på bekostnad av vilket det gamla återbetalas. Ett nytt lån utfärdas som regel till samma ränta som tidigare, men under en längre period, varför månadsbetalningarna reduceras. Detta är det mest acceptabla alternativet för låntagare som har tagit en inteckning i rubel.

Omstrukturering av inteckningar till rubelvaluta

I samband med den snabbt stigande dollarn är det bäst för ryssar som har tagit ut lån i utländsk valuta att be finansiella institutioner omstrukturera sina hypotekslån till den nationella valutan. Det vill säga villkoren för avtalet kommer att förbli desamma, men inteckning betalas i rubel.

Vidare hänvisas brevet till banken (du måste se till att det är korrekt registrerat) eller skickas till finansinstitutet med brev med anmälan.

Under bankens behandling av ansökan ska betalningarna inte i något fall stoppas, annars kan låntagaren i händelse av rättsliga förfaranden erkännas som en skadlig försäkring. Om det inte är möjligt att överföra hela beloppet på inteckning till banken kan du begränsa dig till endast en del av det, men betala det regelbundet inom de villkor som anges i avtalet.

Kan banken höja hypoteksräntan

För att förstå detta måste låntagaren noggrant läsa om inteckningsavtalet. Det värsta av allt är att den finansiella institutionen kan höja räntan ensidigt. I det här fallet kan låntagaren bara klaga på sin egen ouppmärksamhet när han inte uppmärksammade denna punkt när han ingick avtalet.

I avtalets villkor kan det också sägas att en finansinstitution har rätt att höja skattesatsen endast när vissa villkor inträffar. Till exempel att höja centralbankens diskonteringsränta eller LIBOR-indexet. Det är nödvändigt att kontrollera om sådana förhållanden verkligen har inträffat och i så fall är bankens höjning av räntan helt laglig.

Ett annat vanligt alternativ är när hypoteksavtalet säger att räntan endast kan höjas genom parternas överenskommelse. I detta fall behöver låntagaren bara skriva ett brev till banken om att han inte gav sitt samtycke till räntehöjningen. Om den finansiella institutionen fortsätter kan du säkert gå till domstol. Låntagaren har all anledning att vinna den.

Teoretiskt sett är det möjligt att en finansinstitution går till domstol med en begäran om att ändra villkoren för inteckningsavtalet på grundval av artikel 451 i Rysslands civillagstiftning. Den anger att avtalet kan ändras genom domstolsbeslut i fall där omständigheterna har ändrats så mycket att om parterna i kontraktet hade möjlighet att förutse detta skulle de ha ingått ett avtal på väsentligt olika villkor. Det är riktigt att samma artikel 451 säger att en ändring av villkoren för avtalet genom ett domstolsbeslut i samband med väsentligt förändrade omständigheter endast kan ske i undantagsfall. Och i rysk rättslig praxis är antalet sådana prejudikat mycket litet..

Men även om ett sådant fordran lämnas in av ett finansinstitut kommer banken först att behöva bevisa varför den inte kunde förutse förändringen i omständigheterna, och låntagaren kommer att betala till de gamla kurserna tills domstolen fattar beslut om att ändra dem..

Vad kommer regeringen att göra?

I den nuvarande förvirringen med hypoteksräntor och rubelväxelkursen är en sak tydlig: om räntan är 20% eller högre och rubelkursen förblir på nuvarande nivå kommer antalet personer som vill få en inteckning i ryska banker (även i rubel, även i utländsk valuta) att tiofaldigt. Många experter förutspår redan den ryska inteckningens död, enligt centralbankens nuvarande kurs.

Byggföretag kommer att drabbas inte mindre. Enligt ministeren för byggande och bostäder och kommunala tjänster Mikhail Me köps varje tredje lägenhet i Ryssland under inteckningsprogram. Som regel handlar det om bostäder i nya byggnader, och efter den stora vägringen av ryssar från inteckningar kan många utvecklare helt enkelt inte hitta pengar för att slutföra de redan påbörjade projekten. Om det tidigare var helt enkelt farligt att köpa en lägenhet i nollstadiet kommer det nu att bli ett riktigt ”dödsnummer”.

Det är uppenbart att regeringen måste vidta några åtgärder för att stabilisera situationen. Låt oss se vilka alternativ som finns för en väg ut ur situationen baserat på de senaste uttalandena från ryska tjänstemän.

Vid en traditionell presskonferens efter årets resultat sade Vladimir Putin att de ryska myndigheterna är väl medvetna om att utvecklingen av inteckningar till centralbankens nuvarande kurs är mycket svår och kan till och med vara omöjlig. Därför kommer regeringen att ge subventioner till banker för att stödja inteckningsprogram. Det vill säga bankerna kommer inte att höja räntorna, och förluster som uppkommer kommer att återbetalas från budgeten..

Det är riktigt att presidenten inte specificerade vad storleken på dessa subventioner kommer att vara och vilka typer av inteckningsprogram som kommer att åtnjuta statligt stöd. Visst, om regeringen vidtar några åtgärder, kommer det bara att vara i förhållande till vissa kategorier av låntagare. Det är helt enkelt orealistiskt att subventionera alla inteckningsprogram i Ryssland i den nuvarande krissituationen och det planerade budgetunderskottet för de närmaste åren..

När det gäller personer som betalar lån i utländsk valuta är deras situation ännu mer beklaglig. Förutom risken att höja räntan tvingas de redan betala dubbelt så mycket på sina lån på grund av den kollapsade rubeln. Antalet sådana låntagare i Ryssland, enligt olika uppskattningar, varierar från 25 till 150 tusen. De hoppas att myndigheterna kommer att hjälpa dem enligt det ungerska scenariot: det vill säga att de kommer att betala inteckning till den nuvarande dollarkursen, men med en betydande rabatt, och skillnaden i räntan kommer att betalas till bankerna från budgeten..

Hittills har ryska tjänstemän inte gjort några uttalanden om möjligheten till ett sådant scenario. Enligt statsduma-biträdande Anatoly Aksakov övervägs nu möjligheten att återuppliva byrån för omstrukturering av bostadslån, som redan hade hjälpt låntagare under den tidigare krisen. Men enligt honom är det bara de lån i utländsk valuta som inte kunde betala av bankerna till följd av refinansiering som kan använda denna organisations tjänster..

Ett antal suppleanter från Fair Ryssland bad också ordföranden för centralbanken Elvira Nabiullina med en begäran om att ålägga affärsbanker att omstrukturera ryssarnas lån i utländsk valuta och omvandla betalningar på dem till rubel till valutakursen från avtalstidpunkten, men senast den 1 januari 2014. Det är ännu inte känt hur centralbankens ordförande kommer att reagera på denna begäran..

Vad sägs om inteckning? Finns det något hopp för det bästa

Den nuvarande höjningen av diskonteringsräntan infördes för att stoppa spekulationerna på valutamarknaden, då bankerna tog lån från centralbanken till låga räntor och med dessa pengar spelade för ett fall på valutamarknaden, vilket ledde till ett ännu större rubelfall. De flesta ekonomer håller med om att denna åtgärd är tillfällig och det är osannolikt att en så hög diskonteringsränta kvarstår i slutet av nästa år. Trots allt kommer höga räntor på lån under lång tid att ha en extremt negativ inverkan på alla affärsprojekt som genomförs i Ryssland och kan leda till en minskning av produktionen och en försämring av den ekonomiska situationen i landet.

Därför är det bättre för människor som tills nyligen planerade att ta en inteckning inte att nöja sig med de nuvarande höga räntorna utan att vänta i sex månader eller ett år. Det är möjligt att inteckningssituationen stabiliseras under denna tid..