Allt du behöver veta om handlingen om godkännande och överföring av bostäder

Handlingen att acceptera och överföra till många deltagare i fastighetsaffärer verkar vara ett obetydligt papper, vars registrering inte är värt att slösa tid. Men om handlingen inte är undertecknad eller felaktigt genomförd kan detta orsaka allvarliga problem. Tänk på betydelsen och funktionerna i förberedelsen av detta dokument.

Värdet på godkännandecertifikatet för köparen

För köparen av en lägenhet är en handling av godkännande och överföring, som ofta kallas en överföringslag, extremt viktig av flera skäl:

1. Handlingen indikerar lägenhetens tekniska skick vid köpet. Om det visar sig att det inte uppfyller villkoren i avtalet har köparen mycket liten chans att tvinga säljaren att korrigera befintliga brister utan undertecknad handling. Detta gäller särskilt i fall där bostäder köps från en utvecklare. Om köparen ser att lägenheten har ett krokigt golv eller sprickor i väggarna, är det värsta han kan göra att skriva i överföringshandlingen att det inte finns några krav på fastighetens tekniska skick.
2. Om skyldigheten att underteckna godkännandecertifikatet anges i avtalet, kommer Rosreestr-anställda helt enkelt inte att utfärda ett ägarintyg till köparen. Om avtalet inte föreskriver undertecknande av en handling, förutses inga problem med ägarregistrering.
3. Utan en handling kommer det inte att vara möjligt att få ett skatteavdrag. Detta dokument kommer definitivt att krävas av skattemyndigheterna.

Värdet på godkännandecertifikatet för säljaren

Vid första anblicken verkar det som att säljaren inte behöver en acceptansåtgärd alls, men detta är inte helt sant. Om en lägenhet som redan har sålts under överföringen av vilken överföringsaktet inte undertecknats, översvämningar eller det finns en brand i den, kan köparen försöka ålägga säljaren att betala reparationskostnaderna. Enligt lagen sker faktiskt överföringen av en lägenhet exakt enligt detta dokument. Det finns ingen handling – det finns inget bevis för att säljaren faktiskt överlämnade den till köparen, vilket innebär att säljaren fortfarande disponerar lägenheten ur lagens synvinkel och måste betala för sin reparation.

Naturligtvis, om ärendet går till domstol, kan du hitta vittnen som kommer att visa att köparen redan har avyttrat fastigheten vid katastrofstillfället, men det är mycket lättare att skriva under och behålla en kopia av handlingen om överföring av bostäder. Detta gör livet mycket lättare när sådana situationer uppstår och gör att du kan undvika långa rättsliga byråer..

Regler för att utarbeta en akt

Det finns inga tydliga krav för utformningen av detta dokument i lagstiftningen. Men utifrån syftet med handlingen om godkännande och överföring anger jag vanligtvis följande information i den:

1. Dokumentets namn.
2. Datum och plats för undertecknande.
3. Undertecknande data.
4. Beskrivning av fastigheten som överförs (på vilken adress den ligger, på vilken våning etc.).
5. Inspektionsblad: är en bilaga till akten. Den beskriver i detalj fastighetens tekniska skick vid överföringen. För att registrera lägenheten noggrant kan du ta fotografier utöver textbeskrivningen, som också kommer att bifogas lagen.
6. Information om närvaron eller frånvaron av parterna som undertecknade fordran mot varandra.
7. Detaljer om det avtal som överföringsaktet är knutet till.
8. Parternas underskrifter med obligatorisk dekryptering.

Ännu vägrar vägran att underteckna godkännandecertifikatet av utvecklaren

En utvecklare som säljer fastigheter för att vägra underteckna godkännandebeviset betalar köparen av lägenheten 1/300 av centralbankens kurs för kontraktspriset. Till exempel, om en lägenhet kostar 5 miljoner rubel, kommer han att behöva betala 2500 rubel dagligen för att vägra underteckna lagen. Således kan påföljderna på några år vara lika med värdet på fastigheter. Men mängden påföljder kan inte överstiga värdet på fastigheter..

Vid regelbunden försäljning och köp gäller det ansvar som fastställs genom avtalet. Som regel sätter parterna en påföljd som är knuten till avtalets pris. Om avtalet inte innehåller några påföljder bör den part som undviker att underteckna inte betala något..

Funktioner för att acceptera en lägenhet från en utvecklare

Överväg alla aspekter av detta förfarande.

anmälningar

Byggherren är skyldig att överföra lägenheten till köparen inom den tid som anges i avtalet, inga avvikelser från detta datum är tillåtna. Om tidsfristen för att sätta byggnaden i drift försenas, är byggherren skyldig att skicka ett brev till köparen två månader före det underteckningsdatum som anges i avtalet med ett förslag om att ändra avtalet.

Om byggnaden efter två månader fortfarande inte tas i drift och utvecklaren inte överför lägenheten till köparen, betalar han köparen den redan nämnda påföljden till ett belopp på 1/300 av centralbankens diskonteringsränta för kontraktspriset för varje förseningsdag. Köparen har rätt att ta ut straff vid domstol.

Byggherren är skyldig att meddela köparen att konstruktionen är klar en månad före slutet av arbetet.

Kontrollregler

Vid undertecknande av gärningen visar utvecklarens representant lägenheten för köparen. Om mindre, borttagbara brister hittas, registreras de på inspektionsarket. Det är också nödvändigt att företrädarna för det säljande företaget i detta dokument anger den tidsram inom vilken bristerna kommer att elimineras..

Köparen ska inte underteckna inspektionsrapporten förrän utvecklaren har gjort fastigheten i rätt skick. Om de brister som konstaterats är irreparabla (ojämna golv, ventilationsproblem etc.) är det bättre för köparen att vägra köpa en lägenhet helt och hållet.

Garantireparation

Det finns också något som doldt arbete – deras resultat kan inte kontrolleras under den första inspektionen av lägenheten (till exempel kopplingen). Nackdelarna med sådana verk uppstår efter en viss tid, efter att köparen har accepterat lägenheten..

Det måste komma ihåg att enligt lagen är utvecklaren skyldig att eliminera sådana fel under garantiperioden, som fastställs av avtalet (enligt lagen kan den inte vara mindre än tre år, vanligtvis 5 år).

Om en fel upptäcks måste lägenhetsägaren skicka ett brev till utvecklaren som beskriver problemet. Utvecklarens representant är skyldig att besöka lägenheten inom fem dagar, inspektera de fel som beskrivs i brevet och utarbeta en handling som kommer att beskriva problemens art och tidpunkten för deras eliminering.

Det är nödvändigt att bevisa att felet uppstod exakt genom utvecklarens fel, för detta beställs en särskild undersökning, som ett resultat av detta, på grundval av de nuvarande SNIP och GOST, lämnas ett yttrande om de skäl som medförde bristerna.

Till exempel finns det fall då en undersökning visade att formen som dök upp i en lägenhet i ett nyligen beställt hus orsakades av ett läckande tak, vilket är utvecklarens fel. I detta fall hade köparen en chans att flytta kostnaderna för att korrigera denna brist till utvecklarföretaget..

Ett annat illustrativt fall: 2014 kunde en invånare i Krasnoyarsk stämma byggherren 15% av värdet på fastigheten på grund av fel som upptäcktes i den. Hon beställde en konstruktionsexpertis som avslöjade ojämna väggar, krokiga golv och tak och andra brister som uppstod under efterbehandlingen. Domstolen beslutade att ålägga byggherren att betala ägaren av lägenheten 300 000 rubel för att eliminera de befintliga bristerna och 80 000 rubel en böter till staten.

Det är anmärkningsvärt att i detta fall undertecknade ägaren av lägenheten först godkännandecertifikatet och vände sig till utvecklaren, som vägrade att korrigera bristerna, eftersom inga kommentarer om fastighetens tillstånd anges i lagen. Men domstolen tog inte hänsyn till denna omständighet, eftersom ingen avbröt garantiperioden.

Men ändå är det bättre att inte underteckna handlingen om det finns allvarliga brister i lägenheten, och om de är obetydliga, markera åtminstone de identifierade bristerna i inspektionsbladet och tvinga utvecklarens representant att ange tidsramen för deras korrigering.

Det är starkt avskräckt att utföra reparationer i en lägenhet som just har mottagits av byggherren, eftersom det efter det att det är slutfört kommer att vara mycket svårt att bevisa att eventuella brister i lägenheten inte uppstod på grund av fel hos de anställda byggarna.

Enligt lagen finns det också ett antal andra fall då utvecklaren inte är skyldig att utföra garantireparationer och korrigera fel som har uppstått:

• byggnadens naturliga slitage;
• felaktig drift av gemensamma områden;
• brister i konstruktionssystem som inträffade genom invånarnas fel;
• brott mot reglerna för drift av hushållsapparater och VVS;
• reparation, överträdelse eller utbyte av hyresgäster av lägenheternas strukturer och utrustning, överförd till dem under godkännandeintyget av utvecklaren.

Tricks som används av utvecklare för att underteckna akten om godkännande och överföring av fastigheter

Representanter för utvecklare är mycket ovilliga att sätta sin underskrift under lagen om identifierade brister. Deras favorit taktik är att vägra att underteckna akten under undersökningen och sedan spela för tiden under alla förevändningar. I själva verket, enligt lagen, om köparen inte undertecknar godkännandeintyget inom två månader, kan utvecklaren göra det ensam..

Om säljaren använder sådana taktiker är det nödvändigt att underteckna överföringshandlingen själv och sedan skicka ett fordran till utvecklaren, där det kommer att finnas ett krav att korrigera alla brister och underteckna överföringshandlingen, annars kommer köparen att gå till domstol.

Om ett sådant dokument finns tillgängligt har köparen all chans att tvinga utvecklaren att korrigera bristerna i lägenheten och underteckna godkännandeintyget.

Funktioner för att få en lägenhet vid köp

När man köper en lägenhet föreskriver inte lagen några tidsfrister för att underteckna överföringsavtalet. Parterna behöver inte skicka varandra meddelanden, såvida detta naturligtvis inte tillhandahålls av kontraktet.

Det finns vanligtvis ingen garantiperiod heller. Naturligtvis kan parterna ange ett sådant villkor i avtalet, men eftersom det i praktiken är mycket svårt att tvinga säljaren att därefter korrigera eventuella brister i lägenheten (det är ibland svårt att ens hitta det), är det meningslöst att lägga till en sådan klausul till avtalet.

Köparen behöver bara noggrant undersöka lägenhetens tekniska skick: väggar, fönster, tak, meter etc., och i avsaknad av betydande kommentarer, underteckna lagen.

Inte alla har kunskap och erfarenhet för att korrekt utföra en sådan inspektion. Därför tar köparen ofta en expert med sig som kan märka alla brister..

• Intyg om godkännande och överföring av lägenheten från utvecklaren – ladda ner i .doc-format
• Godkännandeintyg vid köp av lägenhet – ladda ner i .doc-format
• Inspektionsblad – ladda ner i .doc-format